[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2022年10月）

??壹

??本月樓市政策聚焦

??二十大報告定調(diào)堅持“房住不炒”、租購并舉，地方寬松性調(diào)控節(jié)奏放緩

??10月，房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁，但力度較上月有所減弱。中央層面，二十大報告重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展定下了基調(diào)。國務(wù)院提出，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項工具，支持剛性和改善性住房需求。央行、國家外匯局等部門也持續(xù)發(fā)聲強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)部門協(xié)作，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策65條。其中，寬松性政策59條，中性政策1條，緊縮性政策5條。整體來看，本月地方寬松性調(diào)控節(jié)奏較上月明顯放緩，一方面是政策出臺數(shù)量上較上月大幅減少31.6%，另一方面是政策力度減弱，重點(diǎn)一二線城市調(diào)控頻次減少，主要以三四線城市或地區(qū)調(diào)控為主，且寬松性調(diào)控仍聚焦在購房補(bǔ)貼和住房公積金政策支持等方面，對整體市場影響相對有限。本期報告主要對10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??貳

??中央政策二十大定調(diào)堅持“房住不炒”、租購并舉，多部門積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)

??1.政策跟蹤

??
       2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策保持穩(wěn)健。在流動性投放方面，基于國慶節(jié)前央行加大了投放力度以確保節(jié)日資金需求，10月以來央行持續(xù)開展20億的日逆回購操作以平穩(wěn)回收剩余流動性。10月17日，央行又等量續(xù)作了5000億元中期借貸便利（MLF）。截至10月31日，央行10月公開市場實(shí)現(xiàn)資金凈回籠580億元。在資金利率方面，10月MLF利率和LPR均保持不變。從月度利率水平看，DR007的10月月度利率報1.63%，較上月平均利率上行0.03個百分點(diǎn)，繼續(xù)向政策利率2%靠攏。

??在房地產(chǎn)方面，中央多部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)。10月16日，二十大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展定下了基調(diào)。國務(wù)院印發(fā)通知提出，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項工具，支持剛性和改善性住房需求。有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行、國家外匯局等部門也提出，要加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作等。與此同時，房地產(chǎn)融資端政策松動，監(jiān)管部門指示六大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，年內(nèi)至少增加6000億元的融資規(guī)模，證監(jiān)會提出在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資等。

??叁

??地方政策地方寬松調(diào)控節(jié)奏放緩，購房補(bǔ)貼和公積金政策為主要發(fā)力點(diǎn)

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??
（2）公積金政策

??
（3）人口人才政策

??
（4）其他政策

??
 2.中性政策

（1） 住房保障政策

??
3.緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??
4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年10月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策65條。其中，寬松性政策59條，中性政策1條，緊縮性政策5條。地方寬松性調(diào)控節(jié)奏明顯放緩。一方面是政策出臺數(shù)量較上月減少31.6%，降幅明顯；另一方面是政策力度減弱，重點(diǎn)一二線城市調(diào)控頻次減少，三四線城市成為本月寬松性調(diào)控的絕對主力，且政策內(nèi)容主要聚焦在購房補(bǔ)貼和住房公積金政策支持等方面，對整體市場影響相對有限。

??
具體到10月調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引進(jìn)等方面。

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、實(shí)行貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、優(yōu)化房企項目預(yù)售監(jiān)管、寬限土地成交價款繳納時限和比例等。其中，典型代表有：駐馬店市遂平縣提出購買90平方米以下、90-120平方米和120-144平方米的商品住房，分別給予1萬元、1.5萬元和0.8萬元購房補(bǔ)貼；哈爾濱市五常市對戶籍不在五常、因工作或經(jīng)商等原因來的新市民，發(fā)放一次性購房補(bǔ)貼1萬元；泉州市惠安縣對指定樓盤購買的新房予以購房總額5%的購房補(bǔ)貼，每套補(bǔ)貼金額不超過5萬元；徐州市豐縣對農(nóng)民進(jìn)城購房予以500元/平方米的購房補(bǔ)貼，每戶最高補(bǔ)助面積為120平方米等。此外，平頂山市郟縣、開封、駐馬店市正陽縣、濟(jì)寧市微山縣、益陽市安化縣等多地發(fā)布購房契稅補(bǔ)貼政策，駐馬店市遂平縣、哈爾濱市五常市、益陽市安化縣、保定市白溝新城、自貢市、湖北神農(nóng)架林區(qū)等多地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管或放寬商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻、下調(diào)房企拿地保證金比例等。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴(kuò)大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：泰州市興化市將首次、第二次申請住房公積金貸款首付比例分別下調(diào)至20%、30%，將雙職工首次、第二次申請住房公積金貸款最高額度分別上調(diào)至100萬元、80萬元，單職工首次、第二次申請最高額度分別上調(diào)至50萬元、40萬元；孝感市將貸款最高額度在原來基礎(chǔ)上上調(diào)10萬元，將首套住房貸款首付比例下調(diào)至20%；北海市將繳存職工家庭購買第二套或申請第二次住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至30%，恢復(fù)住房公積金可提可貸；泰安市將雙繳存職工最高可貸額度上調(diào)至80萬元，將單繳存職工最高可貸額度上調(diào)至40萬元等。此外，鄭州、東莞、珠海、杭州、寧波、無錫、安徽、海南等多地響應(yīng)央行政策，將首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才安家補(bǔ)助等。典型代表有：濱州市將博士、碩士購房補(bǔ)貼分別由20萬元、5萬元提高至30萬元、10萬元，并新增發(fā)放本科生購房補(bǔ)貼5萬元；樂陵市對全職創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的省級以上高層次人才，給予首套房30萬元到80萬元的補(bǔ)貼，對在樂陵市就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的博士、碩士和本科生，分別給予首套房20萬元、10萬元和5萬元的補(bǔ)貼；寧波市實(shí)行“70年產(chǎn)權(quán)房”即可落戶，將B類人才專戶落戶條件從全日制本科擴(kuò)大至全日制?？?，并取消畢業(yè)15年的年限要求等。

??緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，核心舉措主要是市場秩序規(guī)范和整治。典型代表有：咸陽市對國有資本投資運(yùn)營公司投融資行為作出規(guī)定，明確投資規(guī)模要與企業(yè)的投資實(shí)力、融資能力、償債能力相適應(yīng)，不得脫離投資項目實(shí)際盲目舉債，不得違規(guī)改變資金用途，不得開展融資性貿(mào)易等；深圳市要求各融資租賃公司不得開展新增地方政府隱性債務(wù)的業(yè)務(wù)，并全面開展涉地方政府隱性債務(wù)業(yè)務(wù)自查工作；福州市要求各開發(fā)企業(yè)在項目竣工驗(yàn)收交付前，需報備住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，明確商品房各部位維保事項和維保期限；長沙市對非限購區(qū)域購買二手房、行政區(qū)域外購買新房和二手房申請購房提取時限進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)厲打擊和防范違規(guī)提取住房公積金行為等。

??肆

??10月重要事項復(fù)盤

??伍

??房地產(chǎn)政策展望

      1.中央層面

      10月26日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上，極為不易，也是拓展回穩(wěn)向上態(tài)勢的關(guān)鍵窗口期。要通過抓落實(shí)持續(xù)釋放政策效應(yīng)，穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價，努力推動四季度經(jīng)濟(jì)好于三季度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要針對有效需求不足的矛盾，推動擴(kuò)投資促消費(fèi)政策加快見效等。10月28日，央行行長易綱受國務(wù)院委托向全國人大常委會報告金融工作情況時表示，繼續(xù)保持流動性合理充裕，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度等。由此來看，穩(wěn)增長仍是市場主線，貨幣政策仍處寬松區(qū)間。在流動性方面，據(jù)中信證券研究測算，在不考慮MLF和逆回購到期情況下，11月并不存在流動性缺口。而11月MLF到期量為10000億元，為今年最大單月到期量，加上逆回購和央行票據(jù)互換到期，11月共計約有18400億元資金到期，將會對市場資金形成一定擾動。但在穩(wěn)增長貨幣政策導(dǎo)向下，預(yù)計央行將通過公開市場操作進(jìn)行適當(dāng)對沖，11月資金面整體仍維持寬松預(yù)期。此外，考慮到年底MLF到期高峰來臨，流動性缺口邊際擴(kuò)大，降準(zhǔn)或?qū)⒓铀俾涞亍?nbsp;    

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，二十大報告重申堅持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展定下了基調(diào)。中央多部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，結(jié)合近三個月以來中央頻頻下場救市和當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處境來看，支持剛性和改善性住房需求、保交樓、穩(wěn)民生仍是調(diào)控的重點(diǎn)方向，中央一方面或?qū)⒊掷m(xù)推動行業(yè)政策環(huán)境改善，如房地產(chǎn)金融環(huán)境改善、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)和戶籍制度改革等，另一方面將持續(xù)賦權(quán)和監(jiān)管地方，壓實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，督促地方因城施策做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

??2.地方層面

      根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、長沙、青島等30城供應(yīng)環(huán)比大降43%，成交環(huán)比下降14%，同比下跌28%。北京、南京、蘇州、佛山、東莞等核心城市二手房成交環(huán)比跌幅均超過15%。房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底行情。10月26日，國務(wù)院在第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點(diǎn)任務(wù)分工方案中明確，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項工具，支持剛性和改善性住房需求?；诖?，穩(wěn)樓市仍是當(dāng)前地方房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)任務(wù)，預(yù)計后續(xù)地方將進(jìn)一步加大政策松綁力度，包括部分熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒅匦禄钴S，一方面繼續(xù)通過財稅政策支持、松綁“四限”、強(qiáng)化住房公積金貸款支持等手段，刺激需求，另一方面通過改善房地產(chǎn)金融環(huán)境、寬限房企拿地、優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管等辦法，減輕房企資金壓力，提升房企信心，從供需兩側(cè)共同發(fā)力，激發(fā)市場活力。此外，房企違約事件仍在持續(xù)發(fā)生，保交樓重點(diǎn)任務(wù)或?qū)⒇灤┓康禺a(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期。地方政府在保證房企預(yù)售資金合理監(jiān)管以外，仍需要積極協(xié)調(diào)房企、金融機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門，以市場化、法治化方式推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，維護(hù)好購房者的合法權(quán)益。