[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2022年12月）

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??本月樓市政策聚焦

??中央強調(diào)要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，熱點城市“四限”政策持續(xù)優(yōu)化

??2022年12月，房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)加碼、寬松預期持續(xù)增強。中央層面，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，要堅持“房住不炒”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等。國務院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，中國證監(jiān)會黨委書記、主席易會滿提出允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，中央財辦有關負責人表示要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)等。中央層面支持并致力推動房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的立場明確。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策58條，環(huán)比小幅增加。其中，寬松性政策49條，中性政策6條，緊縮性政策3條。從政策力度來看，本月多個熱點城市對“四限”政策進行了較大尺度松綁，如：佛山、東莞相繼宣布全域退出限購；成都、南京等地進一步放寬限購；重慶、鄭州等地優(yōu)化房貸住房套數(shù)認定；蘭州取消現(xiàn)行限售政策，并提出個人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，持續(xù)釋放積極信號。本期報告主要對12月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??2022年12月，由于面臨跨年、跨季、跨月末等多重需求及應對疫情防控政策調(diào)整對經(jīng)濟的沖擊，央行加大了流動性投放。12月5日，央行降準0.25個百分點落地，釋放長期資金約5000億元。12月15日，央行加量續(xù)作 MLF 6500億元。12月19日，央行重啟14天逆回購，并且在公開市場的逆回購投放穩(wěn)步增加，尤其進入2022年最后一周，逆回購日均投放規(guī)模超2000億元等。截至12月31日，央行公開市場實現(xiàn)凈投放15570億元，呵護年末流動性平穩(wěn)的意圖明確。

??在房地產(chǎn)方面，中央支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)度進一步明確。12月15日—16日，中央經(jīng)濟工作會議召開。會議強調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，要堅持“房住不炒”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等。此外，國常會強調(diào)要堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)提振信心、更好發(fā)展。落實支持剛性和改善性住房需求和相關16條金融政策。國務院副總理劉鶴重提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并表示正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。中國證監(jiān)會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議提出，要落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企等。

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??地方政策：需求側(cè)政策加碼，熱點城市“四限”政策持續(xù)優(yōu)化

??1. 寬松性政策（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策（1） 住房保障政策

??（2） 其他政策

??3.緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年12月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策58條，環(huán)比小幅增加。其中，寬松性政策49條，中性政策6條，緊縮性政策3條。部分熱點城市如佛山、東莞、蘭州等接連全面取消限購或限售，政策寬松導向明確?？v觀2022年，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策895條，環(huán)比大漲76.5%（2021年地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策507條），再創(chuàng)歷史單年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺次數(shù)新高。其中，寬松性政策占比高達80.1%，較2021年提高了53.1個百分點。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、房地產(chǎn)市場持續(xù)下行和房企頻頻爆雷背景下，地方房地產(chǎn)調(diào)控也經(jīng)歷了由區(qū)域試探性松綁向穩(wěn)樓市、保交付政策應出盡出的演變。

??具體到12月調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預、住房公積金政策支持和人口人才引進等方面。在行政干預方面，核心舉措主要包括放寬“四限”、發(fā)放購房補貼或契稅補貼、推廣二手房“帶押過戶”模式等。其中，在放寬“四限”方面，典型代表有：鄭州市提出新市民、都市圈居民在購房資格審核、信貸政策、契稅補貼、房價優(yōu)惠等方面享受與原居民同等待遇；廈門市將島外限購政策調(diào)整為廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房；成都市提出父母投靠成年子女入戶的可作為單獨家庭在戶籍對應的限購區(qū)域購買1套住房；佛山市取消禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道住房限購，改為3年限售；東莞市取消莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的住房限購政策，其他區(qū)域二手房取消限售政策；南京市對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，對長期工作在南京但社?；騻€稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房等。在購房補貼方面，商丘市虞城縣、鄭州市、滁州市來安縣、黃山市黟縣、漳州市、荊州市、靖西市、包頭市、萊州市等多地發(fā)布了相關政策。此外，東莞市、成都市、廣州市、漳州市等多地提出實施或推廣二手房“帶押過戶”模式，優(yōu)化二手房交易流程等。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：長春市將購房所在地在長春市主城區(qū)及開發(fā)區(qū)的，有共同借款人單筆貸款最高額度調(diào)整為90萬元，無共同借款人單筆貸款最高額度為60萬元；安慶市提出多子女家庭首次申請住房公積金購房最高貸款額度增加10萬元；蕪湖提出多子女家庭在本市申請首次住房公積金貸款購房可在原享受貸款額度基礎上浮，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%；青島市提出多子女家庭在貸款額度滿足首付款比例要求前提下，可按家庭申請貸款時計算的可貸額度上浮20%確定；濰坊市提出將貸款額度上限提高10萬元，最高貸款額度提高至60萬元，最低首付款比例由30%下調(diào)至20%等。此外，杭州、南通、長治等地優(yōu)化二套房認定標準，職工名下無房、無住房貸款記錄或相應貸款已結清的，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執(zhí)行首套房政策。

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括發(fā)放人才安家補助、給予政策傾斜等。典型代表有：廣州市提出符合法律法規(guī)生育二孩以上的家庭購買首套住房申請住房公積金貸款的，貸款最高額度可適當提高；黃岡市提出在黃州城區(qū)購買商品房，二孩家庭享受5000元、三孩家庭享受10000元的一次性購房補貼；南寧市對在本市企事業(yè)用人單位全職工作的高層次人才，按認定的A-E層次分別給予最高200萬元、120萬元、60萬元、40萬元、20萬元的首次購房補貼；永州市對企業(yè)全職引進或新引入的國內(nèi)外頂   尖人才、國家級和省級領軍人才，分別給予300萬元、200萬元和100萬元安家補貼等。

??中性政策主要集中在強化住房保障方面，典型代表有：杭州市提出職工家庭可按規(guī)定提取住房公積金和申請住房公積金貸款用于購買共有產(chǎn)權保障住房，并對保障性租賃住房租金擬定和管理作出具體規(guī)定；深圳市提出既有非居住房屋可改建為保障性租賃住房，面向本市的新市民、青年人等群體出租；成都市提出將國有企業(yè)、事業(yè)單位、科研院所、大中專院校和其他市場主體等企事業(yè)單位籌集建設的房屋及個人自愿納入保障性住房管理的自有住房納入保障性租賃住房房源范圍，并對租金價格、面向群體等做出具體要求等。

??緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面尤其是資金監(jiān)管方面，典型代表如：成都市出臺維修資金使用監(jiān)管制度，并鼓勵有法律、建設工程等專業(yè)背景的業(yè)主和有意愿參與維修過程監(jiān)督的業(yè)主作為業(yè)主代表，積極參與維修資金使用全過程的監(jiān)督；綿陽市出臺住房租賃資金監(jiān)管辦法，要求住房租賃企業(yè)設置租賃資金專用賬戶，明確企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款；山東省提出房企使用監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售資金替代共管資金的，應當嚴格按照預售資金監(jiān)管辦法支付工程款，不得使用商業(yè)承兌匯票等非現(xiàn)金方式支付工程款。

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??12月重要事項復盤

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??房地產(chǎn)政策展望

      12月28日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2022年第四季度例會。會議指出，當前全球經(jīng)濟增長放緩、通脹高位運行，地緣政治沖突持續(xù)，外部環(huán)境動蕩不安，國內(nèi)經(jīng)濟恢復的基礎尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大。加上疫情防控政策轉(zhuǎn)向短期內(nèi)形成沖擊、房地產(chǎn)市場依舊低迷等因素影響，我國經(jīng)濟仍將面臨一定的下行壓力。中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)要堅持“穩(wěn)中求進”，貨幣政策維持穩(wěn)健偏寬松預期。在流動性方面，根據(jù)方正證券研究所測算，受政府債發(fā)行前置、稅期、春節(jié)等影響，2023年1月資金缺口可能達到3.3萬億左右，流動性存在較大壓力。預計央行大概率將通過加大公開市場操作投放力度和超額續(xù)作MLF對沖流動性缺口。此外，降準、降息也仍有空間。

       在房地產(chǎn)調(diào)控方面，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，2023年房地產(chǎn)政策將重點圍繞防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風險展開。主要涉及三個方面：第一，繼續(xù)做好“保交樓”工作，進一步加大優(yōu)質(zhì)房企金融支持力度。國務院副總理劉鶴在第五輪中國—歐盟工商領袖和前高管對話上也明確指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債情況。第二，堅持因城施策，支持剛性和改善性住房需求。住房消費不僅對房企及整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起著至關重要的作用，同時也是我國擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，在穩(wěn)定經(jīng)濟增長中發(fā)揮著重要作用。預計住房需求端支持政策將迎來強化，相關財稅減免、信貸寬松、購房門檻降低等利好政策或?qū)⒓哟a出臺。第三，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。核心要求仍是建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，即住房租賃市場尤其是保障房將獲得更大力度支持，包括供應規(guī)模、保障范圍、租購同權等方面均有望實現(xiàn)新的突破。同時，負債和杠桿相對較低的國企將在未來地產(chǎn)投資中發(fā)揮更大的主導作用。

        2.地方層面

        根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，地方將繼續(xù)堅持因城施策，支持剛性和改善性住房需求。尤其隨著房企金融環(huán)境持續(xù)改善落實，市場關注點將更多地轉(zhuǎn)移至需求端，地方政府應發(fā)揮更大的調(diào)控主體作用，相關支持類政策或加速、加碼出臺。具體來看，核心一二線城市房地產(chǎn)政策仍有較大松綁空間，但鑒于一線城市和頭部二線城市房地產(chǎn)市場韌性較強，為避免市場出現(xiàn)較大波動，調(diào)控仍傾向以區(qū)域性、漸進式松綁為主。而對于大部分二線及三四線城市而言，市場下行壓力實際上仍然較大，亟需更大力度的支持性政策激發(fā)居民購房需求、穩(wěn)定市場信心。在佛山、東莞等城市相繼全面取消限購之后，其他市場長期承壓的二線及三四線城市或?qū)⑿Х赂M，加快取消樓市過熱時期出臺的限制性政策的步伐。此外，“保交樓”依舊是2023年房地產(chǎn)工作重要內(nèi)容，地方政府必須躬身入局、擔當作為，既要積極支持和協(xié)助問題項目交付，同時也要加強事前、事中和事后監(jiān)管，有保有壓，維護好購房人合法權益，維護社會穩(wěn)定大局。