[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年10月）

??壹

??本月樓市政策聚焦

??二十大報(bào)告定調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、租購(gòu)并舉，地方寬松性調(diào)控節(jié)奏放緩

??10月，房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁，但力度較上月有所減弱。中央層面，二十大報(bào)告重申，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，為未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定下了基調(diào)。國(guó)務(wù)院提出，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項(xiàng)工具，支持剛性和改善性住房需求。央行、國(guó)家外匯局等部門也持續(xù)發(fā)聲強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)部門協(xié)作，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策65條。其中，寬松性政策59條，中性政策1條，緊縮性政策5條。整體來(lái)看，本月地方寬松性調(diào)控節(jié)奏較上月明顯放緩，一方面是政策出臺(tái)數(shù)量上較上月大幅減少31.6%，另一方面是政策力度減弱，重點(diǎn)一二線城市調(diào)控頻次減少，主要以三四線城市或地區(qū)調(diào)控為主，且寬松性調(diào)控仍聚焦在購(gòu)房補(bǔ)貼和住房公積金政策支持等方面，對(duì)整體市場(chǎng)影響相對(duì)有限。本期報(bào)告主要對(duì)10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??貳

??中央政策二十大定調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、租購(gòu)并舉，多部門積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)

??1.政策跟蹤

??
       2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策保持穩(wěn)健。在流動(dòng)性投放方面，基于國(guó)慶節(jié)前央行加大了投放力度以確保節(jié)日資金需求，10月以來(lái)央行持續(xù)開(kāi)展20億的日逆回購(gòu)操作以平穩(wěn)回收剩余流動(dòng)性。10月17日，央行又等量續(xù)作了5000億元中期借貸便利（MLF）。截至10月31日，央行10月公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資金凈回籠580億元。在資金利率方面，10月MLF利率和LPR均保持不變。從月度利率水平看，DR007的10月月度利率報(bào)1.63%，較上月平均利率上行0.03個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)向政策利率2%靠攏。

??在房地產(chǎn)方面，中央多部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)。10月16日，二十大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，為未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定下了基調(diào)。國(guó)務(wù)院印發(fā)通知提出，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項(xiàng)工具，支持剛性和改善性住房需求。有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。央行、國(guó)家外匯局等部門也提出，要加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資端政策松動(dòng)，監(jiān)管部門指示六大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，年內(nèi)至少增加6000億元的融資規(guī)模，證監(jiān)會(huì)提出在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資等。

??叁

??地方政策地方寬松調(diào)控節(jié)奏放緩，購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金政策為主要發(fā)力點(diǎn)

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??
（2）公積金政策

??
（3）人口人才政策

??
（4）其他政策

??
 2.中性政策

（1） 住房保障政策

??
3.緊縮性政策

??（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??
4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年10月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策65條。其中，寬松性政策59條，中性政策1條，緊縮性政策5條。地方寬松性調(diào)控節(jié)奏明顯放緩。一方面是政策出臺(tái)數(shù)量較上月減少31.6%，降幅明顯；另一方面是政策力度減弱，重點(diǎn)一二線城市調(diào)控頻次減少，三四線城市成為本月寬松性調(diào)控的絕對(duì)主力，且政策內(nèi)容主要聚焦在購(gòu)房補(bǔ)貼和住房公積金政策支持等方面，對(duì)整體市場(chǎng)影響相對(duì)有限。

??
具體到10月調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引進(jìn)等方面。

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、實(shí)行貨幣化安置、優(yōu)化限購(gòu)政策、優(yōu)化房企項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管、寬限土地成交價(jià)款繳納時(shí)限和比例等。其中，典型代表有：駐馬店市遂平縣提出購(gòu)買90平方米以下、90-120平方米和120-144平方米的商品住房，分別給予1萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元和0.8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；哈爾濱市五常市對(duì)戶籍不在五常、因工作或經(jīng)商等原因來(lái)的新市民，發(fā)放一次性購(gòu)房補(bǔ)貼1萬(wàn)元；泉州市惠安縣對(duì)指定樓盤購(gòu)買的新房予以購(gòu)房總額5%的購(gòu)房補(bǔ)貼，每套補(bǔ)貼金額不超過(guò)5萬(wàn)元；徐州市豐縣對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房予以500元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼，每戶最高補(bǔ)助面積為120平方米等。此外，平頂山市郟縣、開(kāi)封、駐馬店市正陽(yáng)縣、濟(jì)寧市微山縣、益陽(yáng)市安化縣等多地發(fā)布購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，駐馬店市遂平縣、哈爾濱市五常市、益陽(yáng)市安化縣、保定市白溝新城、自貢市、湖北神農(nóng)架林區(qū)等多地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管或放寬商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻、下調(diào)房企拿地保證金比例等。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴(kuò)大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：泰州市興化市將首次、第二次申請(qǐng)住房公積金貸款首付比例分別下調(diào)至20%、30%，將雙職工首次、第二次申請(qǐng)住房公積金貸款最高額度分別上調(diào)至100萬(wàn)元、80萬(wàn)元，單職工首次、第二次申請(qǐng)最高額度分別上調(diào)至50萬(wàn)元、40萬(wàn)元；孝感市將貸款最高額度在原來(lái)基礎(chǔ)上上調(diào)10萬(wàn)元，將首套住房貸款首付比例下調(diào)至20%；北海市將繳存職工家庭購(gòu)買第二套或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至30%，恢復(fù)住房公積金可提可貸；泰安市將雙繳存職工最高可貸額度上調(diào)至80萬(wàn)元，將單繳存職工最高可貸額度上調(diào)至40萬(wàn)元等。此外，鄭州、東莞、珠海、杭州、寧波、無(wú)錫、安徽、海南等多地響應(yīng)央行政策，將首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才安家補(bǔ)助等。典型代表有：濱州市將博士、碩士購(gòu)房補(bǔ)貼分別由20萬(wàn)元、5萬(wàn)元提高至30萬(wàn)元、10萬(wàn)元，并新增發(fā)放本科生購(gòu)房補(bǔ)貼5萬(wàn)元；樂(lè)陵市對(duì)全職創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的省級(jí)以上高層次人才，給予首套房30萬(wàn)元到80萬(wàn)元的補(bǔ)貼，對(duì)在樂(lè)陵市就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的博士、碩士和本科生，分別給予首套房20萬(wàn)元、10萬(wàn)元和5萬(wàn)元的補(bǔ)貼；寧波市實(shí)行“70年產(chǎn)權(quán)房”即可落戶，將B類人才專戶落戶條件從全日制本科擴(kuò)大至全日制專科，并取消畢業(yè)15年的年限要求等。

??緊縮性政策主要集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，核心舉措主要是市場(chǎng)秩序規(guī)范和整治。典型代表有：咸陽(yáng)市對(duì)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司投融資行為作出規(guī)定，明確投資規(guī)模要與企業(yè)的投資實(shí)力、融資能力、償債能力相適應(yīng)，不得脫離投資項(xiàng)目實(shí)際盲目舉債，不得違規(guī)改變資金用途，不得開(kāi)展融資性貿(mào)易等；深圳市要求各融資租賃公司不得開(kāi)展新增地方政府隱性債務(wù)的業(yè)務(wù)，并全面開(kāi)展涉地方政府隱性債務(wù)業(yè)務(wù)自查工作；福州市要求各開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付前，需報(bào)備住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)，明確商品房各部位維保事項(xiàng)和維保期限；長(zhǎng)沙市對(duì)非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買二手房、行政區(qū)域外購(gòu)買新房和二手房申請(qǐng)購(gòu)房提取時(shí)限進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)厲打擊和防范違規(guī)提取住房公積金行為等。

??肆

??10月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??伍

??房地產(chǎn)政策展望

      1.中央層面

      10月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上，極為不易，也是拓展回穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)的關(guān)鍵窗口期。要通過(guò)抓落實(shí)持續(xù)釋放政策效應(yīng)，穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)，努力推動(dòng)四季度經(jīng)濟(jì)好于三季度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要針對(duì)有效需求不足的矛盾，推動(dòng)擴(kuò)投資促消費(fèi)政策加快見(jiàn)效等。10月28日，央行行長(zhǎng)易綱受國(guó)務(wù)院委托向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告金融工作情況時(shí)表示，繼續(xù)保持流動(dòng)性合理充裕，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度等。由此來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)仍是市場(chǎng)主線，貨幣政策仍處寬松區(qū)間。在流動(dòng)性方面，據(jù)中信證券研究測(cè)算，在不考慮MLF和逆回購(gòu)到期情況下，11月并不存在流動(dòng)性缺口。而11月MLF到期量為10000億元，為今年最大單月到期量，加上逆回購(gòu)和央行票據(jù)互換到期，11月共計(jì)約有18400億元資金到期，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)資金形成一定擾動(dòng)。但在穩(wěn)增長(zhǎng)貨幣政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)央行將通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作進(jìn)行適當(dāng)對(duì)沖，11月資金面整體仍維持寬松預(yù)期。此外，考慮到年底MLF到期高峰來(lái)臨，流動(dòng)性缺口邊際擴(kuò)大，降準(zhǔn)或?qū)⒓铀俾涞亍?nbsp;    

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，二十大報(bào)告重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，為未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定下了基調(diào)。中央多部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，結(jié)合近三個(gè)月以來(lái)中央頻頻下場(chǎng)救市和當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處境來(lái)看，支持剛性和改善性住房需求、保交樓、穩(wěn)民生仍是調(diào)控的重點(diǎn)方向，中央一方面或?qū)⒊掷m(xù)推動(dòng)行業(yè)政策環(huán)境改善，如房地產(chǎn)金融環(huán)境改善、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)和戶籍制度改革等，另一方面將持續(xù)賦權(quán)和監(jiān)管地方，壓實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，督促地方因城施策做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

??2.地方層面

      根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、長(zhǎng)沙、青島等30城供應(yīng)環(huán)比大降43%，成交環(huán)比下降14%，同比下跌28%。北京、南京、蘇州、佛山、東莞等核心城市二手房成交環(huán)比跌幅均超過(guò)15%。房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底行情。10月26日，國(guó)務(wù)院在第十次全國(guó)深化“放管服”改革電視電話會(huì)議重點(diǎn)任務(wù)分工方案中明確，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項(xiàng)工具，支持剛性和改善性住房需求?；诖?，穩(wěn)樓市仍是當(dāng)前地方房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)任務(wù)，預(yù)計(jì)后續(xù)地方將進(jìn)一步加大政策松綁力度，包括部分熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒅匦禄钴S，一方面繼續(xù)通過(guò)財(cái)稅政策支持、松綁“四限”、強(qiáng)化住房公積金貸款支持等手段，刺激需求，另一方面通過(guò)改善房地產(chǎn)金融環(huán)境、寬限房企拿地、優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管等辦法，減輕房企資金壓力，提升房企信心，從供需兩側(cè)共同發(fā)力，激發(fā)市場(chǎng)活力。此外，房企違約事件仍在持續(xù)發(fā)生，保交樓重點(diǎn)任務(wù)或?qū)⒇灤┓康禺a(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期。地方政府在保證房企預(yù)售資金合理監(jiān)管以外，仍需要積極協(xié)調(diào)房企、金融機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門，以市場(chǎng)化、法治化方式推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，維護(hù)好購(gòu)房者的合法權(quán)益。