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??商品房銷售同比跌幅繼續(xù)收窄

??1—7月，新建商品房銷售面積54149萬平方米，按可比口徑計算同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，按可比口徑計算下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。

??1-7月，新建商品房銷售市場跌幅仍然較大，在住宅銷售市場拉動下，商品房總銷售面積及金額同比跌幅較上期繼續(xù)縮小，市場筑底調整，呈弱復蘇格局。具體來看，高能級城市新房成交量能維持一定規(guī)模，部分城市受季節(jié)因素和政策效應遞減影響，供需雙降，處于階段性調整期；低能級城市需求嚴重不足，成交難有起色。

??7月中央層面不斷釋放促進房地產行業(yè)發(fā)展的積極信號。二十屆三中全會審議通過《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》，從發(fā)展機制、供應模式、因城施策、融資和預售制度改革、稅收制度等五方面對房地產未來五年的發(fā)展做出指示；中共中央政治局會議提出積極支持收購存量商品房用作保障性住房等，進一步推動“去庫存”和“保交房”工作；國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，未來將對住房需求提供有力支撐。下一步，地方政府將會發(fā)揮市場調控自主權，適時調整優(yōu)化房地產政策。

??從宏觀政策趨勢看，租購并舉的住房制度將進入快速建設期，尤其是保障房建設，三中全會后應承擔更大的責任，滿足剛性住房需求，對應的新型城鎮(zhèn)化過程中進入城市的新市民、青年新組建家庭、新就業(yè)群體的住房需求。市場化商品住房的政策發(fā)展環(huán)境已經足夠寬松，各類限制措施基本解除，但其正經歷發(fā)展周期的低谷?？梢灶A計，隨著保障房建設規(guī)模的增加，從住房供應總量上會在一定程度上對沖商品住房的萎縮。

??7月商品房單月銷售面積6233萬平方米，同比減少11.6%，跌幅較上期縮小2.2個百分點；6233萬平方米的創(chuàng)近15年（2009年4月以來）單月的銷售新低（每年的1-2月合計，不單做計算）。銷售金額6197億元，同比減少15.8%，跌幅較上期擴大2.0個百分點。7月銷售市場進入傳統(tǒng)淡季，成交情況較上月明顯回落，企業(yè)延續(xù)“以價換量”營銷策略以保持一定市場活躍度。

??分類物業(yè)類型看，商品住宅銷售面積和金額跌幅較上期繼續(xù)收窄，市場面持續(xù)改善；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售形勢均不及上期，兩項指標同比跌幅擴大。

??從各地區(qū)銷售情況看，兩項指標同比繼續(xù)下跌，銷售面積跌幅整體低于銷售金額。與上期相比，各區(qū)域均呈現(xiàn)出較為積極的變化，兩項指標同比跌幅收窄。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為46.5%、61.4%，與上期基本持平。

??—02—

??房地產開發(fā)投資跌幅再次擴大

??1—7月，全國房地產開發(fā)投資60877億元，按可比口徑計算同比下降10.2%；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。

??1-7月房地產開發(fā)投資同比跌幅較上月擴大0.1個百分點。在“低銷售、高庫存”壓力下企業(yè)投資拿地意愿不斷下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1-7月銷售百強房企中超過六成的企業(yè)拿地金額較去年同期下滑。同時土地政策層面引導地方政府控制供地節(jié)奏、聚焦存量用地利用，抑制了部分開發(fā)投資增長空間。近期國務院新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出，經過5年努力常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，城鎮(zhèn)化率的提升，除了直接帶動住房需求增加外，還包括住房相關的基礎設施和服務設施建設，對未來房地產投資將形成有力支撐。

??月度數(shù)據(jù)方面，7月全國房地產開發(fā)投資8348億元，同比減少8.9%，跌幅較上月擴大了1.5個百分點。短期內房地產行業(yè)基本面不會扭轉，投資下行壓力較大，需要通過政策調整和市場機制改革等措施全面提高投資效率和效益，提振企業(yè)投資信心。?

??從物業(yè)類別投資上看，本月商業(yè)營業(yè)用房投資有所改善，同比跌幅較上月收窄0.4個百分點，但整體跌幅依然最高；住宅和辦公樓同比跌幅較上月進一步擴大。住宅投資占總投資比重75.9%，與上月持平。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資持續(xù)下降，東、中、西三區(qū)域同比跌幅相對較小，跌幅較上月波動不大；東北地區(qū)跌幅最大，跌幅較上月擴大0.5個百分點。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.6%，較上月提高0.1個百分點。

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??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)收窄

??1—7月份，房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。

??1-7月，新開工面積同比跌幅較上期再縮小0.5個百分點，連續(xù)5個月小幅收窄。單月來看，7月新開工規(guī)模5710萬平方米，同比減少19.5%，跌幅較上月縮小2.4個百分點，規(guī)模為2007年7月以來同期最低。當前行業(yè)銷售市場增量需求有限，政策聚焦“去庫存”，企業(yè)開工意愿低迷，新開工規(guī)模將持續(xù)處于低位。在“保交房”政策推進下，未來竣工面積仍有一定支撐，跌幅將有所收窄。

??—04—

??房地產開發(fā)企業(yè)資金持續(xù)改善

??1—7月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金61901億元，同比下降21.3%。其中，國內貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金22057億元，下降8.7%；定金及預收款18693億元，下降31.7%；個人按揭貸款8748億元，下降37.3%。

??1-7月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢持續(xù)呈邊際改善跡象，較上月再收窄1.3個百分點。具體來看，定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅依然較大，但較上期分別收窄2.4個和0.4個百分點；國內貸款和自籌資金同比跌幅較小，較上期分別收窄0.3個和0.4個百分點。占比方面，自籌資金比例持續(xù)提高，占全部資金的35.6%，較上月提升0.4個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占44.3%，較上月降低0.1個百分點。

??整體看來，房地產行業(yè)銷售仍未復蘇，融資方面除了個別頭部房企外未有明顯改善，企業(yè)資金壓力依然較大。中央層面多次在重要會議上將房地產工作列入“持續(xù)防范化解重點領域風險”范疇，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出要改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。未來城市房地產融資協(xié)調機制將成為常態(tài)，REITs等房地產基金在政策層面有望得到進一步支持。

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??商品住宅待售面積略有減少

??7月末，商品房待售面積73926萬平方米，較上月增加32萬平方米。其中，住宅減少49萬平方米，辦公樓增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加38萬平方米。

??7月末庫存總量較上月略有增加，較去年同比上漲14.5%，按當前銷售計算去化周期為9.6個月。分物業(yè)類型看，商品住宅庫存連續(xù)兩月減少，總量依然處于高位，同比漲幅較上月再縮小1.0個百分點；辦公樓同比漲幅略有擴大。