[克而瑞]居民按揭再迎利好，三部委“降首付降利率”將帶來哪些影響？

??2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，這是929新政的延續(xù)和升級，同日，住建部部長倪虹強調要精準施策、分類調整首付比例等政策。三部委同時發(fā)布居民購房按揭利好，松綁力度是否符合市場預期？能否扭轉市場信心？后續(xù)地方限貸政策又會怎么走？

??兩部委房貸利率政策升級長效機制
更多壓力城市有望自主調整首套房利率下限

??1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

??早在2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)就發(fā)布了房貸新政，允許6-8月新房價格同環(huán)比三連降的城市階段性調整房貸利率下限，據統(tǒng)計，70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。政策出臺后，多地積極響應，例如濟寧、黃岡、清遠等將首套房貸利率下限調整為LPR減60個基點至LPR減35個基點，江門、湛江等甚至取消了利率下限。但929新政對市場預期的調節(jié)作用和成交的拉動效果都不明顯，例如統(tǒng)計局公布的濟寧、湛江新房房價繼續(xù)負增，CRIC數據顯示清遠四季度商品住宅成交面積同、環(huán)比分別跌63%和20%。

??0105房貸新政是929政策的延續(xù)和升級，延續(xù)主要體現在（1）入圍要求不變，即房價連續(xù)3個月下跌，市場下行壓力較大的城市；（2）調首套不調二套，僅限于首套房貸款利率下限調整，二套利率下限繼續(xù)按兵不動，意在減輕剛需購房者月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費。

??政策升級則主要體現在：（1）動態(tài)調節(jié)機制，即入圍城市名單季度性調整，意味著更多壓力城市能享受到政策紅利；（2）長效機制，929政策僅有3個月試行期，而0105新政暫未設定截止時限；（3）退出機制，與929政策最大的不同在于，最新版房貸政策設立了房價三連漲即恢復全國統(tǒng)一利率下限的退出機制，這也符合中央“托而不舉”、求穩(wěn)定而不求非理性上漲的一貫政策基調。

??住建部表態(tài)精準施策支持居民按揭
首套應降盡降、二套分類調降、三套謹慎松綁

??1月5日，住建部部長倪虹強調要精準施策、分類調整首付比例等政策。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

??事實上，2022年中央層面已多次給因城施策“劃重點”，例如8月國常會提到“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策”， 又比如10月國辦發(fā)文“給予地方更多自主權，靈活運用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求”。

??各地放松限貸政策頻出，據不完全統(tǒng)計，2022年全國至少113個市縣松綁限貸，5-8月是政策密集出臺期，太原、長春等81城下調首套房貸款利率至2成起，南京、廈門等55城下調二套房首付比例，蘭州、鄭州等57城明確取消“認房又認貸”。

??盡管如此，決策層關于限貸政策如此明確直白的表態(tài)還是近來首次，也有很強的指導意義。 分類來看：（1）首套房首付比、利率應降盡降，各地首付比例有望迎來全面下調，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起，符合房貸新政要求的城市積極下調甚至階段性取消房貸利率下限，從首付和月供兩方面減輕剛需購房壓力；（2）二套房首付比例分類調降，更多三四線和壓力二線城市將落地二套房最低首付30%、實行認貸不認房，核心城市適度下調高企的二套房首付比例和房貸利率加點，給予置換、多孩等家庭一定政策傾斜，比如有貸款記錄但名下房已出售的再購房者執(zhí)行首套房政策；（3）三套以上限貸政策謹慎放寬，在把握好促改善和防投機邊界的基礎上，特殊群體的限貸政策仍有邊際放松空間，比如對投親養(yǎng)老、三孩家庭購買第三套房的執(zhí)行二套房貸款政策。

??除此之外，在采訪中，倪虹部長還提出了2023房地產工作“九字訣”——增信心、防風險、促轉型，部署了保交樓、化解房企風險、提品質等五項重點工作，并表達了對2023年房地產市場企穩(wěn)回升的信心。

??因城施策圍繞降利率、降首付再發(fā)力
京滬等風向標城市若落地或將提振市場信心

??綜上所述，2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼，具體來說：

??第一，房貸利率方面，降LPR、降加點、降下限。房貸利率錨5年期以上LPR在2022年累計下調了35BP，2023年穩(wěn)增長、穩(wěn)地產目標驅動下，LPR仍有較大下調可能，并將進一步帶動房貸利率下行。更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點也存在明顯下調空間。

??第二，首付比例方面，首套普降、二套分類降。各地首套房首付比例有望迎來全面下調，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起。更多三四線和壓力二線城市將落地最低30%的二套房首付比例，京滬深杭蓉等重點城市二套房首付比例也有下調可能。

??第三，貸款套數認定規(guī)則持續(xù)優(yōu)化。例如取消認房又認貸，首套貸款已結清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又比如對多孩、投親養(yǎng)老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數認定時核減一套。

??預判政策效果，一方面，現有政策力度仍然小于市場預期，僅憑三部委目前的表態(tài)和已出臺政策，很難真正扭轉市場信心。另一方面，政策落地執(zhí)行情況還有待觀察，京滬深等具有風向標意義的城市能否下調二套房首付比例？杭蓉等強二線城市有多少會取消認房又認貸？在現有政策落地見效或者有加碼政策發(fā)布的情況下，2023年房地產市場有望企穩(wěn)回升。