[克而瑞]二十大強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉，房地產(chǎn)還有三大支撐

??近日，二十大報(bào)告提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。而在全面建成社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)、實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的宏偉藍(lán)圖下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟如何定調(diào)？未來(lái)行業(yè)又有哪些新機(jī)會(huì)？

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??堅(jiān)持“房住不炒”落實(shí)租購(gòu)并舉

??提升全民尤其是新市民居住幸福指數(shù)

??堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

??點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。

??其一，保障剛需、滿足改善，因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??其一，居民層面，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，適度調(diào)降首套、二套住房置業(yè)門檻，提升居民居住福祉。但打壓投資、投機(jī)性需求，嚴(yán)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是那些房?jī)r(jià)猶存上漲預(yù)期的核心一、二線城市，短期內(nèi)調(diào)控政策難言全面松綁。

??其二，企業(yè)層面，支持房企合理的融資需求，尤其要恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步回歸正軌。但對(duì)于高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題房企，還需將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的區(qū)間范圍，在此過(guò)程中部分不良企業(yè)將有序出清。

??未來(lái)住房制度將全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。

??其一，經(jīng)過(guò)二十余年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積多達(dá)41平方米。但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，體現(xiàn)于核心一、二線城市房?jī)r(jià)高企，購(gòu)房難且貴問題突出。因此，在人口持續(xù)凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發(fā)展租賃市場(chǎng)，地方政府更要主動(dòng)作為，用好政策“指揮棒”，主要涉及以下三方面的政策內(nèi)容：

??第一，加大供應(yīng)租賃及保障性住房用地，新增供地指標(biāo)適度向租賃及保障性住房用地傾斜，并積極挖潛存量土地資源，將閑置的存量建設(shè)用地改建為租賃住房。第二，動(dòng)用地方財(cái)政資金收購(gòu)商品房作為人才公寓、保租房等政策性用房，既能提升政策用房供應(yīng)，又能解決商品房去化難題，可謂是一舉兩得。第三，加快純租賃及保障性住房社區(qū)的市政配套建設(shè)，租賃群體可以同等享受落戶、教育等公共服務(wù)權(quán)益。

??其二，長(zhǎng)期來(lái)看，租賃市場(chǎng)將與商品房市場(chǎng)形成分庭抗禮之勢(shì)，租賃市場(chǎng)規(guī)模提升空間值得期許。而在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)陷入增長(zhǎng)瓶頸的大環(huán)境下，建議企業(yè)尋找第二增長(zhǎng)曲線，積極參與租賃住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，涉及投資、代建、招租運(yùn)營(yíng)等諸多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，以便分得租賃市場(chǎng)的一杯羹。

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??新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)發(fā)展基石

??19大城市群、6大都市圈將是核心載體

??促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局和國(guó)土空間體系。

??點(diǎn)評(píng)：聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)猶存以下兩項(xiàng)制度紅利：

??其一，新型城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。截至2021年末，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口多達(dá)9.1億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%。相較于海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率猶存一定的提升空間，但增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??值得一提的是，我國(guó)已進(jìn)入流動(dòng)時(shí)代，并以省內(nèi)遷移為主的就近城鎮(zhèn)化成市場(chǎng)主流。2000年至2020年，全國(guó)流動(dòng)人口由1.21億人大幅提升至3.76億人，凈增長(zhǎng)2.1倍，占全國(guó)人口的比重由9.6%提升至26.6%，凈增加17個(gè)百分點(diǎn)。其中，省內(nèi)流動(dòng)人口由1.36億人提升至2.51億人，占比則由61.2%提升至66.8%，凈增加5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??而在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加持下，一二線城市人口吸附力依舊不減，并將成為高素質(zhì)人才聚集地，市場(chǎng)需求著實(shí)堅(jiān)挺，成交規(guī)?；?qū)⒏呶槐３?。三四線城市則將結(jié)合本地資源要素稟賦，堅(jiān)定地走特色化產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路?？梢云谠S的是，一批具備地域性特色產(chǎn)業(yè)特征的三四線城市有望脫穎而出，并將吸納更多外來(lái)勞動(dòng)力人口，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)或?qū)⒏鼮榭善?，成交?guī)模猶存較大的提升空間。

??其二，19大城市群、6大都市圈將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體。截至目前，發(fā)改委已批復(fù)長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。不難發(fā)現(xiàn)，19大城市群、6大都市圈乃是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高地，GDP總量、常住人口規(guī)模等全面領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。

??我們認(rèn)為19大城市群、6大都市圈有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體。首先，19大城市群、6大都市圈GDP總量將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，常住人口規(guī)模也將穩(wěn)步提升，市場(chǎng)需求有支撐，成交規(guī)模整體有望保持在較高水平。

??其次，城市群及都市圈內(nèi)部將實(shí)現(xiàn)全面一體化，不僅核心城市將繼續(xù)做大、做強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較強(qiáng)韌性，成交規(guī)模有望持續(xù)高位運(yùn)行，而且衛(wèi)星城市或?qū)⑦M(jìn)入發(fā)展快車道，房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存挖潛空間，成交規(guī)?；?qū)⒎€(wěn)步提升。

??03

??堅(jiān)守穩(wěn)就業(yè)底線支持剛需

??擴(kuò)大中等收入群體促進(jìn)改善需求穩(wěn)步釋放

??完善分配制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存，堅(jiān)持多勞多得，鼓勵(lì)勤勞致富，促進(jìn)機(jī)會(huì)公平，增加低收入者收入，擴(kuò)大中等收入群體，規(guī)范收入分配秩序，規(guī)范財(cái)富積累機(jī)制。

??實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，強(qiáng)化就業(yè)優(yōu)先政策，健全就業(yè)公共服務(wù)體系，加強(qiáng)困難群體就業(yè)兜底幫扶，消除影響平等就業(yè)的不合理限制和就業(yè)歧視，使人人都有通過(guò)勤奮勞動(dòng)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的機(jī)會(huì)。

??點(diǎn)評(píng)：堅(jiān)守穩(wěn)就業(yè)政策底線，房地產(chǎn)及上下游行業(yè)將是吸納居民就業(yè)的“蓄水池”。2021年，全社會(huì)建筑業(yè)企業(yè)用工人數(shù)達(dá)8180萬(wàn)人，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)門類中位居第二，僅低于制造業(yè)成為吸納就業(yè)的重要領(lǐng)域。全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值29.3萬(wàn)億元，房屋建筑業(yè)產(chǎn)值17.9萬(wàn)億元，占比多達(dá)61%?；趫?jiān)守穩(wěn)就業(yè)的政策底線，房地產(chǎn)及上下游行業(yè)將是吸納居民就業(yè)的“蓄水池”，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正觸底回穩(wěn)將對(duì)居民穩(wěn)就業(yè)起到重要的托底作用。

??完善分配制度，構(gòu)建橄欖型分配結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大中等收入群體，最終實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕，主要涉及以下三方面內(nèi)容：首先，鼓勵(lì)勤勞致富，提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重，提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重。其次，加強(qiáng)稅收對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用，繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)高收入人群的征稅力度，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，并降低中低收入群體稅負(fù)，增加中低收入者收入。最后，發(fā)揮第三次分配作用，發(fā)展慈善事業(yè)，改善收入和財(cái)富分配格局。

??我們認(rèn)為堅(jiān)守穩(wěn)就業(yè)政策底線，在一定程度上將支持剛需購(gòu)房消費(fèi)，不必?fù)?dān)憂正常的月供還貸支出。隨著中等收入群體不斷擴(kuò)大，有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求及購(gòu)買力支撐，改善性需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，三房、四房等中大戶型成交占比或?qū)⒎€(wěn)步提升。

??綜上所述，我國(guó)已邁入全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)、實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的新征程，本質(zhì)要求是實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕。房地產(chǎn)行業(yè)不乏結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，新型城鎮(zhèn)化將撬動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求，不斷擴(kuò)大的中等收入群體將轉(zhuǎn)換為堅(jiān)實(shí)的改善性購(gòu)房需求，租賃市場(chǎng)更是快速擴(kuò)容的新賽道。對(duì)于企業(yè)而言，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、良性發(fā)展才是走正道，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展的良機(jī)。