??“無法預期下半年會有很大反轉(zhuǎn)，尚不能明確。”

??8月26日，“新閩系”代表建發(fā)房產(chǎn)上市平臺建發(fā)國際集團（HK01908，以下簡稱“建發(fā)國際”）召開2024年上半年業(yè)績發(fā)布會，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國在會上作出了上述判斷。

??就在2023年年底，建發(fā)國際剛實現(xiàn)“增長10％~20%”的銷售目標，同時歸屬母公司凈利潤保持在正增長狀態(tài)，無疑是地產(chǎn)界的“一匹黑馬”。短短半年時間，建發(fā)國際卻陷入了增收不增利的“怪圈”。

??根據(jù)中期業(yè)績報告，今年上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入合計327.5億元，同比增長約34.46%；歸屬母公司凈利潤為8.17億元，同比下降36.37%。業(yè)績發(fā)布會上，建發(fā)國際表示，歸屬母公司凈利潤同比大幅下跌主要由兩個原因?qū)е拢阂皇瞧趦?nèi)毛利潤率同比下降至11.9%，二是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目的平均權(quán)益同比相應降低。

??基于此，建發(fā)國際董事會已決議不就本期宣派中期股息。

??值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整的近些年，建發(fā)國際在土地市場上頗有逆勢“追高”之勢，銷售成本也在逐年攀升。對此，建發(fā)國際表示，下半年將優(yōu)先考慮去化周期和風險，加強改善庫存的流動性。

??業(yè)績發(fā)布會后，建發(fā)國際股價出現(xiàn)小幅波動。8月27日收盤，報收于12.1港元，下跌4.72%；8月28日收盤，報收于11.72港元，下跌3.14%。

??“狂飆2023”

??“激進”是近幾年貼在建發(fā)國際身上的標簽。

??從2016年借殼上市開始，建發(fā)國際銷售規(guī)模開始猛增。2021年，其更以超100%的增長邁進了千億銷售俱樂部。即使進入市場調(diào)整期，建發(fā)國際也未停止大步向前的發(fā)展。在2022年的業(yè)績會上，林偉國為建發(fā)國際定下了2023年銷售目標：增長10%~20%。

??2023年對建發(fā)國際來說，亦是“狂飆”之年。

??在拿地方面，2023年，建發(fā)國際新增78宗土地，全口徑拿地金額1169億元，全口徑拿地貨值2180億元，拿地權(quán)益比（貨值口徑）73%；截至2023年底，公司土地儲備貨值2668億元，其中一二線城市占比84%，2022年以來新獲取項目占比7成。

??建發(fā)國際“搶地”的決心也很強烈。

??據(jù)媒體統(tǒng)計，2023年上半年建發(fā)所拿地塊超90%為溢價獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%、臺州市椒江區(qū)地塊溢價率也達到49%，而在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競價所得。

??2023年下半年，還拿不少“地王”項目。比如，2023年7月建發(fā)國際以總價26.56億元拿下的佛山大瀝河西沿江片區(qū)改造項目3D地塊，溢價率超52%，折合樓面價約24350元/平方米，刷新了佛山樓面價紀錄；2023年7月，建發(fā)國際以樓面價約25999元/平方米拿下東莞市南城宏偉六路一宗地塊，刷新了東莞南城的地塊樓面價紀錄，并躋身全市第3。

??除了拿地外，建發(fā)國際的各項成本也在“猛踩油門”。

??根據(jù)業(yè)績報，2023年，建發(fā)國際的銷售成本為1195億元，同比2022年的844.2億元增長約41.56%；銷售開支為43.08億元，同比2022年的35.64億元增長了20.86%。

??成本飆升，利潤率則開始走低。

??2023年，建發(fā)國際毛利率11.1%，較2022年的15.28%減少了4.18%，較2019年高點時期的25.86%減少近一半。同時，凈利率4.71%，較2022年減少0.87%，平均凈資產(chǎn)收益率15.47 %，較2022年的16.84%減少1.3%。

??負債方面，2023年建發(fā)國際的負債總額達到3363.38億元，同比上漲約7.1%。另觀察其流動負債的增加，一年之內(nèi)從2295.33億元上升至2608.6億元，與合約負債總額、貿(mào)易及其他應付款、應付關聯(lián)公司款項的增加分不開關系。

??“狂飆”之下，建發(fā)國際迎來了令人滿意的2023年成績單。

??2023年，建發(fā)國際全口徑簽約金額?達?1889億元?，同比增長?12%?；全口徑回款金額?為?1843億元?，回款比例達到?98%?；權(quán)益合同銷售金額約1379.6億元，同比增長13.5%；營業(yè)收入?為?1344.3億元?，同比增長?12%?；歸屬母公司凈利潤?約為?50.3億元?，同比增長?2%?。

??要知道，2023年上市房企的平均營業(yè)收入增速在2.1%~5%區(qū)間。同時，營業(yè)收入同比下滑的房企占比超過一半，歸屬母公司凈利潤同比下滑的房企占比超過60%。

??從“激進”到“謹慎”

??? 或許是2023年太難超越，也或許是意識到了風險。對于2024年的銷售目標，今年3月的建發(fā)國際業(yè)績發(fā)布會上，林偉國多次提到“不確定”。林偉國稱，目前形勢，沒辦法去判斷中長期的規(guī)模，很難去估計，2024年的目標“相當難確定”。

??建發(fā)國際管理層在業(yè)績會上坦言，“從去年下半年到現(xiàn)在，市場整體下行比較嚴重。今年1~2月份整體下降了很多，3月份從整體來訪人數(shù)、市場反饋等來看似乎有所好轉(zhuǎn)，但目前最主要的問題是這種可持續(xù)性存在不確定性?！?/p>

??今年上半年的業(yè)績印證了管理層口中的“不確定性”。

??業(yè)績報顯示，2024年上半年建發(fā)國際及其合營公司和聯(lián)營公司實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售金額約為508.7億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售建筑面積約245.9萬平方米，同比分別減少約31.9%和約26.3%。此外，截至2024年6月末，建發(fā)已售未結(jié)金額約為2317億元，較2023年末增長11%。其中，2021年以后拿地項目的已售未結(jié)金額為1742億元，占比約75%。

??由于對市場預期的不確定，讓建發(fā)國際接下來對于投資更加“謹慎”。林偉國表示，2024年，公司在投資規(guī)模上，會結(jié)合銷售進度，確保土地儲備規(guī)模不會太大，確保安全性。

??據(jù)建發(fā)國際介紹，在2024年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項目中，94%結(jié)轉(zhuǎn)項目為2020年~2021年期間拿下的項目，在計提資產(chǎn)減值下，毛利率都偏低。這也被看作建發(fā)國際上半年歸屬母公司凈利潤同比大幅下跌的主要原因

??查閱建發(fā)國際2020年上半年~2024年上半年業(yè)績報可知，建發(fā)國際毛利率水平已連續(xù)5年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，分別為21.89%、12.5%、15.05%、15.25%和11.9%。

??2024年上半年，建發(fā)國際在國內(nèi)共有334個項目，土地儲備可供銷售總建筑面積達1444.8萬平方米。其中，2020年~2021年拿地的占比超過20%，2022年及之后拿地的“新庫存”占比77%。如何將拿地成本較高的項目進行去化，是擺在建發(fā)國際面前最為棘手的問題。

??“公司要考慮市場容量問題和產(chǎn)品問題，可以接受項目的利潤水平低一點，會重點考慮新獲取項目未來售價的抗波動能力?！睂Υ?，林偉國給出上述策略。

??庫存去化不均，也是建發(fā)國際上半年存在的問題。

??根據(jù)業(yè)績報，2024上半年建發(fā)國際銷售金額排行前10名的城市中，杭州可謂“獨占鰲頭”。據(jù)統(tǒng)計，排名前10名的城市合計銷售額約為317.09億元，杭州的銷售額約101.29億元，占比達31.94%。第2名北京、第3名蘇州、第4名上海上半年合計銷售額約94.38億元，比杭州還少約6.90億元。

??不過，從上半年的拿地數(shù)據(jù)看，建發(fā)國際并未刻意規(guī)避這一情況。

??2024年上半年，建發(fā)國際在上海、杭州、廈門、武漢和長沙等核心城市招拍掛拿地14個項目，總貨值約586億元。另外，還有4個項目是去年大股東或合作方參與拿地，于今年上半年完成股權(quán)收購轉(zhuǎn)讓，總貨值約156億元。以此計算，18個項目合計貨值約742億元。

??林偉國認為：“建發(fā)國際一直以來庫存就比較小，進行補充庫存能夠保持一定的庫存規(guī)模。”

??盡管已從“激進”走到 “謹慎”，建發(fā)國際的負債在上半年也仍在升高。

??業(yè)績報顯示，截至2024年6月30日，建發(fā)國際錄得凈負債439.58億元比2023年末增加了超百億元負債額，凈負債權(quán)益比率約為45.72%，相比2023年末的33.64%進一步攀升。截至報告期末，建發(fā)國際的負債比率增至96.9%，而在借款總額當中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還。

??如何走出增收不增利的“怪圈”，建發(fā)國際的下一步動作至關重要。