中國房地產(chǎn)政策匯編（2023年1月份）

中國房地產(chǎn)政策匯編

目  錄

??第一章  1月份房地產(chǎn)政策特征總結(jié)

??第二章  1月份中央房地產(chǎn)政策梳理

??1、 央行：各地房貸利率可突破下限

??2、 住建部：三類住房需求要有精準政策

??3、 最高法：化解糾紛和違法領(lǐng)域的風險

??4、 住建部：2025年實現(xiàn)公積金信息聯(lián)網(wǎng)

??5、 央行：提出資產(chǎn)負債表改善四項行動

??6、 人社部：保障縣城農(nóng)民工子女學位供給

??7、 國資委：債務(wù)和地產(chǎn)是城投兩大風險點

??8、 新華社：資產(chǎn)負債表有21條優(yōu)化方案

??9、 住建部：首次明確現(xiàn)房銷售模式

??10、 國常會：增強消費對經(jīng)濟的拉動力

??第三章  1月份地方房地產(chǎn)政策梳理

??11、 河南：提出房地產(chǎn)六字發(fā)展方針

??12、 烏魯木齊：對房貸“三費”給予減免

??13、 深圳：先易后難試點帶押過戶政策

??14、 廈門:優(yōu)先供應(yīng)好地塊

??15、 杭州：拆低層換高層享受安置面積補償

??16、 昆明:堵住預售資金“蒸發(fā)”的兩漏洞

??17、 西雙版納：嚴打酒店8類漲價行為

??18、 深圳：和中央保障房新體系接軌

??19、 濟南：全面取消限購政策

??20、 長沙：二孩家庭增加購房指標無關(guān)社保

??21、 海南：“購房政策收緊”實為烏龍事件

??22、 各省市：一號文關(guān)注住房消費

??23、 鄭州：打響房貸雙降第一槍

??24、 南昌：利用春節(jié)積極做營銷

??25、 長沙：個貸倍數(shù)上調(diào)但不屬救市動作

??26、 河南：建立省級房企白名單制度

??27、 湖南：地級市購房首付統(tǒng)一為兩成

??28、 山東：逐步推進現(xiàn)房銷售

??第四章  1月份房地產(chǎn)其他熱點事件

??29、 全國：圍爐煮茶成新休閑方式

??30、 統(tǒng)計局：35城可自由下調(diào)房貸利率

??31、 統(tǒng)計局：僅蓉京滬等6城二手房價在上漲

??32、 建萬基金：以三種方式涉足租賃市場

??33、 統(tǒng)計局：5項指標僅房價指標有所改善

??34、 昆山：GDP成績單蘊藏住房新機會

??35、 鏈家：渠道費風波應(yīng)有“和為貴”導向

??36、 萬科等：高管職位調(diào)整體現(xiàn)主動作為導向

??37、 PMI：制造業(yè)景氣度明顯回升

??38、 濟南：盤活方艙改造為人才公寓

??39、 房企銷售：1月份同比下滑3成

??第一章  1月份房地產(chǎn)政策特征總結(jié)

??2023年1月份，全國房地產(chǎn)政策緊扣二十大以來的房地產(chǎn)發(fā)展思路，積極落實了中央經(jīng)濟工作會議精神。1月份政策內(nèi)容總體延續(xù)了去年四季度以來的政策思路，繼續(xù)為穩(wěn)樓市保駕護航。同時結(jié)合各地新一年經(jīng)濟提振的總思路，明顯拔高了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位。

??從中央的政策內(nèi)容看，金融信貸政策依然扮演了重要的作用，充分體現(xiàn)了金融支持房地產(chǎn)業(yè)的導向，主要包括房貸利率下限突破和資產(chǎn)負債表優(yōu)化這兩項重要政策。這兩項政策對應(yīng)了購房消費端和企業(yè)投資端。這也充分說明，金融政策實現(xiàn)兩手抓，既抓供給、也抓需求。其有助于破解2022年全年供求兩端萎縮的矛盾。當然我們也需要看到，中央層面實際上也在開啟一條新道路，即持續(xù)探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。1月份政策梳理中，包括對房地產(chǎn)風險的防范和化解的表述、公積金信息全國聯(lián)網(wǎng)工作的推進、住房監(jiān)管部門首提現(xiàn)房銷售模式等，其實都充分體現(xiàn)了新發(fā)展模式探索之路已開啟。

??地方政策的特點是，快馬加鞭、主動把提振市場信心嵌入到經(jīng)濟工作安排之中。我們可以看出，今年1月份各地政策放松的節(jié)奏明顯加快，同時基于各地經(jīng)濟提振、消費經(jīng)濟提振等多領(lǐng)域，將住房消費提振、市場信心恢復等作為一項重要的工作去抓?？偨Y(jié)來看，有兩條重要的工作路線，即取消限制住房交易的各類措施、在房貸方面落實雙降政策。此類政策充分體現(xiàn)了各地穩(wěn)信心、降成本、促交易的導向?？傮w上，1月份各地政策出臺開好局、吹暖風，為2月份房企推盤、購房者入市等創(chuàng)造了更好的條件。

??需要清醒地看到，即便在政策寬松的層面，其重心也會有所變化或傾斜。2022年下半年比較側(cè)重保交樓工作和防范優(yōu)秀房企暴雷風險出現(xiàn)。而當前經(jīng)濟復蘇的形勢向好，房地產(chǎn)業(yè)政策重心也會有所調(diào)整，即更強調(diào)對消費端的提振和刺激。從政策面的預測來看，2月份依然是政策密集出臺的月份，“提振購房者信心”是刺激政策的精髓所在。房地產(chǎn)業(yè)要緊跟經(jīng)濟提振的大部隊，不僅不能拖后腿，還要扮演拉動力的角色，尤其是住房消費的地位要進一步上升。鑒于1月份的銷售數(shù)據(jù)還是略顯疲態(tài)，所以2月份購房政策宜寬則寬，各地都希望把住房銷售曲線給拉起來。

??第二章  1月份中央房地產(chǎn)政策梳理

??1、 央行：各地房貸利率可突破下限

??1月5日，央行等發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》。此次政策賦予了房價疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了對首套購房的支持。

??1、政策要點

??此次政策明確，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。1）此次政策通俗理解，即房價持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間。這就相當于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是，房價若是持續(xù)疲軟則可以落實此類權(quán)限；但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性的調(diào)整。

??2、政策意義

??此次政策實際上是對2022年房貸利率下限政策的調(diào)整版本。1）2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR-20個基點”。2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房價疲軟城市可突破“LPR-20個基點”的下限，但此次政策有效期為2022年12月底。所以此次央行發(fā)文，實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細化，說明2023年要繼續(xù)落實降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分體現(xiàn)了一個重要的思路，即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松，尤其是要強調(diào)對購房剛需進行保護和支持。此次政策強調(diào)了首套房，其包括一手房和二手房。商業(yè)銀行信貸投放、房企項目營銷、中介機構(gòu)推薦房源等都要主動研究此類政策，積極對首套購房者宣傳此類政策，以更好釋放政策效應(yīng)。

??3、城市名單

??此次政策繼續(xù)提及房價疲軟城市的標準，即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。分析顯示，此類城市有幾個特點。1）房價疲軟城市數(shù)量明顯增多。此前2022年首次改革的時候，統(tǒng)計的城市數(shù)量為23個，而當前統(tǒng)計則增加為38個。這意味著各地更要主動降低房貸利率。2）從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級，對同類的城市也要落實相似的政策，即房貸利率下限下調(diào)或取消的政策。

??2、 住建部：三類住房需求要有精準政策

??1月5日，住建部部長在接受央視專訪時提及了對三類住房需求的政策。此次政策表述重要，對于2023年住房政策的動向有較大的啟發(fā)。

??1、政策要點

??此次住建部從“精準”的角度提及了住房建設(shè)工作，尤其是對于三類住房需求落實了因城施策、精準施策的導向。政策明確，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。1）此次專訪受到行業(yè)的關(guān)注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，這也對后續(xù)的購房政策產(chǎn)生了積極的影響。而對于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策。2）此次政策從需求的分類角度做了分析，構(gòu)建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數(shù)的認定角度落實了政策。這也意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認定方面，各地會有各類新的政策。住房套數(shù)的認定標準不同，則會對購房適用的政策產(chǎn)生不同的影響。

??2、政策意義

??此次住建部的專訪，更為清晰地對2023年住房政策和方向做了明確。1）在研究住房政策和方向方面，此次政策提及了差異化的內(nèi)容。對于各地后續(xù)落實住房政策具有非常大的啟發(fā)。當然從實際操作中，在第三套住房的認購方面，各地的政策略有差異。部分城市實際上還是落實了相對寬松的政策。但這一點也不矛盾，關(guān)鍵是對于此類購房需求是否是投資投機需求如何界定。2）此次政策的重要意義在于，其為2023年住房工作和兩會住房政策明確了總的思路。尤其是首套房的政策支持力度明顯加大。這也是基于住房市場對內(nèi)需和防風險兩個領(lǐng)域的重要作用。相關(guān)房企和金融機構(gòu)要積極學習住建部住房政策內(nèi)容，主動讓業(yè)務(wù)推進具有正確的方向和科學的應(yīng)對。

??3、 最高法：化解糾紛和違法領(lǐng)域的風險

??1月8日，最高人民法院召開會議，部署2023年人民法院工作。此次最高法明確，服務(wù)做好重大經(jīng)濟金融風險防范化解工作。要落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，配合做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，加大相關(guān)領(lǐng)域矛盾糾紛防范化解力度，堅決依法懲處相關(guān)違法犯罪行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。從這里可以看出三點。1）房地產(chǎn)風險和房地產(chǎn)金融風險的防范化解工作，被納入到最高法2023年的工作框架之中，充分說明房地產(chǎn)風險化解的重要性，這是各地房管司法等部門需要密切關(guān)注的內(nèi)容。2）對此類風險的防范尤其涉及到兩點，即對矛盾糾紛的化解、對違法犯罪的懲處。其中矛盾糾紛在于，房地產(chǎn)停工斷貸事件后，產(chǎn)生了很多糾紛，需要各地部門積極溝通和化解，尤其是從保護購房者權(quán)益的角度出發(fā)。而對于違法犯罪行為，主要是針對預售資金“蒸發(fā)”一事，將會秋后算賬，同時填補預售資金監(jiān)管的漏洞。

??4、 住建部：2025年實現(xiàn)公積金信息聯(lián)網(wǎng)

??1月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快住房公積金數(shù)字化發(fā)展的指導意見》。此次政策明確到2025年建立住房公積金數(shù)字化發(fā)展新模式。1）此次政策明確，以全國住房公積金云平臺、共性應(yīng)用、小程序和監(jiān)管服務(wù)平臺組成綜合樞紐，推動各地住房公積金信息系統(tǒng)通過綜合樞紐實現(xiàn)互聯(lián)互通、協(xié)同聯(lián)動?；谶@一點，預計后續(xù)全國公積金信息聯(lián)網(wǎng)制度將快速形成，這是房地產(chǎn)金融制度的重要事件。2）當前全國各地住房公積金的優(yōu)惠政策持續(xù)推進，但各地公積金的政策孤立性很強，導致各類政策各自為政、標準不統(tǒng)一。隨著后續(xù)公積金信息一體化的建立，公積金政策也可以實現(xiàn)全國性的規(guī)劃，其將有助于進一步降低購房成本、促進住房消費的提振。

??5、 央行：提出資產(chǎn)負債表改善四項行動

??1月10日，央行等召開主要銀行信貸工作座談會。此次座談會最大的亮點是提出了資產(chǎn)負債表改善的四項行動。

??1、政策要點

??此次會議明確，要全面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。1）此次會議內(nèi)容說明，此前傳言的資產(chǎn)負債表優(yōu)化計劃，確有此事。此次會議最大的亮點在于，提出了資產(chǎn)負債表優(yōu)化的四項行動。這也說明，資產(chǎn)負債表優(yōu)化的工作正進入實質(zhì)操作階段。2）此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產(chǎn)。這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持。

??2、四項行動

??此次會議明確要開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四項行動。1）資產(chǎn)激活也意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容。2）負債接續(xù)意味著后續(xù)對于負債的工作要加快清理，包括負債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作。3）權(quán)益補充意味著后續(xù)要鼓勵各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國企、保險公司等企業(yè)，同時會強調(diào)對于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)健。4）預期提升意味著要不斷修復投資者對于中國房企的看法，尤其是各類金融機構(gòu)企業(yè)。要不斷減少企業(yè)違約的風險，同時強化今年房企銷售的目標值，進而促進“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。

??3、資產(chǎn)負債表優(yōu)化的意義

??資產(chǎn)負債表的優(yōu)化工作在持續(xù)推進。觀察2022年四季度以來的工作，其實有非常清晰的邏輯線。1）2022年11月金融街論壇年會上，證監(jiān)會主席表示，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。2）11月22日國務(wù)院常務(wù)會議召開，此次會議明確，努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況。3）12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴指出，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。4）12月16日，中央經(jīng)濟工作會議指出，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。5）1月4日，外媒消息稱，國務(wù)院金穩(wěn)委上周指導證券業(yè)和銀行業(yè)監(jiān)督機構(gòu)，就優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表支持計劃，抓緊落實具體措施。從這里可以看出，資產(chǎn)負債表的優(yōu)化工作目標清晰、工作也逐漸進入實質(zhì)階段。

??4、房企策略

??此次政策對于房企的影響非常大，房企要跳出傳統(tǒng)融資的視角去理解資產(chǎn)負債表。1）此次央行信貸會議明確，資產(chǎn)負債表的優(yōu)化是針對聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。這就說明，優(yōu)化房企其實是指四優(yōu)房企，即銷售業(yè)績優(yōu)、管理水平優(yōu)好、財務(wù)狀況優(yōu)好、行業(yè)地位優(yōu)。這也要求各類企業(yè)主動對標此類標準，主動改善企業(yè)經(jīng)營狀況，以積極爭取政策支持。2）此次資產(chǎn)負債表的優(yōu)化工作，也充分說明了一點，即2023年依然是積極化解風險的一年，要防范房企內(nèi)部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風險，所以要對此類四優(yōu)房企積極進行監(jiān)測和支持。尤其是和金融市場一樣，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域也提及了“系統(tǒng)重要性”概念，這也說明全國銷售業(yè)績TOP100的很多企業(yè)，或都納入到此類重要性房企的名單之中。

??6、 人社部：保障縣城農(nóng)民工子女學位供給

??1月12日，人社部等9部門發(fā)布《關(guān)于開展縣域農(nóng)民工市民化質(zhì)量提升行動的通知》。此次政策最大亮點是，其對于縣城學區(qū)房政策提出了新的改進內(nèi)容。

??1、政策要點

??政策明確，加快推進縣域內(nèi)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，依據(jù)常住人口規(guī)模配置教育資源，保障農(nóng)民工子女義務(wù)教育學位供給。深入推進“兩為主、兩納入、以居住證為主要依據(jù)”的隨遷子女入學政策，清理取消不合規(guī)的隨遷子女入學證明材料及時限要求，穩(wěn)步提升農(nóng)民工隨遷子女在公辦學校就讀（含政府購買民辦學校學位）比例。

??2、教育問題

??關(guān)于農(nóng)民工進入縣城務(wù)工和定居，實際上最大的問題在于小孩子教育的問題。過去比較強調(diào)從住房保障等角度入手，本身也沒錯，但是忽視了困擾農(nóng)民工進城務(wù)工的最大因素，即子女入學難的問題。所以此次人社部提及教育資源的配置和學位供給的保障，具有積極的作用。尤其是提及清理不合規(guī)的相關(guān)材料的做法，有助于促進農(nóng)民工進城更好就業(yè)、定居和解決子女教育問題。

??3、政策影響

??此類政策有助于降低學區(qū)房的熱度，更好保障農(nóng)民工的子女教育權(quán)。反過來，一些新建小區(qū)未來教育資源勢必會跟進，客觀上也會更加吻合子女教育入學的需求。隨著此類政策的推進，相關(guān)縣城尤其是百強縣等人口導入速度會加快，對于釋放人口紅利等都有積極的作用。

??7、 國資委：債務(wù)和地產(chǎn)是城投兩大風險點

??1月12日，國資委召開地方國資委負責人會議，深化國資國企改革推進高質(zhì)量發(fā)展。1）此次會議提及，著力防范化解重大風險，密切關(guān)注地方融資平臺風險，做好債務(wù)、房地產(chǎn)、金融、投資、安全環(huán)保等重點領(lǐng)域風險防控。從這里可以看出，其點出了房地產(chǎn)為風險防控的重點領(lǐng)域，其排在債務(wù)風險之后金融風險之前，屬于第二大風險。2）2022年在國資平臺方面，一個突出的問題就是城投公司托底拿地，這也要求此類城投企業(yè)主動做好風險監(jiān)控。各地在2023年要密切關(guān)注2022年激進拿地的城投企業(yè)，密切關(guān)注此類企業(yè)的房地產(chǎn)項目投資，防范成為新的風險來源點。

??8、 新華社：資產(chǎn)負債表有21條優(yōu)化方案

??1月13日，新華社發(fā)表《金融部門開年推出新方案，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債狀況》。此次報道透露了資產(chǎn)負債表改善的很多細節(jié)內(nèi)容。在21條方案沒有正式發(fā)布之前，積極捕捉信息、強化對政策的前瞻性預測，同時積極做好新一年的工作謀劃，顯然非常關(guān)鍵。

??1、總體情況

??此次相關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》。1）從改革的目標來看，主要是從房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)的角度進行的，且主要是針對優(yōu)質(zhì)頭部房企風險的化解、改善資產(chǎn)負債狀況的工作目標進行的。2）此次政策將涉及到21項工作任務(wù)，后續(xù)或產(chǎn)生21條內(nèi)容，其可以認為是此前金融16條的深化版?？傮w上會圍繞資產(chǎn)激活、負債接續(xù)、權(quán)益補充、預期提升的大方向進行。3）此次政策最終將促進房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這也是房企轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式所需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

??2、現(xiàn)金流改善

??此次報道提及了兩種現(xiàn)金流模式，即經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。1）對于經(jīng)營性現(xiàn)金流，將通過資產(chǎn)激活的渠道進行，尤其是提及了優(yōu)化政策激活合理需求。這也意味著，后續(xù)房企要通過提振銷售、盤活資產(chǎn)等方式來不斷改善經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況。2）對于融資性現(xiàn)金流，將圍繞存量和增量兩個方式進行，存量主要指貸款展期，增量除了傳統(tǒng)信貸債券融資外，還包括對集團提供貸款、支持境外債務(wù)償付、提供外匯管理服務(wù)、提供資管計劃融資渠道等。

??3、資產(chǎn)激活行動

??何為資產(chǎn)激活？此次報道提及，在“資產(chǎn)激活”行動中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實企業(yè)瘦身自救責任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。從這里可以看出“資產(chǎn)”實際上包括了住房庫存、問題樓盤、企業(yè)內(nèi)部可出售的資產(chǎn)、企業(yè)通過并購所形成的資產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流等五個層面的內(nèi)容。這也是房企戰(zhàn)略層、投資層、營銷層和融資層等人員需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

??4、保交樓

??此次報道提及了保交樓的多項措施。報道指出，保交樓是金融部門確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的重要切入點。加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進。從這里可以看出，保交樓至少有四項工作要推進，即專項借款、貸款支持計劃、配套融資、司法保障相關(guān)工作。此類計劃充分說明，當前保交樓工作遵循繼續(xù)刺激、繼續(xù)保障的導向，也意味著2023年保交樓工作將繼續(xù)發(fā)力。

??5、資管公司

??此次報道提及，后續(xù)將設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項再貸款，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風險出清。從這里可以看出，全國四大資管公司后續(xù)將獲得較強的金融支持，尤其是專項再貸款的支持。這也說明，在問題樓盤和問題企業(yè)的資產(chǎn)并購方面，四大資產(chǎn)管理公司將繼續(xù)發(fā)力，或者說將繼續(xù)承擔爛尾樓處置方面的重要責任。這也是各地政府和房企要關(guān)注的要點。

??6、租賃市場

??此次報道提及，在推動住房租賃市場建設(shè)方面，金融部門近期也將出臺金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。從這里可以看出，資產(chǎn)負債表改善計劃，對于住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購存量住房擴充租賃住房房源兩方面，會有比較新的政策。這是目前各類住房租賃企業(yè)所需要把握的重要政策。

??7、權(quán)益補充行動

??此次報道提及了權(quán)益補充行動方案。報道指出，行動方案特別提出了“權(quán)益補充行動”，支持優(yōu)質(zhì)房企充實資本。一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等5項房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設(shè)。從這里可以看出幾點。1）證監(jiān)會此前的第三支箭政策工具將繼續(xù)落實，同時也會基于2022年的試點情況繼續(xù)優(yōu)化，或有加強版的政策出臺。2）此次提及了公司制REITs，這也使得一些企業(yè)未來有轉(zhuǎn)型的機會，可以基于公司制REITs進行企業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??8、三道紅線和房貸集中度

??此次行動方案明確，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。從這里可以看出幾點。1）房貸集中度和三道紅線將繼續(xù)落實，總的改革思路依然是符合房地產(chǎn)金融管理長效機制的，但是會結(jié)合短期和中長期做工作，即短期是針對性措施，而中長期則是制度性安排。2）目前會強調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有進一步放松的做法，或有緩沖的操作。對于房企來說，融資方面的節(jié)奏可以加快一點。而對于銀行的信貸投放，也可以更為積極和主動一點。

??9、房企名單

??此次報道顯示，行動方案主要針對專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，重點是其中經(jīng)營規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，金融機構(gòu)可自主把握。1）這說明對于優(yōu)秀房企的入圍標準更加務(wù)實和細化，總結(jié)起來其實是“銷售規(guī)模較大的全國性房企”。這是各地在研究資產(chǎn)負債表改善計劃中要注意的標準，要積極對標爭取進入具體金融機構(gòu)的相關(guān)名單中。2）相關(guān)名單需要金融機構(gòu)自主把握，從這個角度看，實際上各大房企更要注意銷售規(guī)模和數(shù)據(jù)，積極提振銷售數(shù)據(jù)，獲得金融機構(gòu)的青睞。

??10、風險化解

??此次報道提及，關(guān)于此次行動方案，很重要的一個著眼點就是化解風險。報道提及，堅決阻斷風險傳染，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，需要從供需兩端發(fā)力。為防止風險從出險房企向優(yōu)質(zhì)房企擴散，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草了行動方案，并將于近期推動盡快落地。1）這說明目前風險的化解尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的風險化解是最為關(guān)鍵的，而且這種化解不是簡單的財務(wù)金融方面的風險化解，要從供需兩端去理解。2）此次也提及了行動方案近期已經(jīng)起草好了，且要推動盡快落地，這也要求房企時刻關(guān)注此類政策，主動做策略的調(diào)整。

??9、 住建部：首次明確現(xiàn)房銷售模式

??1月17日，住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議。此次會議重要，其對2023年住房工作有非常明確的指導意義。

??1、政策要點

??此次會議將住房工作提高到了新高度，即房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局。這也意味著房地產(chǎn)工作要通盤考慮，尤其是要從中國式現(xiàn)代化新征程的角度出發(fā)，積極做好2023年的工作。此次會議有三點內(nèi)容值得關(guān)注。1）穩(wěn)預期的重要性提升。政策明確，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心。這一點具有非常明確的指導意義，2023各地要持續(xù)推進穩(wěn)信心工作，讓房企有信心、讓購房者有信心、也要讓地方政府有信心。2）防范風險有系統(tǒng)的工作部署。此次會議提及抓兩頭、帶中間、慢撒氣等概念。其中抓兩頭提及了出險企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企。尤其是會議提及不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，這一點說明針對出險企業(yè)的問題處置，既要防范風險擴大、也要落實追責工作。而慢撒氣的表述是此前有過的，其借用交通術(shù)語，比較形象地表達了房企風險處置的思路，要防范爆胎式的風險釋放做法，通過慢撒氣的方式，確保房地產(chǎn)運行穩(wěn)定，減少急打方向盤或側(cè)翻的風險。3）促進轉(zhuǎn)型。此次會議明確提及了現(xiàn)房銷售的模式。這也是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念。這也要求各地政府和房企關(guān)注預售制度的改革，要積極推進現(xiàn)房銷售的模式開展。

??2、政策意義

??此次住建部住房工作會議的召開，具有非常好的指導意義。1）其比較系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的各類問題做了總結(jié)和分析，對于2023年房地產(chǎn)工作的開展具有非常好的指導意義。尤其是在住房消費領(lǐng)域，也明確了鼓勵的措施。其對于我們理解2023年房屋銷售市場和住房政策工具等都有非常好的啟發(fā)。2）此次會議有很多新提法都是值得關(guān)注的，包括對房企的態(tài)度、房企轉(zhuǎn)型的思路等，尤其是現(xiàn)房銷售方面的工作，這都是各地需要積極關(guān)注和開展的。各地要結(jié)合此次會議精神做好相關(guān)配套工作。3）此次會議后，房地產(chǎn)市場應(yīng)該會有新氣象。客觀說，當前房地產(chǎn)依然面臨一些新的挑戰(zhàn)。但是鑒于房地產(chǎn)政策和工作思路更加明確和清晰，尤其是政策持續(xù)支持，所以房地產(chǎn)發(fā)展迎來了歷史上最好的機會。在支柱產(chǎn)業(yè)的角色定位下，2023年房地產(chǎn)發(fā)展勢必有好的發(fā)展態(tài)勢，并積極朝著新發(fā)展模式方向推進。

??10、 國常會：增強消費對經(jīng)濟的拉動力

??1月28日，國務(wù)院常務(wù)會議召開。此次會議對于2023年經(jīng)濟工作總方向做了定調(diào)，值得行業(yè)關(guān)注。1）此次會議明確，要求持續(xù)抓實當前經(jīng)濟社會發(fā)展工作，推動經(jīng)濟運行在年初穩(wěn)步回升。從這里可以看出，當前對于經(jīng)濟提振的要求重在“年初”。這意味著當前穩(wěn)經(jīng)濟政策的出臺要快、對于經(jīng)濟提振的工作不能停留在兩會后。其對于房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的提振等都有較大的啟發(fā)。2）此次會議明確，要求推動消費加快恢復和保持外貿(mào)外資穩(wěn)定，增強對經(jīng)濟的拉動力。這里最為核心的表述是“拉動力”。消費不光要成為經(jīng)濟復蘇的支撐，更要扮演拉動力角色，而且這種拉動力要增強。其對于房地產(chǎn)具有非常好的啟發(fā)。在各地穩(wěn)消費中，房地產(chǎn)消費是最為重要的一部分內(nèi)容。各地要增強對經(jīng)濟的拉動力，必然要推動房地產(chǎn)尤其是住房消費的恢復工作。這也意味著一季度激活住房消費的工作會繼續(xù)加快。

??第三章  1月份地方房地產(chǎn)政策梳理

??11、 河南：提出房地產(chǎn)六字發(fā)展方針

??1月3日，河南省召開新聞發(fā)布會，重點介紹了河南2023年提振市場信心、促進經(jīng)濟穩(wěn)定向好的有關(guān)工作。此次河南對房地產(chǎn)提出了六字方針，值得全行業(yè)的重點關(guān)注。

??1、六字方針

??此次河南提出了六字方針，即“增、擴、優(yōu)、化、強、促”。具體即指增融資、擴需求、優(yōu)供給、化風險、強服務(wù)、促轉(zhuǎn)型。此次政策有一些新提法值得關(guān)注。1）在擴需求方面，政策明確，取消妨礙消費需求釋放的限制性政策。該表述受到了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注，這也可以認為，一些限購限貸等措施已經(jīng)不合時宜，預計河南近期各地會系統(tǒng)梳理既有政策，對于一些限制性政策會落實全面取消和優(yōu)化的導向。而從具體政策看，此次提及了二套房認定標準優(yōu)化、二手房交易稅費成本降低、副中心城市等相關(guān)家庭購房待遇提升等。此類規(guī)定，都對河南后續(xù)各城市的房地產(chǎn)政策有較大的啟發(fā)，也意味著一季度或有系列的政策出臺。2）在優(yōu)供給方面，此次政策明確著力提升改善性住房供給。這一表述對于房企和各類資金方是有較大啟發(fā)的。這也意味著，后續(xù)在土地供應(yīng)、住房開發(fā)、房屋分配方面，要更多關(guān)注改善性的住房需求。相關(guān)房企也要從其中發(fā)現(xiàn)新的市場機會，主動做好產(chǎn)品方面的創(chuàng)新和調(diào)整。

??2、政策意義

??此次河南六字方針政策，值得全國各省市的學習。1）這是2023年新年以來全國首個比較系統(tǒng)對房地產(chǎn)發(fā)展做出闡述的政策內(nèi)容，內(nèi)容體系完備，較好地落實了二十大和中央經(jīng)濟工作會議精神。相關(guān)政策表述，也體現(xiàn)了河南2023年穩(wěn)定房地產(chǎn)方面的重要導向。相關(guān)政策內(nèi)容都值得全國其他省市的學習。2）目前各地在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面，需要快馬加鞭。當前各地社會經(jīng)濟基本面處于復蘇和改善的關(guān)鍵階段，各地在房地產(chǎn)方面要積極補短板、搶機遇。各地政府要從刺激住房消費、優(yōu)化營商環(huán)境等角度入手，在春節(jié)前要加快優(yōu)化既有的房地產(chǎn)政策，以更好促進房地產(chǎn)步入新的健康發(fā)展軌道之中。河南此次提及的一些政策內(nèi)容，尤其是“取消妨礙消費需求釋放的限制性政策”等表述，也值得學習。要為新一年的房地產(chǎn)健康發(fā)展開辟新道路、提供新機制、創(chuàng)造新環(huán)境。

??12、 烏魯木齊：對房貸“三費”給予減免

??1月5日，烏魯木齊發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的22條措施》。此次政策充分說明，各地1月份已積極謀劃新一年的房地產(chǎn)發(fā)展工作。

??1、政策要點

??此次烏魯木齊從購房端、企業(yè)端等角度落實了寬松的政策。1）購房端方面，政策提及了降低房貸利率、購房契稅補貼、個稅減免、交房即交證、公積金貸款支持、增加房屋使用面積等做法，內(nèi)容非常全面。其中政策提及，對商業(yè)性個人住房貸款產(chǎn)生的公證費、評估費及抵押登記費予以減免。類似操作值得全國學習。近期央行明確，房價疲軟城市的房貸利率允許突破下限。在各地房貸政策放松的過程中，也可以學習烏魯木齊的減費政策，更好地降低房貸方面的成本。2）企業(yè)端方面，政策提及了凈地供地出讓、容缺辦理前期手續(xù)、壓縮審批時限、容缺辦理現(xiàn)房銷售備案、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等政策。此類政策體現(xiàn)了優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)經(jīng)營成本的導向。其中，此次政策提及，允許樓盤預售節(jié)點提前40天、公租房配建比例下調(diào)。此類規(guī)定，有助于實實在在地降低企業(yè)經(jīng)營成本，也有助于更好改善企業(yè)資金狀況。

??2、政策意義

??此次烏魯木齊政策具有非常好的信號意義。1）烏魯木齊屬于2022年受疫情沖擊較大的城市，此次出臺政策，體現(xiàn)了其對于房地產(chǎn)方面的重視程度。此次房地產(chǎn)政策共有22條，內(nèi)容完備、體系清晰，說明2023年房地產(chǎn)發(fā)展必須要提速和穩(wěn)健。此類做法對于全國其他城市也有積極的借鑒作用。2）此次烏魯木齊也提出了一些創(chuàng)新內(nèi)容，尤其是在預售許可證發(fā)放方面有創(chuàng)新，這是值得各地學習的。要更好改善企業(yè)資金狀況，除了輸血機制外，更要強調(diào)造血機制。而預售審批節(jié)點的提前，有助于房企更好銷售和回籠資金，該資金越是多，房企越會踏實和穩(wěn)健。3）烏魯木齊的政策，也說明2023年房地產(chǎn)政策出臺的節(jié)奏是在加快的。2022年的時候穩(wěn)樓市政策實際上是在2月份開始的，而2023年明顯在1月份就提前了。這說明各地主動意識到位，快馬加鞭刺激樓市的心態(tài)非常明顯。

??13、 深圳：先易后難試點帶押過戶政策

??1月5日，深圳發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》。此次政策的重要意義在于，帶押過戶在一線城市也逐漸推廣，標志著這項政策不斷成熟。1）此次政策明確，穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。從這個角度看，深圳目前帶押過戶遵循先易后難的思路。2）此類政策對于促進深圳二手房交易具有積極的作用。和其他城市一樣，此類政策操作下，二手房交易便捷性將增加，也減少了交易成本和風險。深圳的推廣，對于粵港澳大灣區(qū)以及其他城市都有非常好的借鑒意義。

??14、 廈門:優(yōu)先供應(yīng)好地塊

??1月9日，廈門發(fā)布《廈門市2023年一季度穩(wěn)增長工作方案的通知》。此次政策提及了房地產(chǎn)供地和房屋預售的支持政策，是相關(guān)投資廈門的房企所需要關(guān)注的地方。1）在土地供應(yīng)方面，政策明確，深化房地聯(lián)動調(diào)控，推動優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)商住用地，吸引優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資、深耕廈門。而在房屋供應(yīng)方面，政策明確，強化商品住宅項目開發(fā)建設(shè)跟蹤服務(wù)，推動普通商品房加快上市銷售。2）從這里可以看出，廈門已經(jīng)提出了非常明確、務(wù)實和優(yōu)惠的政策，即好地塊會加快出讓，同時預售條件會有放松的可能。類似信號需要相關(guān)房企積極捕捉，以更好做好對廈門土地和房屋市場的投資工作。

??15、 杭州：拆低層換高層享受安置面積補償

??1月11日，杭州發(fā)布《杭州市國有土地上房屋征收與補償條例》。此次政策充分保障了被征收人的合法權(quán)益。相關(guān)條款值得關(guān)注。1）被征收個人住宅建筑面積小于48平方米，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照建筑面積48平方米予以補償。此類規(guī)定對此類小戶型房屋的拆遷給予了更多的補償，客觀上讓利于相關(guān)房主。2）被征收住宅房屋為非高層建筑，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為高層建筑的，應(yīng)按被征收房屋建筑面積的10%增加安置面積，增加面積不低于5平方米。該規(guī)定對低層住宅用戶給予了讓利，客觀上也破解了相關(guān)矛盾，有助于推動相關(guān)房屋拆遷工作的順利進行。總結(jié)來說，杭州此次征收和補償條例，積極關(guān)注了被征收人的權(quán)益，值得全國其他各地制定拆遷政策過程中的學習。

??16、 昆明:堵住預售資金“蒸發(fā)”的兩漏洞

??1月12日，昆明發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的通知》。鑒于2022年昆明出現(xiàn)過爛尾樓風波，所以此次預售資金監(jiān)管政策的針對性非常強。1）此次昆明在預售資金監(jiān)管方面，落實了較為嚴格的額度管理政策。政策明確，核算確定商品房項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度，同時在核算的資金額度基礎(chǔ)上上浮20%，作為商品房項目的預售資金監(jiān)管額度。該規(guī)定略嚴于全國其他城市。同時政策規(guī)定，全裝修項目應(yīng)將裝修工程費用計入監(jiān)管額度。2）此次政策堵住了過去的兩個漏洞。政策規(guī)定，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。從這個角度看，實際上是保護了開發(fā)商，防范各類預售監(jiān)管資金的流失或“蒸發(fā)”。3）針對社會矛盾或風險隱患的情況，政策也明確了特事特辦的原則，即允許使用商品房預售監(jiān)管資金支付相關(guān)費用。當然此類用途主要限于工程款、材料款和設(shè)備款?？偨Y(jié)來看，昆明此次政策針對性很強，對于全國其他省會城市尤其是出現(xiàn)過停工斷貸風波的城市，具有非常好的啟發(fā)意義。

??17、 西雙版納：嚴打酒店8類漲價行為

??1月15日，西雙版納州對酒店賓館、客?？头块_展了服務(wù)價格專項整治聯(lián)合行動。鑒于今年各地文旅市場有強勁復蘇態(tài)勢，此次西雙版納的動作值得行業(yè)的學習。

??1、管控原因

??此次價格管控和春節(jié)以來全國部分城市文旅市場持續(xù)強勁有關(guān)系。春節(jié)臨近，西雙版納迎來了數(shù)量龐大的游客，吃住行的價格隨著預定量增加而水漲船高，關(guān)于酒店和客?？头績r格的投訴也明顯增多。從維護消費者權(quán)益的角度看，確實有必要積極管控。

??2、管控內(nèi)容

??此次監(jiān)管主要是價格方面的隨機檢查，主要包括價格是否明碼標價、價格變動是否及時調(diào)整、是否存在串通價格行為、是否存在操縱價格行為、是否有損害同行或消費者合法權(quán)益的行為、是否存在網(wǎng)絡(luò)虛高價、是否在電商平臺渠道單方面毀約、是否存在收取未標明的費用等。從這里可以看出，實際上其對于8類違規(guī)定價行為做出了嚴厲打擊。

??3、政策意義

??西雙版納的管控，值得全行業(yè)的學習。2023年文旅市場確實有持續(xù)復蘇的可能，而文旅市場相關(guān)的酒店、民宿、旅館、度假村等也可能存在價格過快上漲的可能。各地要積極學習西雙版納的做法，主動研判市場，主動促進文旅相關(guān)市場的穩(wěn)定發(fā)展，為促進文旅市場的持續(xù)健康發(fā)展、維護游客權(quán)益增添動力。

??18、 深圳：和中央保障房新體系接軌

??1月17日，深圳發(fā)布四份涉及保障房方面的文件。此次文件充分說明，深圳在住房體系上也逐漸和住建部的總體思路靠攏，不斷優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。1）此次深圳一共發(fā)布了四份征求意見稿，即《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》。從這里可以看出深圳未來保障房供給體系方面，即保障性住房為總體系，公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房為分體系。2）此次深圳在共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，明確不再安排建設(shè)安居型商品房。這進一步說明深圳當前對于此類住房產(chǎn)品做了結(jié)構(gòu)優(yōu)化。這也是后續(xù)相關(guān)房企需要注意的內(nèi)容，進而調(diào)整投資拿地和產(chǎn)品開發(fā)的策略。

??19、 濟南：全面取消限購政策

??1月18日，濟南發(fā)布進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策措施。此次政策提及了兩條鼓勵購房的政策內(nèi)容，充分說明各省會城市購房政策繼續(xù)寬松的導向。

??1、政策要點

??此次政策明確，對限購區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購區(qū)域再購買1套住房。繼續(xù)優(yōu)化非本市戶籍居民購房政策，非本市戶籍家庭在濟南市限購區(qū)域內(nèi)購房，不用再提供個人所得稅或社會保險證明。此次濟南政策提及了兩類購房方面的政策放松，對于三套以上的居民家庭，允許賣一買一，賦予了更寬松的購房資格條件。而對于外來家庭則完全放開了限購政策，或者說取消了限購政策。

??2、政策意義

??此次濟南政策體現(xiàn)了非常清晰的導向，即對于改善型購房需求和外來購房需求，都敞開大門歡迎購買。1）濟南政策體現(xiàn)了非常清晰的思路，即對各類購房需求的重視和珍惜，這也是當前各地穩(wěn)消費方面的重要思路。房地產(chǎn)消費提振，對于各地經(jīng)濟發(fā)展有益，具有積極的作用。2）濟南的動作屬于尺度比較大的，或者說寬松程度很大。對于三套購房也落實了“可以買”的思路，而對于外來人口直接取消了限購。此類做法都值得全國各個城市的學習。

??20、 長沙：二孩家庭增加購房指標無關(guān)社保

??1月19日，長沙發(fā)布《依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭購買商品住宅實施細則》。此次政策進一步體現(xiàn)了，兩孩以上的家庭購房政策有進一步放松的空間。1）此次政策明確了購房資格放松的內(nèi)容，即兩孩及以上家庭允許在原有2套購房資格的情況下，增加1套購房指標。該指標和社保、個稅、房屋網(wǎng)簽或辦理不動產(chǎn)證時間等無關(guān)。2）此次政策明確了相關(guān)家庭的要求或標準，即本地戶籍、兩個子女中至少有一個未成年子女、生育合法。此類規(guī)定實際上也說明，此次增加一套購房資格的做法，主要是適用本地戶籍的家庭?？偨Y(jié)來說，此次長沙政策，很大程度上和全國其他城市相似。這也是我們理解第三套住房方面所需要注意的政策寬松點。

??21、 海南：“購房政策收緊”實為烏龍事件

??1月28日，一則關(guān)于?？谑站o購房政策的消息在微信朋友圈傳播。此次事件引起了一些誤解，對市場交易也產(chǎn)生了負面影響。1）此次海口政府官網(wǎng)刊發(fā)了一篇文章，其更新時間為2023年1月3日。該文章顯示，海口新人才落戶，需要一年以上社?；蛘邆€稅才可以購房。該消息引起了誤解，同時也帶來了一些炒作，比如說關(guān)于海口封關(guān)的消息，以及中介慫恿購房者要加快在海口購房等。2）此次政策其實是一個老政策且已無效，最早發(fā)布于2021年9月，文件名為《關(guān)于調(diào)整我市購房和人才落戶政策的通知》。當時政策收緊，規(guī)定人才落戶購房需要社保條件。但是在2022年5月，海口發(fā)布了新政策，即海口四部門發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。此次政策顯示，落實我省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇。從這里可以看出，當前實際上購房政策沒有變，延續(xù)了去年5月份的寬松態(tài)勢。3）此次政策出現(xiàn)了烏龍，在于一個老政策在官網(wǎng)上重新刊發(fā)，其也對后續(xù)政府房地產(chǎn)政策信息發(fā)布提出了警示和教訓。當然此次事件后相關(guān)文件錄入時間做了調(diào)整。4）此次事件對于購房者理解房地產(chǎn)政策有了一些困擾。當前全國各地房地產(chǎn)政策總基調(diào)是寬松再寬松，所以不存在政策收緊一說。各地也需要繼續(xù)宣傳好二十大以及中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的政策表述，在提振住房消費方面創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。

??22、 各省市：一號文關(guān)注住房消費

??1月29日，根據(jù)春節(jié)前后全國各省市經(jīng)濟提振會議和文件，各地都把住房消費提振納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展的總框架之中。住房消費地位在提升，同時將在2023年經(jīng)濟“拉動力”方面扮演更為重要的角色。

??1、各地住房消費的政策表述

??1）江蘇：1月16日，江蘇發(fā)布《關(guān)于推動經(jīng)濟運行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，即江蘇省一號文。此次文件單列一章即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。政策明確，大力支持剛性和改善性購房需求，堅持“房住不炒”，認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據(jù)實際情況調(diào)整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補償方式，優(yōu)化商品房價格備案制度。此次江蘇從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實了購房需求提振的支持。

??2）濟源：1月19日，濟源產(chǎn)城融合示范區(qū)管理委員會印發(fā)了《濟源示范區(qū)2023年大力提振市場信心促進經(jīng)濟穩(wěn)定向好政策措施》。此次濟源提及了100條經(jīng)濟提振內(nèi)容，消費領(lǐng)域涉及傳統(tǒng)消費、文旅消費、新型消費、房地產(chǎn)消費等內(nèi)容。在穩(wěn)定房地產(chǎn)消費市場方面，政策提及優(yōu)化二套房認定標準、團購住房給補貼、發(fā)放購房券和購房補貼、階段性落實契稅補貼。此次濟源主要從信貸政策和財政政策兩角度落實了積極的購房消費提振計劃。

??3）昆明：1月20日，昆明發(fā)布《關(guān)于加快推動經(jīng)濟回穩(wěn)向好的若干政策措施》，涉及消費、旅游、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、投資等7個領(lǐng)域共26條措施。在“助力重點服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效”方面，政策明確，擴大春秋兩季房地產(chǎn)交易會規(guī)模和各方參與度。線上線下同步開展“彩云購房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產(chǎn)企業(yè)開展市域外營銷，提升新建小區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源配套水平，吸引省內(nèi)外中高端購房群體加快回流。此次昆明對市域外購房需求或外來購房需求明確了提振思路，值得目前文旅城市房地產(chǎn)部門的學習。

??4）焦作：1月24日，焦作發(fā)布《大力提振市場信心促進經(jīng)濟穩(wěn)定向好政策措施》，圍繞釋放消費潛力、擴大有效投資、培育壯大新動能、支持實體經(jīng)濟發(fā)展、穩(wěn)定外資外貿(mào)、保障和改善民生等六個方面謀劃推出100條政策措施。此次政策明確，指導各縣(市、區(qū))出臺購房補貼和發(fā)放購房券的具體辦法，支持人才購房落戶，促進居民合理住房消費。同時也明確要延長契稅補貼政策。

??5）遼寧：1月27日，遼寧發(fā)布《遼寧省進一步穩(wěn)經(jīng)濟若干政策舉措》。此次文件在推動消費復蘇回暖的框架中明確，對于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策。這一點有別于其他省市更強調(diào)住宅市場的規(guī)定。此次政策明確，鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。該表述也促進了行業(yè)參與者更加關(guān)注二手房市場，對二手房市場活躍、以二手房來帶動一手房行情活躍等都有積極的作用。

??6）廣東：1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會上表示，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。按規(guī)定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優(yōu)惠政策。此次廣東明確了對住房消費的支持，涉及信貸、契稅、個稅等支持手段。尤其是把住建部提及的三種改善需求類型做了強調(diào)，即以舊換新、以小換大、生育多子女家庭的住房需求。

??7）習水：1月28日，貴州習水縣召開了經(jīng)濟工作會議暨招商引資工作推進大會。此次會議明確，加快推進消費復蘇。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議明確，更大力度實施發(fā)放消費券、優(yōu)質(zhì)商品助力、房契稅返券等刺激政策，全面促進城鄉(xiāng)居民增加住房、汽車及養(yǎng)老托幼、教育醫(yī)療、文化體育服務(wù)等消費。從這里可以看出，習水針對消費信心和消費能力，明確把住房消費作為重要的內(nèi)容，同時也提及了契稅返還等支持性政策。

??2、房地產(chǎn)與經(jīng)濟提振的關(guān)系

??今年對于房地產(chǎn)業(yè)的理解，需要納入到經(jīng)濟提振、經(jīng)濟回穩(wěn)等角度進行思考。尤其是各地住房消費提振方面，也要和各地消費提振工作做更好的結(jié)合?？傮w上，總結(jié)今年春節(jié)前后各地經(jīng)濟提振一號文，我們可以看出一些新的特點。

??1）關(guān)于房地產(chǎn)或住房消費的內(nèi)容，其總體思路延續(xù)了2022年尤其是四季度以來中央經(jīng)濟工作會議的總精神和總部署，同時也吻合了2023年住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的精神。這也體現(xiàn)了今年全國各地對住房消費的大力支持。當然從推進節(jié)點上看，由于2023年的春節(jié)比較早，所以各類經(jīng)濟工作的布置明顯提前，也進一步促進了2023年房地產(chǎn)相關(guān)工作部署的節(jié)奏加快?？傮w上，2023年住房消費提振工作會提速，也有助于進一步帶動房地產(chǎn)市場走出低谷。

??2）此次提及房地產(chǎn)消費的內(nèi)容，和2022年相比還有重要的區(qū)別。過去房地產(chǎn)的消費概念，雖然也會嵌入到宏觀經(jīng)濟的大框架之中，但實際中還沒有上升到高度。而在2022年以來房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯提升的背景下，“房地產(chǎn)業(yè)-宏觀經(jīng)濟”的關(guān)系明顯增強，住房消費的地位也進一步上升。此前住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局,錨定新時代新征程黨的使命任務(wù)和當前的中心工作來展開。從這個角度看，各地要積極把房地產(chǎn)工作的地位拔高，進一步凸顯住房消費在經(jīng)濟拉動方面的重要作用。

??3）從各地經(jīng)濟提振一號文或相關(guān)會議可以看出，對住房消費的表述也有側(cè)重點或不同的重心。部分是納入到消費的大框架下進行的，部分則是單列一章即作為獨立的篇幅進行表述?？傮w上這和各地對于房地產(chǎn)消費的理解差異是有關(guān)的，但本身并不影響住房消費的市場地位。尤其對于濟源等個別城市，其對于住房消費的理解非常到位，其把消費劃分為傳統(tǒng)消費、文旅消費、新型消費、房地產(chǎn)消費等框架，層次清晰，有助于老百姓更好理解房地產(chǎn)消費在消費大市場中的地位。

??4）住房消費的內(nèi)容非常多，各地在各種會議和文件中也有很多新的內(nèi)容表述?？偨Y(jié)目前各地的住房消費提法，我們認為，有幾種主要的分類。按住建部的口徑，主要是首套房、二套房和第三套房。而在二套房中，又涉及以舊換新、以小換大、生育多子女家庭等相關(guān)住房。按照住房的新舊類型劃分，主要包括新房和二手房。按照住房的物業(yè)屬性劃分，包括了商品住宅和實際用于居住的商業(yè)用房。按照購房需求的地域來源劃分，分別包括市內(nèi)購房需求和市外購房需求?？傮w上，此次全國各地房地產(chǎn)住房政策系統(tǒng)全面，具有非常好的導向和啟發(fā)。

??5）住房消費提振的政策非常多，內(nèi)容豐富。當前全國各地的住房政策，延續(xù)了2022年以來的思路，對于我們更好理解住房消費是具有積極啟發(fā)的。從分類上說，主要涉及金融、財政、營商環(huán)境等方面的內(nèi)容。金融方面，各地都提及了信貸方面的支持，尤其是首套房認定標準的放寬等。而財政方面，各地也繼續(xù)提及契稅補貼、個稅減免等政策內(nèi)容。營商環(huán)境方面，也強調(diào)了搭建房交會平臺、鼓勵省外購房需求回流等政策支持。另外也有一些新的創(chuàng)新點，包括讓二手房獲得和一手房一樣的購房政策待遇、用于居住的商業(yè)用房也納入到購房政策支持體系中。此類政策都值得全國其他省市的學習。

??23、 鄭州：打響房貸雙降第一槍

??1月29日，鄭州市場關(guān)于“房貸利率降至3.8%、首付為兩成”的消息開始傳播。此次鄭州成為新年全國首個政策大尺度寬松的城市，具有非常好的借鑒意義。

??1、政策要點

??此次鄭州相關(guān)渠道和中介人員稱，即日起，鄭州可以執(zhí)行3.8%的房貸利率及20%首付的優(yōu)惠政策。1）從涉及的銀行來看，包括工行、農(nóng)行和郵儲銀行等都已經(jīng)在落實此類政策，也有各類官方消息。從各樓盤的海報來看，也開始打出了此類廣告，包括“首套購房即享3.8%利率”、“重磅福利：購房可享3.8%利率”等。2）此次消息總體靠譜準確，充分體現(xiàn)了鄭州在房地產(chǎn)金融市場方面已經(jīng)有積極的動作。部分銀行雖然還沒有收到通知，要根據(jù)總行統(tǒng)一安排，但總體上預計1月底都會執(zhí)行此類政策。3）此類政策主要針對首套房。自即日起（1月29日），鄭州首套房年化利率開始執(zhí)行3.8%的標準，二套房保持4.9%的利率不變。外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。從這里可以看出，鄭州對于首套房及信貸政策降低了認定的標準。

??2、政策意義

??鄭州打響了新年“降首付降利率”的第一槍，信號意義非常強。1）此次政策總體上吻合央行和住建部的住房工作精神。尤其是此前央行明確房價疲軟城市允許自由下調(diào)房貸利率，而鄭州恰是符合當時梳理的38個重點城市的名單范圍，所以下調(diào)符合預期，有助于降低購房成本，尤其是首套房。2）各地政策需要快馬加鞭出臺。當前各地經(jīng)濟提振一號文都把提振住房消費作為一項重要的工作去抓。對于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春等二線城市，更是需要積極借鑒鄭州做法，主動做雙降工作，為2月份房地產(chǎn)市場開好局創(chuàng)造條件，也為所在省份其他城市政策放松樹立標桿。

??24、 南昌：利用春節(jié)積極做營銷

??1月29日，江西住建公眾號發(fā)布《紅谷灘區(qū)“迎新春·惠民生 紅動暖春購房節(jié)”活動實施方案》。此次紅谷灘區(qū)的購房政策進一步體現(xiàn)了二線城市樓市促銷活動依然要加快。

??1、政策要點

??此次紅谷灘區(qū)的活動開展，目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場主體、提振全區(qū)房地產(chǎn)市場信心、惠及購房群眾。購房政策主要涉及兩方面。1）購房補貼。這包括春節(jié)期間購房可享受200元/平方米的購房補貼、給予1%的契稅補貼等。2）針對房企落實了促銷獎勵。其中住宅銷售套數(shù)排名第一的房企可以享受50萬的獎勵，而商鋪等銷售排名第一的房企也可以享受50萬的獎勵。這里最大的特點是，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪等在內(nèi)的各類物業(yè)都可以納入到獎勵的范疇中。

??2、政策意義

??此次紅谷灘區(qū)的政策，也說明目前二線城市重點片區(qū)也在積極落實去庫存的戰(zhàn)略。1）此次紅谷灘區(qū)提出了一個非常好的思路，即“政府出政策、企業(yè)讓利潤、銀行送實惠、平臺共助力”。該機制具有非常好的示范效應(yīng)，對于匯聚各類資源、促進樓市復蘇等都有積極的作用。2）今年各地的樓市營銷具有一個非常重要的特點，即“搶奪失去的三年”，所以各類營銷活動會更加密集。這也是房企動作方面的一個新信號。各地政府和房企會充分利用各類營銷節(jié)點和機會，主動促銷，如紅谷灘此次利用春節(jié)假期的機會。從這個角度看，其對于樓市的提振具有非常積極的作用。

??25、 長沙：個貸倍數(shù)上調(diào)但不屬救市動作

??1月30日，長沙公積金發(fā)布《關(guān)于明確2023年個貸倍數(shù)的通知》。此次政策受到行業(yè)的關(guān)注，尤其是關(guān)于可貸額度為賬戶余額16倍的政策內(nèi)容。

??1、政策要點

??此次長沙公積金中心公布了2022年住房公積金的個貸率。政策明確，此次個貸率為79.08%，即低于80%。根據(jù)該規(guī)定，長沙市繳存職工可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計算。從這里可以看出兩點。1）此次調(diào)整屬于常規(guī)工作，屬于基于個貸率或公積金額度的變化而做出的政策調(diào)整，和救市等關(guān)系反而相對少。換而言之，新的一年長沙根據(jù)公積金的額度情況做出的個貸倍數(shù)的常規(guī)調(diào)整。2）此類調(diào)整相比過去的15倍，有所增加，充分說明當前貸款額度進一步擴大，對于購房者貸款資金的獲取等都有積極的作用。

??2、政策意義

??此次長沙公積金個貸政策受到了購房者等關(guān)注。1）關(guān)于16倍的概念，實際上充分體現(xiàn)了長沙公積金政策支持購房的導向。但是16倍并非全國最大，從理論上說各個城市完全可以做到20倍。比如說2022年9月濰坊公積金中心明確，將貸款額度上限計算由“按借款人申請時繳存公積金賬戶余額之和的15倍計算，調(diào)整為按20倍計算”。這也說明各地可以基于公積金額度和房地產(chǎn)情況，對可貸倍數(shù)做出調(diào)整。2）當前各省會城市在激活住房消費市場方面動作依然較多。1月份包括鄭州雙降政策、南昌紅谷灘春節(jié)購房促銷活動、長沙公積金可貸倍數(shù)上調(diào)，都說明各省會城市積極發(fā)力，其有助于降低購房者成本、激活購房需求。

??26、 河南：建立省級房企白名單制度

??1月31日，河南發(fā)布《關(guān)于印發(fā)河南省房地產(chǎn)行業(yè)省級白名單企業(yè)的通知》。此次針對房企落實白名單制度，實際上就是圈定了優(yōu)質(zhì)房企的名單，相關(guān)操作值得行業(yè)的學習。

??1、政策要點

??此次河南確定了100家房地產(chǎn)行業(yè)省級白名單企業(yè)，要求對白名單房企加大金融支持，通過創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開辟綠色通道、降低融資成本等方式，努力滿足其合理融資需求。同時，對白名單企業(yè)實施動態(tài)調(diào)整，加強跟蹤監(jiān)測。1）這是目前首個省級公開的白名單制度，充分體現(xiàn)了河南省對于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注和支持的導向，能夠有效指導2023年房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)方面的管理工作。2）此次涉及的企業(yè)多、分布廣，說明通盤考慮了全省房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。這也進一步促進了相關(guān)入選企業(yè)的健康發(fā)展。3）此次河南把此類白名單的企業(yè)給予了公開，就是希望以更透明的信息、更及時的傳遞，為此類優(yōu)秀房企創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。這一點值得肯定。4）此類企業(yè)也有很多屬于區(qū)域性的房企，這也說明除了全國性的房企以外，區(qū)域性房企也具有系統(tǒng)安全性和重要性，是各地需要積極關(guān)注的重點企業(yè)。5）此次白名單制度具有動態(tài)調(diào)整的導向，發(fā)揮了鞭策和激勵效應(yīng)。相關(guān)企業(yè)需要珍惜此類機會，做好2023年的經(jīng)營工作。

??2、政策意義

??此次河南房地產(chǎn)企業(yè)白名單制度，具有非常好的效應(yīng)，值得學習。1）白名單制度最早來源于2022年11月24日銀保監(jiān)會的講話內(nèi)容，當時提及了對金融16條的落實，明確要合理區(qū)分項目子公司風險和集團控股公司風險，建立區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企“白名單”。因此，此次河南白名單制度，實際上是比較充分落實了金融16條的政策內(nèi)容。2）有很多城市也有過白名單制度和創(chuàng)新，比如說南通就在去年12月份建立了白名單制度，將經(jīng)營穩(wěn)健、信譽良好的企業(yè)落實了白名單制度，給予了政策扶持。3）此類白名單制度和此前提及的資產(chǎn)負債表優(yōu)化21條方案是相似的表述，某種程度上是同一個概念。各地后續(xù)關(guān)注優(yōu)秀房企，自然要積極關(guān)注此類白名單制度下的房企。

??27、 湖南：地級市購房首付統(tǒng)一為兩成

??1月31日，長沙晚報報道，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至兩成。此次湖南政策調(diào)整力度大，充分體現(xiàn)了今年“政策放松快馬加鞭”的導向。

??1、政策要點

??此次報道顯示，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。此次政策具有幾個重要的特點。1）此次湖南比較系統(tǒng)地對全省房地產(chǎn)政策尤其是購房首付政策做了規(guī)定，更加清晰和容易執(zhí)行。相關(guān)政策的思路已經(jīng)非常清晰，即非限購城市執(zhí)行最低的標準，而限購城市標準略高，但也總體低于歷史水平。2）此次政策繼續(xù)說明對于首套購房的支持，吻合了此前住建部和央行的政策，尤其是此前住建部提及“對于購買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來?！睆倪@個角度看，湖南的模式也是后續(xù)全國其他省市要借鑒的。3）首付兩成的政策，進一步體現(xiàn)了1月份“雙降”的導向，即降低首付降低利率。當前全國至少7成城市房價疲軟，一季度房貸政策寬松的概率很大。此次湖南政策充分體現(xiàn)了各地繼續(xù)放松的導向。

??2、政策意義

??此次湖南政策具有一個非常重要的特點，即各地政策放松“爭先恐后”，或者說呈現(xiàn)了“政策放松快馬加鞭”特征。1）今年春節(jié)節(jié)點較早，所以各地開工時間也比較早。從各地穩(wěn)經(jīng)濟政策一號文或者兩會政府工作報告都可以看出，對于提振經(jīng)濟需要快馬加鞭。當前房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯提高，更是需要在1月份加快出政策，加快廢除不合時宜的限制性政策。2）湖南針對限購城市和非限購城市落實了積極的政策，尤其是三四線城市落實了低首付政策。2022年三四線城市房價最為疲軟，且疲軟期持續(xù)了3年，所以此類城市更是需要積極放松政策。3）預計2月份會有更多的省市跟進，尤其湖南此次政策，以省的名義落實了統(tǒng)一部署，值得其他省份的學習。后續(xù)各省份要加緊研判市場和政策，主動為樓市復蘇鋪路。

??28、 山東：逐步推進現(xiàn)房銷售

??1月31日，山東住建工作會議召開。此次會議提及了一些創(chuàng)新點，如推進現(xiàn)房銷售模式，值得行業(yè)的關(guān)注和學習。

??1、政策要點

??此次山東緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長短期結(jié)合的政策思路。1）會議明確要同步激活新房和二手房市場。該提法實際上是把過去側(cè)重依賴新房的做法做了調(diào)整，二手房市場的活躍，將有助于促進新房市場的健康發(fā)展。2）引導房企創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營模式，此次明確提及要建設(shè)質(zhì)量好、功能優(yōu)、配套全的高品質(zhì)住宅，對于新一輪住房建設(shè)具有非常好的啟發(fā)效應(yīng)。3）針對預售，會議明確，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。從這里可以看出，預售制的政策調(diào)整是大方向，各地實際上已經(jīng)逐漸在推進這項制度的試點和模式。4）更加清晰地闡述了人房地錢的聯(lián)動新機制，明確了“以人定房、以房定地、以房定錢”的模式。該表述思路清晰，也易于執(zhí)行。5）首提防風險長效機制。此次政策明確，構(gòu)建防風險長效機制，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風險發(fā)生。此類表述也說明各地在防風險方面有了新的思路和制度安排。

??2、政策意義

??此次山東的政策內(nèi)容，從宏微觀、長短期等角度明確了工作思路，具有非常好的借鑒意義。1）目前各地的政策主要強調(diào)購房消費需求的提振，但是對于一些制度性、創(chuàng)新性的政策內(nèi)容提法比較少，此次山東政策具有非常好的思路，從更長遠的角度落實了相關(guān)制度安排，尤其是一些創(chuàng)新的提法。2）山東政策提及的預售制度改革、一二手房同步激活、防風險長效機制、創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營模式，實際上都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國其他城市和房企的關(guān)注。要主動從此類新提法中研究新思路和新對策，積極做好房地產(chǎn)戰(zhàn)略和策略的優(yōu)化調(diào)整。3）各地要密切關(guān)注今年的政策動向，當前政策出臺頻率高、出臺節(jié)奏快，一些新提法對于后續(xù)的經(jīng)營有非常直接的影響。要主動從政策解讀中發(fā)現(xiàn)市場機會和機遇，積極做好企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)健運行。

??第四章  1月份房地產(chǎn)其他熱點事件

??29、 全國：圍爐煮茶成新休閑方式

??1月1日，“圍爐煮茶”成為一個熱點話題。該話題引發(fā)了對新一輪消費需求模式的探討。1）“圍爐煮茶”是一種休閑方式，源自云南的“火塘烤茶”，又叫“糊米烤茶”。是使用屋內(nèi)燒水或煮飯的火坑里的火，先將土陶罐放在火塘烘烤，然后把米烤香，把茶烤香?！皣鸂t煮茶”是脫化于云南的“火塘烤茶”。2）該模式成為1月份的熱點事件，客觀上也和休閑消費經(jīng)濟有關(guān)系。包括文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等需要密切關(guān)注此類新情況，主動做業(yè)態(tài)的更新和升級，積極主動把握市場新需求。

??30、 統(tǒng)計局：35城可自由下調(diào)房貸利率

??1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新一期70城房價指數(shù)。2023年70城數(shù)據(jù)除了判斷樓市周期以外，相關(guān)城市房價疲軟程度，也可以作為各地房貸利率調(diào)整的參考依據(jù)。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，12月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%。當前房價指數(shù)跌幅總體上沒有擴大，說明四季度持續(xù)性的三支箭政策，減少了房企恐慌性降價的心理。但需要看到，此類跌幅也沒有明顯收窄，尤其是12月份各地樓市交易沒有非常強的翹尾現(xiàn)象，這也要求我們不能盲目樂觀，在穩(wěn)房價方面需要繼續(xù)發(fā)力。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從12月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.0%、-0.3%和-0.3%。同比漲幅則為2.5%、-1.1%和-3.9%。最明顯的變化是，一線城市連跌3個月后，當前已經(jīng)有止跌現(xiàn)象。這也說明，隨著疫情壓力最大期的過去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好。此類城市止跌，也有助于修復市場預期。

??3、房貸利率可自由下調(diào)的城市名單

??基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，我們梳理了最新一期可下調(diào)的城市名單。根據(jù)10-12月份全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，我們認為，70城中有35個城市符合下調(diào)的標準，我們根據(jù)下調(diào)的迫切程度由大到小進行排序。其中一二線城市有14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢和蘭州；三線城市有21個，包括牡丹江、湛江、洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠和襄陽。我們認為，此類城市在春節(jié)后需要迫切關(guān)注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運用好房貸利率自由下調(diào)的權(quán)限。

??4、后續(xù)展望

??當前房價指數(shù)說明，房價有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)，但這個基礎(chǔ)還是不牢固。目前穩(wěn)房價的思路已經(jīng)清晰，即兩條線。從供給端的角度看，預計近期會發(fā)布資產(chǎn)負債表優(yōu)化的21條方案，資金到位，房企在定價上就會趨穩(wěn)。而從需求端看，新一輪購房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房價無序下跌也會停止。總體上，2023年穩(wěn)房價依然是重要工作，其成為穩(wěn)預期、促進樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。

??31、 統(tǒng)計局：僅蓉京滬等6城二手房價在上漲

??1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新一期70城二手房價格指數(shù)。二手房價格指數(shù)和一手房有相似之處，即下跌態(tài)勢已經(jīng)略有遏制。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，12月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.8%。目前房價指數(shù)環(huán)比跌幅態(tài)勢已經(jīng)有所遏制，但同比跌幅依然有慣性特點，即依然有所擴大。我們認為，一手房價格指數(shù)已經(jīng)有一些微妙的積極變化，其后續(xù)也會逐漸傳導到二手房市場中。

??2、城市排序

??從12月份房價指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，二手房還在漲價的城市數(shù)量非常少。我們以同比漲幅為例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在內(nèi)的城市在上漲。總體上，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢的城市，二手房市場相對健康。但很顯然，此類城市數(shù)量確實還是偏少的。

??3、一二三線

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從12月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比漲幅則為0.6%、-3.2%和-4.4%?？傮w上看，三類城市二手房市場都是略疲軟的。這也要求各地繼續(xù)對二手房落實寬松的政策，最直接的一種做法建議，即有限購的城市中，二手房應(yīng)該不納入此類范圍，這樣有助于促進二手房的流通。

??4、后續(xù)展望

??二手房市場的走勢和一手房類似，在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關(guān)壓力的消除還需要點時間。我們認為，2023年是房價指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段。各地要積極落實好購房政策，讓購房者對二手房市場有信心，同時積極減少二手房的交易成本。尤其是各地落實了帶押過戶等政策，此類政策有助于降低二手房交易成本，有助于促進二手房市場的穩(wěn)定。

??32、 建萬基金：以三種方式涉足租賃市場

??1月17日，建行和萬科舉行了建萬住房租賃投資基金簽約儀式。此次合作充分體現(xiàn)了房企銀行助力租賃住房市場的導向，具有非常好的社會效應(yīng)。1）從合作模式看，此次建行下屬的建信住房租賃基金和萬科集團共同出資，成立了建萬住房租賃投資基金，規(guī)模100億元。該企業(yè)功能為以資產(chǎn)收購、股權(quán)投資、經(jīng)營權(quán)購買等方式，投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場化長租房或保障性租賃住房。2）此類模式也可以理解為房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)化的具體案例，值得行業(yè)學習。尤其是隨著市場化租賃房源也可以參與REITs的試點，未來各類商業(yè)機構(gòu)參與此類房源收儲和改造的可能性增加。而此類專業(yè)基金機構(gòu)更是可以扮演積極的角色。

??33、 統(tǒng)計局：5項指標僅房價指標有所改善

??1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2022年房地產(chǎn)市場供需兩端面臨沖擊和壓力，也要求2023年繼續(xù)做好激活供需兩端的工作。

??1、開發(fā)投資

??2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-10.0%，該數(shù)據(jù)處于惡化狀態(tài)，且進入到兩位數(shù)的行列，說明開發(fā)投資的壓力比較大。目前改善開發(fā)投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負債表優(yōu)化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預期。

??2、土地購置

??2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場大體上下跌或萎縮了50%，若是剔除城投等企業(yè)托底拿地現(xiàn)象，此類土地數(shù)據(jù)其實是更為糟糕的。2023年激活土地市場的工作需要加快，其關(guān)系到各地土地財政的有序運轉(zhuǎn)，也關(guān)系到房屋的供應(yīng)。

??3、房屋銷售

??2022年，全國商品房銷售面積同比增速為-24.3%。當前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預期，全年下跌了近25%的水平，這說明購房需求刺激面臨阻力。不過2023年要樂觀看待此類數(shù)據(jù)，隨著疫情過了高峰期，新一輪社會經(jīng)濟刺激工作會加速，購房市場是中國最大的消費市場，其勢必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機。

??4、到位資金

??2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.9%。在金融16條、三支箭以及后續(xù)出臺的資產(chǎn)負債表優(yōu)化21條方案的支持下，此類資金狀況勢必有積極的改善。當然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。

??5、房價

??2022年，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品住宅均價為10185元/平方米，漲幅為-2.0%。房價數(shù)據(jù)在收窄，得益于各地穩(wěn)房價的工作，也有助于改善市場信心。當前房價的小跌，也使得購房的最佳窗口期形成。各地要積極利用好此類房價數(shù)據(jù)，積極推進2023年尤其是一季度的房屋銷售工作。

??34、 昆山：GDP成績單蘊藏住房新機會

??1月28日，相關(guān)報道顯示，昆山成為全國首個GDP破5000億的縣級市。此次數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了昆山的城市能級和競爭力，對于房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展也有積極的啟發(fā)。1）數(shù)據(jù)顯示，昆山2022年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值5006.7億元，按不變價格計算比上年增長1.8%，成為全國首個GDP突破5000億元的縣級市。從其他數(shù)據(jù)看，包括新登記市場主體數(shù)量、工業(yè)投資、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、研發(fā)投入等都出現(xiàn)了明顯的上升。2）此類數(shù)據(jù)進一步說明全國百強縣的競爭力在繼續(xù)增加，也體現(xiàn)了此類城市投資機會的上升。GDP數(shù)據(jù)背后實際上也是就業(yè)人口和城市生活質(zhì)量提升的過程。要充分理解到此類城市能級上升所帶來的機會，在住房等領(lǐng)域積極做好相關(guān)配套工作。3）昆山的各類產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等全面發(fā)展，其也會帶來新型的外來人口或新型的新市民人口。要積極圍繞國家房地產(chǎn)新發(fā)展模式尤其是租購并舉的模式，在購房政策、租賃政策方面不斷完善，為此類城市的就業(yè)者創(chuàng)造更好的安居樂業(yè)機會。

??35、 鏈家：渠道費風波應(yīng)有“和為貴”導向

??1月30日，北京鏈家和中海出現(xiàn)了渠道費風波。此事已經(jīng)被辟謠，但背后的渠道費問題再次引起大家的關(guān)注。1）此次事件起因在于，網(wǎng)絡(luò)上流傳鏈家下架了中海的北京房源，因此引起了大家猜測，認為是否有停止合作的情況。當然事后雙方都否認停止合作，無論是付款還是2023年的新合同協(xié)商內(nèi)容，都沒有停止。2）此類事件背后反映了房地產(chǎn)市場下行下平臺和房企關(guān)系的調(diào)整。從房企角度看，如何降低渠道費用成本、積極提高渠道營銷的效果成為關(guān)鍵。而從中介機構(gòu)或平臺機構(gòu)角度看，市場地位若比較高，自然在渠道費定價方面有優(yōu)勢。所以此類關(guān)系的博弈自然會帶來新的變化。3）這兩家企業(yè)都是優(yōu)秀的企業(yè)，此類事件本身也依然體現(xiàn)了房地產(chǎn)營銷層面積極調(diào)整的導向。當然“和為貴”的思路依然需要堅持，2023年依然是房企和平臺積極合作的一年，相關(guān)企業(yè)積極合作，對于促進企業(yè)營銷業(yè)績等都有積極的作用。

??36、 萬科等：高管職位調(diào)整體現(xiàn)主動作為導向

??1月31日，關(guān)于萬科、旭輝、融創(chuàng)和龍湖等企業(yè)高管職位調(diào)整的消息受到了大家的關(guān)注。此類事件具有行業(yè)標桿性，體現(xiàn)了優(yōu)秀房企主動作為、積極謀劃新一輪發(fā)展的導向。

??1、調(diào)整情況

??根據(jù)相關(guān)媒體報道，春節(jié)前后包括萬科等企業(yè)都做出了人事方面的調(diào)整。其中，萬科在1月30日下發(fā)了一系列人事任命，涉及佛山、北京、廈門、南方區(qū)域、惠州等，職務(wù)包括區(qū)域公司合伙人、城市總經(jīng)理等。其他房企方面，如旭輝營銷部門相關(guān)人員加入到龍湖蘇州事業(yè)部、融創(chuàng)總部任命了新的集團副總裁兼華北區(qū)域總裁。從此類人事調(diào)整方面可以看出幾個特點。1）類似涉及的企業(yè)比較多，無論是優(yōu)秀房企還是出險企業(yè)，都對人事方面做了積極的調(diào)整，體現(xiàn)了新的一年組織架構(gòu)優(yōu)化的導向。2）此類調(diào)整職務(wù)有升有降，但總體上和各個企業(yè)的資源優(yōu)化等有關(guān)，尤其是涉及到一二線城市的職務(wù)調(diào)整，這體現(xiàn)了對于此類城市業(yè)務(wù)的重視。

??2、政策意義

??此次各類企業(yè)人事政策調(diào)整，總體上值得肯定和關(guān)注。1）企業(yè)一旦有此類動作，就說明對于新一年夯實發(fā)展基礎(chǔ)、提振業(yè)務(wù)的期許。所以有調(diào)整的企業(yè)，都是靈活度較高的企業(yè)，勢必為新的一年業(yè)務(wù)發(fā)展注入新動力。2）此類調(diào)整也說明，部分過去有債務(wù)壓力的企業(yè)實際上也還是有很多新的發(fā)展機會，這也對各個投資者有非常好的啟發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場的復蘇和信心的提振，實際上房地產(chǎn)市場方面迎來了非常好的發(fā)展機會，此類主動調(diào)整的企業(yè)也將較早獲得發(fā)展先機。

??37、 PMI：制造業(yè)景氣度明顯回升

??1月31日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1月份PMI數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)受到產(chǎn)業(yè)界的關(guān)注，主要在于制造業(yè)景氣水平明顯回升。此類宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)對于房地產(chǎn)業(yè)也有較大的啟發(fā)。

??1、指數(shù)情況

??此次數(shù)據(jù)顯示，1月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)PMI為50.1%，比上月上升3.1個百分點。此次數(shù)據(jù)升至臨界點以上，制造業(yè)景氣水平明顯回升。從分類指數(shù)也可以看出經(jīng)濟復蘇的跡象。1）生產(chǎn)指數(shù)為49.8%，比上月上升5.2個百分點，這說明生產(chǎn)景氣水平出現(xiàn)了回暖。其受益于訂單指數(shù)拉升、投資消費需求增加等因素。2）新訂單指數(shù)為50.9%，比上月上升2.5個百分點。此類指標表明市場需求在上升。在12月份疫情出現(xiàn)高峰期后，1月份商業(yè)消費和企業(yè)運行等環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)好，這也直接在新訂單指數(shù)上有所體現(xiàn)。3）原材料庫存指數(shù)為49.6%，比上月上升2.9個百分點，這表明制造業(yè)的主要原材料庫存出現(xiàn)了積極的下降，也說明企業(yè)擴張對于原材料開始有較好的消化能力。4）從業(yè)人員指數(shù)為47.7%，比上月上升了2.9個百分點，這表明企業(yè)用工行情轉(zhuǎn)好。此類數(shù)據(jù)尤其是對于一二線城市和百強縣等有較大的支持意義。5）供應(yīng)商配送時間指數(shù)為47.6%，比上月上升7.5百分點，這表明制造業(yè)原材料供應(yīng)商交貨時間延長情況有所改善。

??2、數(shù)據(jù)意義

??此次PMI數(shù)據(jù)重回臨界點以上，體現(xiàn)了制造業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟趨于復蘇，且該數(shù)據(jù)是去年下半年以來最好水平，具有非常好的信號意義。此類數(shù)據(jù)對于房地產(chǎn)業(yè)有非常好的啟發(fā)。1）從宏觀經(jīng)濟的大環(huán)境來看，PMI是非常重要的指標。此類指標復蘇，也意味著除此前文旅消費需求復蘇外，新的復蘇點不斷增加。宏觀經(jīng)濟大環(huán)境改善，對于房地產(chǎn)的供求兩端都有非常好的刺激作用。唯有此類產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟復蘇，房地產(chǎn)徹底走出低谷才有真正的動力。2）制造業(yè)的復蘇，也對房地產(chǎn)的銷售市場等帶來機會。尤其是一些沿海城市和就業(yè)機會較多的城市，相關(guān)就業(yè)人員會明顯增加，對于房地產(chǎn)消費的需求也會進一步抬升。當然這種帶動作用需要一定的時間。3）隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)復蘇，其本身對于制造業(yè)也會帶來非常直接和間接的促進作用，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟之間的互動效應(yīng)會進一步強化。

??38、 濟南：盤活方艙改造為人才公寓

??1月31日，一則“濟南某方艙改為人才公寓”的消息在微信朋友圈流傳。此次事件也促使行業(yè)關(guān)注“方艙-長租公寓”等方面的關(guān)系。

??1、操作模式

??此次濟南高新區(qū)將隔離方艙改造升級為“技能人才公寓”，首期擬改造房間650間，引發(fā)網(wǎng)友熱議。據(jù)官方發(fā)布消息，此舉是為緩解園區(qū)企業(yè)周轉(zhuǎn)性技能人才住宿緊張問題。某入住者表示，公寓配套設(shè)施齊全，完全可以直接拎包入住。此前，也有核酸采樣亭改為便民發(fā)熱診療站、健康驛站等做法。此前關(guān)于山東建造方艙的消息比較多，也引起了關(guān)注。鑒于當前全國整體疫情已進入低流行水平，盤活方艙項目用于其他住房用途，確實值得全國各地的學習和思考。

??2、借鑒意義

??當前很多方艙項目位于郊區(qū)市場，恰和各地產(chǎn)業(yè)園等有較好的契合度。后續(xù)確實可以基于長租公寓的發(fā)展思路，改造為臨時性的租賃住房或短期租賃的公寓，充分發(fā)揮長租公寓的用途。1）全國相關(guān)長租公寓企業(yè)可以關(guān)注這一類特殊的住房類型，結(jié)合疫情和各地穩(wěn)經(jīng)濟政策，主動和地方政府洽談，積極做好盤活的工作。2）此類住房的可利用類型其實很多，比如說很多城市目前做老舊小區(qū)改造，中間需要一些臨時過渡用房，那么此類“方艙改租賃住房”項目，完全符合相關(guān)的租賃需求。3）鑒于方艙的特殊性，各地更要做到財政等資金的公開、招標的透明、環(huán)境衛(wèi)生的處理等，以更好盤活此類存量房源項目。

??39、 房企銷售：1月份同比下滑3成

??1月31日，克而瑞發(fā)布《2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》。此次排行榜顯示，1月份百強房企銷售仍低迷。1）從這100個企業(yè)的數(shù)據(jù)看，1月份銷售規(guī)模同比下降33%。該跌幅說明當前依然延續(xù)了去年四季度的疲軟態(tài)勢，說明樓市降溫趨勢有慣性，短期內(nèi)依然維持在低位水平，或者說縮水3成的水平。2）從具體企業(yè)來看，保利、萬科、碧桂園、華潤、招商蛇口等成為行業(yè)中銷售TOP5的企業(yè)。從此類房企名單看，目前的競爭格局總體不變，依然是一些傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)房企屬于銷售方面的佼佼者。3）在銷售排行榜TOP30的行列中，出現(xiàn)一些暴雷或出險企業(yè)的名單。此類房企銷售數(shù)據(jù)進入TOP30，實際上說明其具有一定的系統(tǒng)重要性。反過來也有利于此類企業(yè)積極爭取各類金融支持，助力企業(yè)后續(xù)復蘇和業(yè)績提振。