??樓市風向標城市，上海，又迎來新動作！

??8月27日，上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。 

??具體來看，多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米，根據(jù)環(huán)線調(diào)整供應(yīng)比例，中外環(huán)間區(qū)域中小中小套型住房供應(yīng)比例不低于70%。

??簡單來說就是，今年3月第一批次集中供地出讓中對“7090”政策的調(diào)整迎來官宣，這項自2006年至今實行了18年的政策，以紅頭文件的形式正式宣告終結(jié)。

??今年前7月，上海商品住宅成交結(jié)構(gòu)可以看出，100-120平方米大戶型已成為購房者的主力目標，而過去“7090”政策下小戶型是供應(yīng)主流的情況明顯與需求現(xiàn)狀背離。在這一背景下，上海進一步放寬面積戶型要求，旨在滿足多樣化的改善性住房需求。

??目前市場已經(jīng)進入了“不缺房”的時代，人們的居住需求也從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

??除了上海此輪調(diào)整以外，為滿足多樣化改善需求，深圳、蘇州等重點城市均出臺了一系列計容新規(guī)來支持高品質(zhì)住房建設(shè)。

??此次上海中小套型標準的調(diào)整并非首次。

??2024年以來上海積極從供給側(cè)、需求側(cè)給市場注入活力，引導改善市場預期。

??早在今年3月，“7090”限制便被突破。

??彼時，上海土地市場官網(wǎng)掛出2024年第一批次第二輪土拍出讓公告，在“出讓須知”中多個地塊“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準”發(fā)生變化。

??具體變化與此次政策中的標準一致。即多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。

??簡單來說，未來新建商品住宅面積更大了，同時面積段更大的房子也會越來越多。

??與此同時，政策明確中小套型住房供應(yīng)比例。原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。

??根據(jù)以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等。對比之下，部分區(qū)域調(diào)低了中小套型住房供應(yīng)比例。

??不過，據(jù)克而瑞上海區(qū)域觀察，在此之前上海中小套型住房供應(yīng)比例已有所松動，從近兩輪土地出讓中可以明顯看出，中環(huán)內(nèi)中小套型住房比例一般在0%-40%不等，外環(huán)外則在30%。從這一角度來看，中小套型的比例一定程度上被拉高。

??但相較于此前的“7090”政策中對中小套型比例“必須達到70%以上”規(guī)定，新規(guī)更加靈活，根據(jù)不同環(huán)線、區(qū)域設(shè)置不同的比例要求。

??政策一大亮點在于新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌被強化，這將為供應(yīng)端條件設(shè)置預留較大調(diào)整空間，以適應(yīng)市場需求進行產(chǎn)品優(yōu)化。

??此次政策調(diào)整的大背景，是上海人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場需求發(fā)生變化。

??根據(jù)上海國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，至2023年年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積37.51平方米。而同期我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米。

??這意味著，上海居住條件仍有進一步提升的空間。

??另外，七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海是全國“多代同住一室”最嚴重的城市，這一比例為10.7%，也就是說每10戶上海城鎮(zhèn)家庭就有1戶家庭“多代同居一室”。

??未來，上海改善需求仍將持續(xù)釋放。

??隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，剛需客群逐漸轉(zhuǎn)向二手房、新房市場趨向改善型在今年的上海市場尤為明顯。

??據(jù)克而瑞產(chǎn)品力研究中心統(tǒng)計，截至7月，大戶型已成為上海購房者的主力目標，其中三房成交占比接近七成，四房與五房及以上產(chǎn)品成交比重分別較去年同期增加3.1和0.2個百分點，其余房型的市場份額均同比下降。

??從面積段來看，前7月，100-120平米面積段產(chǎn)品成為主力成交面積段，占比達到28.7%。

??從變化趨勢來看，120平方米以上各面積段產(chǎn)品的市場比重均同比持增。這意味著，市場對大面積的產(chǎn)品需求正在攀升。

??上海正成為一線城市的縮影。整體來看一線城市新房成交結(jié)構(gòu)集中在100-120平方米面積段，占比達到23.9%，100平米以下產(chǎn)品成交比重較去年同期下降3.4個百分點。

??此次上海政策調(diào)整，將進一步引領(lǐng)市場變革，更好的滿足購房者對大戶型的需求，推動市場更好的達到供求平衡。

??值得注意的是，在探索房地產(chǎn)行業(yè)新模式下，除了上海放開“7090”政策以外，全國各地也在為支持“好房子”建設(shè)出臺一系列新規(guī)。

??比如今年3月深圳放開“7090”戶型比例限制，隨后的5月又出臺新版建筑設(shè)計規(guī)則，將機房、避難層等公共空間列為“不計容面積”，同時控制超高層住宅開發(fā)，規(guī)定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

??另外，蘇州明確在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0的供地標準。

??無論是放寬低容積率產(chǎn)品供應(yīng)，還是控制高層住宅開發(fā)，意味著純剛需類產(chǎn)品市場份額將持續(xù)收縮，低密及大戶型的改善性產(chǎn)品將成為新房市場的主導。

??在促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展方面，今年以來上海政策端表現(xiàn)更為積極。

??從3月末松綁“7090”政策，到5月末“滬九條”發(fā)布，6月取消土地出讓規(guī)則中溢價率10%上限要求，8月末提高商品住房中小套型的面積標準?？v觀上海出臺的一系列政策調(diào)整，充分考慮了自住和多樣化改善的購房需求，對改善市場預期，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展釋放積極信號。

??結(jié)合全國重點城市出臺的一系列政策來看，未來新房市場將迎來新的升級，政策端還將圍繞建設(shè)好房子持續(xù)發(fā)力。