[中房研協(xié)]蘇州全面放開(kāi)首套住房限購(gòu)，風(fēng)向標(biāo)意義明顯

??熱點(diǎn)聚焦

??近日，網(wǎng)傳蘇州包括工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)在內(nèi)的全域?qū)ο拶?gòu)政策做出調(diào)整，非蘇州本地戶籍居民無(wú)需提供社保或個(gè)稅證明即可直接購(gòu)房。對(duì)此消息，截至發(fā)稿前，尚未見(jiàn)官方文件發(fā)布。但上述兩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心有關(guān)工作人員表示，以家庭為單位、名下無(wú)房的非本地戶籍居民，首套房無(wú)需提供社保證明可直接購(gòu)房，目前已開(kāi)始執(zhí)行，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，此舉并非取消限購(gòu)，而是僅針對(duì)外地人購(gòu)買首套房取消相關(guān)約束條件。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??此前蘇州已開(kāi)展多輪購(gòu)房政策松綁

??從時(shí)間上看，過(guò)去的5個(gè)月，蘇州已經(jīng)從限購(gòu)、限售、限貸等多個(gè)方面，施行多輪樓市政策松綁。今年4月份，蘇州先是將二手房限售時(shí)間由5年改為3年，同月上調(diào)公積金貸款額度；5月，二手房限售取消，新房限售由3年縮短至2年，非本地戶籍購(gòu)房者的社保要求從24個(gè)月縮短至6個(gè)月；8月，對(duì)過(guò)去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”進(jìn)行調(diào)整，即房貸結(jié)清后再購(gòu)房時(shí)，首付比例從此前的5成降低至3成，貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成，大幅降低購(gòu)房門檻；9月1日，蘇州實(shí)現(xiàn)存量房“帶抵押過(guò)戶”，無(wú)須提前還貸或墊付資金，就可以完成過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款，提高二手房流轉(zhuǎn)效率。此外，據(jù)調(diào)查，當(dāng)前蘇州首套房的房貸利率最低可至4.1%，處于歷史低位。

??從區(qū)域上看，政策松綁從周邊到中心，層層遞進(jìn)。先是從環(huán)滬的太倉(cāng)、昆山開(kāi)始，宣布外地人買首套不需要社保，9月，以吳江區(qū)起，吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)再予以松綁，對(duì)非本地戶籍購(gòu)房者，取消6個(gè)月的社保繳納要求，可直接在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住房；此次傳出包括工業(yè)園區(qū)在內(nèi)的區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)，至此，蘇州從代管的縣級(jí)市、到主城的外圍區(qū)域、再到核心區(qū)，全域放開(kāi)限購(gòu)，外地購(gòu)房者可以無(wú)條件購(gòu)買首套住房。

??但此次蘇州傳出全面放開(kāi)限購(gòu)的消息，既未見(jiàn)明確的官方文件，又未見(jiàn)官方辟謠，推測(cè)相關(guān)部門有投石問(wèn)路之意，借此階段測(cè)試和觀察市場(chǎng)的態(tài)度，特別是在“金九銀十”這個(gè)節(jié)點(diǎn)上推出，除了助力新房去化之外，也有可能是在為推高9月底第三批集中供地?zé)岫茸鲣亯|。

??蘇州近期房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依舊低迷

??高頻度松綁措施的背后是蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，前期已有的救市政策尚未帶來(lái)明顯的成交量改善。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州近三個(gè)月新建商品住宅成交量均顯著低于去年同期，從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，6月市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，環(huán)比上漲49.5%；7月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，當(dāng)月成交量環(huán)比減少31.4%；8月環(huán)比微降4.8%。近期，隨著“金九銀十”的到來(lái)，蘇州一些樓盤(pán)開(kāi)啟促銷活動(dòng)，但部分中介及售樓處表示，項(xiàng)目來(lái)訪量確實(shí)有所增加，實(shí)際成交量卻并沒(méi)有明顯改善，市場(chǎng)仍處于筑底階段。預(yù)計(jì)隨著此次政策的正式落地，高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)的成交量接下來(lái)會(huì)有一定提高。

??全面放開(kāi)限購(gòu)具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義

??作為強(qiáng)二線城市，蘇州全面放開(kāi)限購(gòu)具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。放松限購(gòu)，會(huì)帶來(lái)新的購(gòu)買力入市，購(gòu)房基數(shù)擴(kuò)大，刺激樓市回暖。預(yù)計(jì)后續(xù)，將會(huì)有更多的新一線城市及二三線城市跟進(jìn)，對(duì)長(zhǎng)三角其他城市如無(wú)錫、徐州、寧波，甚至一些中部省會(huì)城市如武漢、鄭州也有一定的帶動(dòng)。政策方向上，除限購(gòu)松動(dòng)以外，稅收、信貸按揭等方面的政策均有進(jìn)一步松綁的空間。

??但就前期已有政策的釋放效果來(lái)看，限購(gòu)政策的放開(kāi)對(duì)去化的幫助有限。從城市的角度來(lái)看，蘇州落戶門檻并不高，但人口吸引力不夠強(qiáng)勁，根據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，2021年蘇州常住人口增量約10萬(wàn)人，在二線城市中排名并不靠前。此外，蘇州縣級(jí)市如昆山、太倉(cāng)、常熟實(shí)力不弱于市區(qū)，居民對(duì)蘇州的歸屬感不強(qiáng)，除定居外，在蘇州市區(qū)購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)力較弱。疊加此前一直執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，僅靠本地的剛需，很難撐起龐大的存量市場(chǎng)。

??目前，市場(chǎng)上缺少的不是購(gòu)房資格，也不是短期鼓勵(lì)政策，而是對(duì)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。預(yù)期不逆轉(zhuǎn)，就不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)底。一方面，剛需購(gòu)房者出于對(duì)后期還款能力的擔(dān)憂，不敢盲目進(jìn)入樓市，另一方面，對(duì)投資型購(gòu)房者而言，房地產(chǎn)金融屬性的逐漸弱化，也令其購(gòu)房意愿降低。