[克而瑞]經(jīng)濟(jì)會議等明確2023年房地產(chǎn)業(yè)既要穩(wěn)信心又要防風(fēng)險

??中央三次表態(tài)指明2023房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??12月14日，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》提出要促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。15日，國務(wù)院副總理劉鶴重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。15-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之下，并提出向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。從近期決策層對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列表態(tài)中，可以解讀出哪些內(nèi)容？2023房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向又是如何？

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險
推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

??12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開。會議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之下，一方面，這是由于房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的關(guān)鍵所在，側(cè)面驗(yàn)證了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位。

??另一方面，這也表明明年房地產(chǎn)相關(guān)工作的重要目標(biāo)是防風(fēng)險，主要包括：第一，交付和民生風(fēng)險。保交付是穩(wěn)定市場信心的關(guān)鍵，更是保障社會民生穩(wěn)定安全的底線，會議要求明年要扎實(shí)做好“三?！惫ぷ鳌５诙?，房企特別是頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)風(fēng)險。今年前期房地產(chǎn)融資政策松綁的落腳點(diǎn)在于對前期收縮性政策的回收和糾偏，房企融資環(huán)境實(shí)際改善有限，11月后逐漸轉(zhuǎn)向保主體，三箭齊發(fā)支持優(yōu)質(zhì)房企融資，會議提出“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，預(yù)計2023企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善。第三，住房需求過度收縮風(fēng)險。會議提出“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，在前文擴(kuò)大內(nèi)需部分，也特別強(qiáng)調(diào)了“支持住房改善需求”，唯有需求端修復(fù)，幫助企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營造血能力，行業(yè)才能真正步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。

??會議要求推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。比去年首提“探索新發(fā)展模式”的要求更進(jìn)一步，2023年要“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，意味著新發(fā)展模式已基本確立，一方面是既有市場又有保障的住房體系的建立，未來保租房、長租房等相關(guān)政策有望發(fā)力，另一方面是與高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊發(fā)展模式的告別。

??房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱地位再獲確認(rèn)
住房消費(fèi)亦是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手

??12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

??值得關(guān)注的表述是①肯定了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱地位。支柱地位的提法最早可以追溯到2003年年國務(wù)院18號文，由此也開啟了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代。2021年末國家統(tǒng)計局局長寧吉喆重提了這一說法，和副總理開篇明義、積極定調(diào)一樣，為的都是向市場釋放更多積極信號，維穩(wěn)預(yù)期、修復(fù)信心。從實(shí)際情況來看，2022年房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱作用依然突出，2022上半年房地產(chǎn)增加值占GDP比重接近7%，前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到23%以上，地產(chǎn)后周期消費(fèi)占限額以上單位商品零售額的比重接近8%。②預(yù)告了更多供需兩端的穩(wěn)地產(chǎn)政策在路上。“已經(jīng)出臺政策，在考慮新的舉措”表明目前的穩(wěn)地產(chǎn)政策還難以真正對沖行業(yè)下行風(fēng)險，未來供需兩端穩(wěn)地產(chǎn)政策尤有發(fā)力空間，供給端重在改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況，需求端政策的落腳點(diǎn)則在于引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。③明確了城鎮(zhèn)化還有創(chuàng)造住房需求的空間。2019年后全國新增城鎮(zhèn)人口跌破2000萬，2021年更是只有1205萬，城鎮(zhèn)化率增速20年來首次降至1個百分點(diǎn)以下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)告別飛速發(fā)展階段，但中速城鎮(zhèn)化、能級躍遷人群中依然蘊(yùn)含著規(guī)?？捎^的購房需求。

??12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》。房地產(chǎn)領(lǐng)域主要涉及①促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，明確住房消費(fèi)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，但要區(qū)分剛需、改善等合理住房消費(fèi)與投機(jī)性需求，后者不僅不能形成最終消費(fèi)，還會加速房地產(chǎn)泡沫積累。②推動城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化仍然是房地產(chǎn)行業(yè)最大制度紅利，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，有助于撬動縣域購房需求，發(fā)展壯大城市群和都市圈，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑦M(jìn)一步向五大城市群以及核心都市圈集中。③提升居民收入、優(yōu)化分配格局，居民增收是擴(kuò)大消費(fèi)的前提，特別對于住房這樣的大宗消費(fèi)，穩(wěn)定且有增長預(yù)期的收入是居民敢于消費(fèi)的基本支撐，提升城鄉(xiāng)居民收入水平，擴(kuò)大具備購買力的中等收入群體規(guī)模，有助于釋放住房消費(fèi)潛力。

??既要穩(wěn)信心又要防風(fēng)險
中央三次表態(tài)指明2023房地產(chǎn)政策導(dǎo)向

??三份文件互相印證、互為補(bǔ)充，共同指明了2023年甚至更長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和施政方向。綜合來看：

??1、房住不炒主基調(diào)不變，中央層面不會出臺收縮性政策，但強(qiáng)力刺激也較難落地。

??預(yù)計2023年中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，重點(diǎn)在于全面落實(shí)保交樓、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場底部修復(fù)。一方面，為了提振市場信心，中央層面具有收縮效應(yīng)的政策暫時不會出臺，比如房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)明年可能繼續(xù)擱置，另一方面，基于防范化解各類風(fēng)險的考量，全國層面的重磅刺激政策較難落地，類比于上一輪市場調(diào)整期2014年，“930”、“330”這類強(qiáng)力刺激性政策，短期暫無落地的可能性。

??2、地方因城施策空間進(jìn)一步打開，激活新市民等購房消費(fèi)潛力。

??在房住不炒的大框架下擴(kuò)大內(nèi)需，即支持剛需、改善，繼續(xù)遏制投機(jī)性需求。一方面，預(yù)示著地方因城施策尤有放松空間，預(yù)計一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘?，比如松綁特定區(qū)域、特定人群的限制性購房政策，適當(dāng)調(diào)降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，同時加大購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財稅刺激。

??另一方面，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含的住房消費(fèi)潛力不容小覷。其一是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市置業(yè)的剛性需求，針對新市民的購房支持政策，尤其是信貸端支持值得期待，其二是隨著戶籍制度改革的推進(jìn)，人口由低能級城市向高能級城市躍遷所產(chǎn)生的“改善性”住房消費(fèi)需求，核心城市落戶特別是人才落戶的門檻可能進(jìn)一步放低。

??3、防范化解各類風(fēng)險，守住保交樓底線穩(wěn)定社會民生，融資政策轉(zhuǎn)向保優(yōu)質(zhì)主體。

??保交樓就是穩(wěn)民生，也是必須堅守的政策底線。預(yù)計房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項(xiàng)借款、金融機(jī)構(gòu)配套融資等或?qū)⒓涌炻涞亍７科蠊┙o側(cè)改革已漸近尾聲，穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著受益。

??4、探索并逐步過渡至新發(fā)展模式，完善住房保障體系。

??《綱要》和中央經(jīng)濟(jì)工作會議都重點(diǎn)著墨房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，即完善住房市場、住房保障兩大體系，構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。未來有助于完善住房保障體系的激勵性政策或?qū)⒙涞?，一方面，鼓勵加大保障性住房供?yīng)，另一方面，大力發(fā)展住房租賃市場，增加租賃住房供給、加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管、加快實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。