??2024年7月的最后一天，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局宣布取消商品住房銷售價格指導(dǎo)，此后開發(fā)企業(yè)可自主定價銷售商品房。

??在鄭州之前，2023年至今已有多個城市取消或放松“限價”，其中不乏部分熱點城市，如成都、合肥。

??作為房地產(chǎn)調(diào)控“四限（限購、限貸、限售、限價）政策”之一的“限價”，關(guān)注度一直都沒有“限購”、“限貸”等高。

??這主要還是由于，“限購”、“限貸”等直接與購房者切實相關(guān)，而“限價”更多的還是與企業(yè)直接相關(guān)，無論是“土地限價”還是“商品房限價”，對購房者來說最終的體現(xiàn)更多還是在銷售價格上。

??限價的作用，在市場上升期可以有效抑制房價的上漲，在市場下行期則可有效防止房價的過快下跌。

??在如今多地取消或放松限價的趨勢下，未來新房價格也將逐步回歸市場化，這一方面能夠給予開發(fā)商更高的定價自由，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓勵市場“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”提升優(yōu)質(zhì)項目的盈利空間與預(yù)期。

??我們認(rèn)為，從當(dāng)前政策走向來看，“去庫存”和“好房子”或是一段時間內(nèi)的核心主題。

??2024年7月31日，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于取消商品住房銷售價格指導(dǎo)的通知》，經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價進行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年至今至少已有11個城市取消或放松限價，如沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。

??“限價”與“限購”、“限貸”、“限售”政策一直以來都是地方調(diào)控房地產(chǎn)市場非常有力的手段，尤其是在以往房地產(chǎn)市場較熱時期，能夠有效抑制市場過熱上漲。

??而在市場下行期，“限價”也能有效遏制房價過快下跌，如2021年湖南、江蘇、河北等地就有部分房企因降價而被約談。

??2021年8月9日湖南岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，明確新建商品住房銷售價格備案后,商品住房銷售實際成交價格不得高于備案價格,也不得低于備案價格85%。

??該通知在當(dāng)時被稱為“限跌令”，此后有多個城市跟進。

??從“限漲”到“限跌”，反應(yīng)的是房地產(chǎn)市場從過熱到承壓，2024年至今，房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多個城市接連松綁限制性政策，至少有22城放松限購，62省市放松限貸，7城放松限售，我們認(rèn)為，未來限價政策也將逐步退出歷史舞臺。

??不僅僅是今年，2023年時就已有不少城市對“限價”進行松綁，其中不乏部分熱點城市，但從結(jié)果來看，“限價”松綁后市場冷熱不一，出現(xiàn)進一步分化。

??1、成都：改善項目明顯利好

??2023年9月26日成都出臺樓市調(diào)控政策，主要內(nèi)容為縮小限購區(qū)域、增加限購套數(shù)、取消限價、放寬限售等，這是成都繼9月初正式宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，政策利好再次釋放。

??受多項政策利好，疊加房企營銷力度加強，2023年中秋國慶雙節(jié)期間，成都售樓部和中介門店客戶訪問量持續(xù)增加，15家重點企業(yè)（華潤、保利、中糧、中海、龍湖、人居、電建等）每個售樓部平均每日到訪量32組，10月6日達到38組，日均增長7.9%。

??據(jù)克而瑞四川區(qū)域問卷調(diào)研（132個樓盤樣本），國慶假期期間，成都有53%的項目來訪量有上漲，47%的項目認(rèn)購量有上漲。

??具體到項目成交來看，新政后成都商品住宅成交量出現(xiàn)明顯上漲，漲幅約為22.67%。

??熱銷項目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項目占比20%，高新區(qū)大漲項目占比12.5%，據(jù)克而瑞四川區(qū)域調(diào)研，主要受政策利好推動，144平方米以上不限購產(chǎn)品流速明顯提高。

??2、合肥：小幅回調(diào)后加速降溫

??合肥放松限價時間與成都接近，2023年9月15日，合肥發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，全面取消限購、限售，并放松限價、限貸，購房不再審核購房資格，住房取得不動產(chǎn)權(quán)證后可上市交易，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，取消商品住房樓層差價率限制，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。土地端，年初合肥取消了毛坯限價，11月又取消了地價限制，重回“價格者得”的競拍模式。

??在政策多重利好推動下2023年，合肥新房市場行情總體堅挺，成交量小幅回調(diào)，均價繼續(xù)走高。全年合肥市九區(qū)商品住宅成交面積達到437萬平方米，同比僅微跌6%。成交均價不降反增，同比增長7%，至2.2萬元/平方米以上。

??但進入2024年，合肥新房市場加速降溫。截至2024年7月，合肥商品住宅成交面積約126萬平方米，累計同比下降57%，明顯高于二三線重點城市平均37%的降幅。

??事實上，不僅僅是商品房市場，土拍市場也在逐步取消“限價”。

??2023年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

??隨后，陸續(xù)有集中供地城市新掛牌地塊取消地價上限，截至目前，集中供地22城中已有19城恢復(fù)“價高者得”。

??土地市場與商品房市場向來被喻為“面粉和面包”的關(guān)系，在土地市場取消“限價”恢復(fù)“價高者得”的背景下，商品房“限價”也將逐漸不復(fù)存在。

??從當(dāng)前取消地價上限的城市來看，點狀高熱、分化加劇的現(xiàn)象在取消地價上限后的首場土拍中出現(xiàn)。如杭州，取消限價后首場土拍9宗地最高溢價率達38%，另有4宗地底價成交。成都同樣如此，取消限價首場土拍的7宗地最高溢價率達到30%，但仍有4宗地底價成交。

??這也進一步佐證了取消“限價”之后的市場分化加劇。

??究其緣由，主要還是因為之前的“限價”在一定程度也是一種“價格錨點”，“限價”取消之后，價格回歸市場，既有向上空間，也有向下空間，風(fēng)險需房企自行承擔(dān)，這就對房企成本管控能力和市場研判能力提出了更高的要求。

??我們認(rèn)為，作為市場較熱時候出臺的限制性政策，已經(jīng)不適用如今的市場環(huán)境，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來大多尚未取消限制的城市將逐步跟進，北京上海等核心一線城市也有一定的松綁空間。

??未來房地產(chǎn)行業(yè)將進一步完善“保障+市場”體系建設(shè)，市場層面，引導(dǎo)鼓勵高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，保障層面，以需定購?fù)七M收購存量住房用作保障性住房政策。雙管齊下，共同推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。