??“目前還處于調(diào)研階段，各地尚未反饋意見過來，但工作一直在開展?！鼻嗪Ｊ∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳保障科相關(guān)工作人員表示，下一步計(jì)劃是，經(jīng)過調(diào)研后根據(jù)調(diào)研結(jié)果出臺(tái)方案，然后再開展具體工作。

??2024年年初，青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于在城鎮(zhèn)保障性安居工程中積極探索建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作的通知》，鼓勵(lì)各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目開展房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”探索試點(diǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

??隨著這一通知的下發(fā)，5月13日，中國大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、城中區(qū)飲馬街街道辦事處簽訂保險(xiǎn)服務(wù)協(xié)議，為城北區(qū)民欣園等2個(gè)公租房小區(qū)2.7萬平方米房屋、城中區(qū)青徽小區(qū)等4個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬平方米房屋提供保險(xiǎn)服務(wù)，試點(diǎn)工作正式開始實(shí)行。

??除了青海，杭州、重慶等地也在落地相關(guān)政策推進(jìn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作。

??“房子像人一樣也會(huì)變老，老了也會(huì)生病，這就需要建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時(shí)查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對(duì)性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。還要建立房屋保險(xiǎn)制度，通過市場(chǎng)化手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制。另外，建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障?！?月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在國新辦發(fā)布會(huì)上表示，下一步將加快推進(jìn)房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度建設(shè)。

??據(jù)住建部此前披露數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進(jìn)入了設(shè)計(jì)使用年限的中后期；預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。老舊住房占比持續(xù)攀升，這些老房子正面臨著“養(yǎng)老”難題。

??自2023年以來，房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度被多次提及，并在一些城市試點(diǎn)。目前，各地試點(diǎn)工作進(jìn)展如何？存在的問題和挑戰(zhàn)是什么？又有什么新方法？

??試點(diǎn)

??2023年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。

??2023年12月27日，杭州市《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)試點(diǎn)實(shí)施辦法》正式印發(fā)，這是落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“三項(xiàng)制度”以來全國首個(gè)質(zhì)量保險(xiǎn)政策文件。發(fā)文當(dāng)天，杭州市臨平區(qū)臨平政儲(chǔ)出〔2022〕7號(hào)地塊項(xiàng)目便簽訂了杭州市住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)首張保單，同時(shí)也是落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“三項(xiàng)制度”以來的全國首張保單。

??在房屋保險(xiǎn)制度上，重慶也做了有益嘗試。2023年7月，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下屬事業(yè)單位重慶市公房管理處為其所管理的公有房屋亦投了首份“房屋安全保險(xiǎn)”保單。

??該保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險(xiǎn)公司投保，由保險(xiǎn)公司提供一攬子安全保險(xiǎn)保障，主要為房屋倒塌以及由其產(chǎn)生的房屋損失和居民人身傷亡進(jìn)行保障，同時(shí)為房屋外墻脫落、房屋火災(zāi)、高空墜物等公共安全事故提供救助保障。此外，還引入了事前、事中風(fēng)險(xiǎn)事故預(yù)防，建立了“體檢+保險(xiǎn)+監(jiān)測(cè)+服務(wù)”的房屋安全管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，為公有住房居民提供“實(shí)實(shí)在在”的房屋安全保障。

??2024年年初，青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于在城鎮(zhèn)保障性安居工程中積極探索建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作的通知》。5月13日，中國大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、城中區(qū)飲馬街街道辦事處簽訂保險(xiǎn)服務(wù)協(xié)議。

??在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)公司為被保險(xiǎn)的小區(qū)提供第三方定期的房屋安全動(dòng)態(tài)巡查檢測(cè)服務(wù)，為被保險(xiǎn)的小區(qū)居民提供一次保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，為投保方提供防災(zāi)防損、風(fēng)險(xiǎn)查勘服務(wù)，為投保小區(qū)提示暴風(fēng)、暴雨等重大自然災(zāi)害信息。

??西寧市城北區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，通過引入保險(xiǎn)機(jī)制，將有效提升房屋安全管理水平，確保保障性住房的安全性和宜居性。接下來，城北區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局將進(jìn)一步擴(kuò)大“房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)”三項(xiàng)制度的試點(diǎn)范圍，并加強(qiáng)宣傳工作，讓更多居民了解并參與到這一創(chuàng)新機(jī)制中來。

??此外，山東省煙臺(tái)市、濟(jì)寧市、青島市等也在試點(diǎn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度以及部分內(nèi)容。諸如青島市先行先試房屋定期體檢制度；濟(jì)寧市積極推進(jìn)房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度試點(diǎn)工作；煙臺(tái)市探索建立城市住宅養(yǎng)老金、城市住宅體檢、城市住宅保險(xiǎn)等制度，萊山區(qū)率先試點(diǎn)。

??其中，濟(jì)寧市在被確定為全省自建房質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)市后，確定鄒城市和微山縣開展先行試點(diǎn)。指導(dǎo)兩縣市積極探索實(shí)施“商業(yè)保險(xiǎn)＋房屋安全體檢服務(wù)”機(jī)制，縣級(jí)財(cái)政出資為全部自建房購買保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司聯(lián)合有資質(zhì)的第三方技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋安全實(shí)行動(dòng)態(tài)巡查監(jiān)測(cè)服務(wù)。其中，鄒城市投入財(cái)政資金320萬元，為全市25萬戶自建房居民的62.2萬棟自建房購買保險(xiǎn)綜合服務(wù)。微山縣投入財(cái)政資金200萬元，為全縣16萬戶自建房居民的43.46萬棟自建房購買“房屋質(zhì)量綜合保險(xiǎn)”。

??先行先試之舉在一些城市落地。

??“‘三項(xiàng)制度’目前仍處于試點(diǎn)階段，各地結(jié)合以前物業(yè)管理和維修資金制度等特點(diǎn)，可以探索適合當(dāng)?shù)?、適合不同房屋類型的制度模式，當(dāng)前要關(guān)注的重點(diǎn)是制度、政策和機(jī)制的建立。”房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦表示。

??安全隱患問題隱現(xiàn)

??實(shí)施房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度背后，是大量存量物業(yè)存在的安全隱患問題。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年，中國城鎮(zhèn)存量住房約500億平方米，其中約300億平方米為上世紀(jì)建設(shè)，開始進(jìn)入“中老年”階段；本世紀(jì)以來建設(shè)的200億平方米左右房屋，部分樓齡也已超過20年，預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段，老舊住房占比將持續(xù)攀升。

??中銀證券研報(bào)指出，當(dāng)前全國重點(diǎn)城市邁入存量房時(shí)代，我國老舊住房占比正在持續(xù)攀升?！吨袊丝谄詹槟觇b 2020》顯示，截至2020 年末，我國存量住房建面為 510 億平方米、4.6 億套；城鎮(zhèn)存量住宅建面 292 億平方米、2.9 億套，其中老舊住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套數(shù)），且隨著房齡增長，老舊住房的占比預(yù)計(jì)將持續(xù)攀升。這部分住宅受當(dāng)時(shí)房屋建設(shè)階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、建造工藝、節(jié)能性等方面有所欠缺。大量老舊小區(qū)面臨著維護(hù)更新的問題，存在諸如墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化、樓道過道不穩(wěn)固、房屋本體質(zhì)量問題等房屋安全隱患問題。

??此外，還有部分自建房屋，因缺乏專業(yè)設(shè)計(jì)和必要施工監(jiān)管，也進(jìn)一步增加了房屋安全風(fēng)險(xiǎn)。近年來多次發(fā)生的自建房倒塌事故，如“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”“4·29長沙自建房坍塌”“5·27銅陵小區(qū)樓房坍塌事故”等，均給人民生命財(cái)產(chǎn)造成了重大損失。

??“我國住房發(fā)展過去重建設(shè)輕管理，主要是加快住房建設(shè)和供應(yīng)，對(duì)住房交付入住后的房屋安全管理不重視，房屋保養(yǎng)維修制度和機(jī)制均不健全?！贝薰鉅N表示，制度的不健全在新建商品住房快速發(fā)展階段，且住房普遍較新，設(shè)施設(shè)備老化問題不突出的情況下，并沒有產(chǎn)生普遍性的矛盾。但隨著更大比例的住房房齡加大，會(huì)普遍性地出現(xiàn)安全隱患、設(shè)施設(shè)備老化等現(xiàn)象，將引發(fā)一系列問題，需要及早關(guān)注。

??為了小區(qū)房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住建部表示，當(dāng)前正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度。其中，建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時(shí)查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對(duì)性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。建立房屋保險(xiǎn)制度，通過市場(chǎng)化手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制。

??而為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障的房屋養(yǎng)老金制度，是一系列制度落實(shí)的關(guān)鍵。

??實(shí)施的挑戰(zhàn)

??當(dāng)下，實(shí)施房屋“三項(xiàng)制度”的挑戰(zhàn)是什么？

??“錢不夠。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近年來，各地都在積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造，其出發(fā)點(diǎn)是“誰投資誰受益”，但由于公共區(qū)域短板太大，業(yè)主沒有付費(fèi)習(xí)慣，都在等財(cái)政、管線單位、社會(huì)資本參與改造，以目前改造的老舊小區(qū)為例，主要出資人為政府、產(chǎn)權(quán)單位，大面積改造下將使資金無法平衡，即便住宅維修基金足額繳納，也有相當(dāng)數(shù)量的老舊小區(qū)缺乏養(yǎng)護(hù)資金來源。

??中銀證券研報(bào)指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。以南京為例，當(dāng)前南京建成投入使用15年以上的住宅約有94萬套、0.84 億平方米，分別占總量的42%、37%，其中有約30%房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)階段老舊小區(qū)維修需求。

??愿景集團(tuán)相關(guān)工作人員也向記者表示，事實(shí)上，社會(huì)資本在老舊小區(qū)改造中往往面臨資金回收周期長、回報(bào)率低的問題。從靜態(tài)上算賬，可能10年左右才有回報(bào)，需要承擔(dān)較大的運(yùn)營壓力。因此，社會(huì)資本介入老舊小區(qū)改造一般希望將老舊小區(qū)與市政物業(yè)或商業(yè)項(xiàng)目片區(qū)打包進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)‘肥瘦相間’，以提高項(xiàng)目的整體盈利能力。

??此外，維修基金并不是每個(gè)小區(qū)都有，雖然政府希望居民能夠?yàn)楦脑祉?xiàng)目提供資金支持，但實(shí)施起來很難。一般情況下，政府也會(huì)通過申請(qǐng)專項(xiàng)債用于老舊小區(qū)改造。

??公開資料顯示，2000年前后房屋維修資金歸集政策開始實(shí)施，以前的很多老舊房屋并沒有建立維修資金。住建部的摸底數(shù)據(jù)顯示，2000年前建造的房子約30億平方米，按100平方米一套計(jì)算就有3000萬套，資金缺口較大。

??如何解決老舊小區(qū)檢測(cè)、保養(yǎng)、維修、保險(xiǎn)等方面的資金缺口問題？

??李宇嘉認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度就如同個(gè)人養(yǎng)老金制度一樣，由“三支柱”、個(gè)人與公共賬戶構(gòu)成。第一支柱就是住宅公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶。“應(yīng)歸未歸”或未足額歸集的，要查漏補(bǔ)缺、追溯補(bǔ)齊；第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等，這些進(jìn)入公共賬戶；第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老金補(bǔ)充。

??同時(shí)，他進(jìn)一步表示，不同于增量時(shí)代的投錢建設(shè)，存量時(shí)代需要建成的物業(yè)持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，小區(qū)和社區(qū)公共空間很多，既包括商鋪、房屋出租、停車場(chǎng)、廣告牌、會(huì)所、體育設(shè)施等，必須要有盤活經(jīng)營、出讓經(jīng)營權(quán)的思路，反補(bǔ)存量時(shí)代物業(yè)的維修、保養(yǎng)之需。

??中銀證券認(rèn)為，一是資金來源以業(yè)主繳存為主：此前根據(jù) 2007 年制定的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至8%。未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位交存。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額 30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由政府建設(shè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

??二是財(cái)政補(bǔ)貼。以寧波為例，2023 年 4 月 1 日寧波新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法出臺(tái)，規(guī)定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、存儲(chǔ)、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。其中對(duì)于補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)給予財(cái)政補(bǔ)貼，具體繳存辦法：按新建項(xiàng)目的 60%交，剩下的 40%為政府補(bǔ)貼。以總層數(shù)在 6 層 （含）以下的新建項(xiàng)目房屋為例，無電梯的每平方米交存標(biāo)準(zhǔn)為 50 元，對(duì)應(yīng)的老舊小區(qū)每平方米只要交存 30 元就能給房子建“養(yǎng)老金”賬戶。

??三是維修資金增值收益結(jié)余：2023年全國兩會(huì)期間，全國人大代表佘才高提及“目前我國住宅專項(xiàng)維修資金的平均年收益率約為2%，處于較低的收益率水平”，未來或可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營房屋養(yǎng)老金存量資金，加強(qiáng)資金的保值增值，以補(bǔ)充維修資金。

??崔光燦則認(rèn)為，房屋“三項(xiàng)制度”能否順利實(shí)施，還面臨參與主體是否可落實(shí)、機(jī)制是否健全、未來制度實(shí)施效果等諸多挑戰(zhàn)。

??“當(dāng)下的主要制約是，‘三項(xiàng)制度’還是一個(gè)政策引導(dǎo)，沒有法律法規(guī)保障，各地只是因地制宜地試點(diǎn)，對(duì)一些需要法律法規(guī)支撐的問題，如責(zé)任主體落實(shí)、房屋監(jiān)測(cè)范圍和頻次及房屋養(yǎng)老資金的籌集、保管和使用，保險(xiǎn)公司適合的產(chǎn)品等都缺少規(guī)范性規(guī)定，這需要各地在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合原來的物業(yè)管理機(jī)制、維修資金制度等，形成可推廣可復(fù)制的模式?！贝薰鉅N表示。

??那么，如何加快推進(jìn)房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度？“房屋‘三項(xiàng)制度’建立的關(guān)鍵是責(zé)任主體和實(shí)施主體的落實(shí)?！贝薰鉅N表示。

??首先，業(yè)主作為房屋安全使用和維修保養(yǎng)的第一責(zé)任主體的觀念必須建立，從定期房屋體檢到房屋養(yǎng)老金的籌集和使用，都是業(yè)主作為委托人或責(zé)任人。對(duì)于業(yè)主是第一責(zé)任人也是最終受益人的必須加大宣傳，并通過立法進(jìn)行明確。

??其次，政府是監(jiān)管主體和參與主體。作為監(jiān)管主體，政府對(duì)房屋的安全使用有監(jiān)督職能，如果房屋出現(xiàn)安全隱患等，需要督促業(yè)主進(jìn)行維修等，如有些國家會(huì)通過強(qiáng)制措施，保證房屋能定期檢測(cè)和保養(yǎng)。政府必須平衡好監(jiān)管者與參與者角色的關(guān)系，對(duì)于建立和推動(dòng)適合當(dāng)?shù)氐摹叭?xiàng)制度”，地方政府也有責(zé)任落實(shí)。

??最后，就是市場(chǎng)化與專業(yè)化的房屋安全監(jiān)測(cè)主體，參與的保險(xiǎn)公司等主體要有相關(guān)機(jī)制和產(chǎn)品支持，要通過政策引導(dǎo)和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，使更多市場(chǎng)主體參與到“三項(xiàng)制度”建設(shè)中來。

??新聞鏈接

??我國的房屋維修金制度始于1998年，當(dāng)時(shí)被稱作房屋維修基金，2004年房屋維修金演變?yōu)榉课蒉k理產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。2007年10月30日建設(shè)部正式通過《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。繳納標(biāo)準(zhǔn)也由最初的“按購房款 2%~3%的比例繳交”變?yōu)?008 年的“按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的 5%~8%繳交”。