[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2022年8月）

?   一、本月樓市政策聚焦：中央支持地方“一城一策”滿足合理剛性和改善性

??住房需求，地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生” 8 月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，國常會明確提出允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。國家衛(wèi)健委等 17 部門聯(lián)合發(fā)文提出，住房政策要向多子女家庭傾斜，進一步研究差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策等。央行發(fā)布最新 LPR 公告顯示，5 年期以上LPR 再降 15 個基點，居民房貸利率下降空間加大。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策 75 條，較上月小幅減少。其中，寬松性政策 54 條，中性政策 11 條，緊縮性政策 10 條，寬松調(diào)控節(jié)奏趨緩。從調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強化住房公積金貸款支持、加大人口人才引入力度等方面，政策覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措主要包括降低房企土地競買保證金、延長土地出讓金繳款期限、放寬商品房預(yù)售證申請門檻、實行貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、發(fā)放購房財稅補貼、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、下調(diào)購房最低首付比例等；緊縮性政策則聚焦在房企資金監(jiān)管方面。本期報告主要對 8 月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：允許地方“一城一策”運用信貸政策，合理支持剛性和改善性住房需求

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面，地方債加快發(fā)行，單月發(fā)行量預(yù)計達到1.2萬億，同時，央行小幅縮量續(xù)作MLF并持續(xù)開展20億元逆回購操作等以回籠資金。截至8月31日，央行公開市場實現(xiàn)凈回籠2060億元。另一方面，MLF和7天逆回購利率超市場預(yù)期同步下調(diào)10BP，進一步體現(xiàn)了當前穩(wěn)貨幣、寬信用、降成本的政策導向。

??在房地產(chǎn)方面，中央延續(xù)“有保有壓”。一方面，央行召開2022年下半年工作會議明確，要穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險，因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定。國家發(fā)改委在8月16日新聞發(fā)布會強調(diào)，縣城建設(shè)要聚焦重點，要防止大拆大建和炒作房地產(chǎn)等。另一方面，國務(wù)院總理李克強在部署穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策的接續(xù)政策措施中強調(diào)，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。國家衛(wèi)健委等17部門聯(lián)合發(fā)文提出，住房政策要向多子女家庭傾斜，對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策。央行發(fā)布最新LPR公告顯示，5年期以上LPR較前置下調(diào)15個基點至4.3%，即首套房房貸利率最低可至4.1%，居民購房成本進一步下降。

??三、 地方政策：調(diào)控松綁節(jié)奏整體趨緩，地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生”

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1）住房保障政策

       （2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年8月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策75條。其中，寬松性政策54條，中性政策11條，緊縮性政策10條。從調(diào)控次數(shù)來看，本月地方調(diào)控節(jié)奏進一步趨緩，但政策環(huán)境整體寬松導向不改。地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生”，除三、四線城市外，北京、上海、廣州、杭州等核心一、二線城市房地產(chǎn)政策也有不同程度放松。

??具體到8月調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強化公積金住房信貸支持和人口人才引進等方面。

??在放寬行政限制方面，政策松綁覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措包括降低房企土地競買保證金、延長土地出讓金繳款期限、放寬商品房預(yù)售證申請門檻、實行貨幣化安置、優(yōu)化限購政策、給予購房財稅支持等。其中，在企業(yè)供給端，典型代表有：湖州對宗地面積較大、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目，允許分期分批竣工驗收、土地復(fù)核；南通市海門區(qū)將房企土地競買保證金比例由出讓起掛總價的30%降為20%，將土地出讓金繳款期限由1個月到6個月調(diào)整為半年結(jié)清；大理白族自治州支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房；新余提出新出讓的土地首期付款按50%繳納，剩余50%在成交之日起1年內(nèi)交清等。在居民需求端，典型代表有：蘇州提出外地戶口在昆山、太倉買首套房不再需求社保繳納證明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房貸款“三價就低”政策松動，涉稅評估價較此前明顯上調(diào)；北京將符合條件的中心城區(qū)老年家庭在3個試點項目購買普通住房首付比例調(diào)整為35%、非普通住房首付比例40%；東莞將莞城街道、東城街道、南城街道等限購區(qū)域房貸首付比例由40%降至30%等。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金貸款最高額度、降低貸款首付比例、放寬公積金使用限制等。典型代表有：杭州、湖州將三孩家庭購買首套普通自住房公積金最高貸款額度在當前基礎(chǔ)上上浮20%；濟南將市區(qū)內(nèi)二套房首付比例由60%調(diào)整至40%；威海將雙繳公積金最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，將單繳公積金最高貸款額度由40萬元提高至50萬元；馬鞍山提出子女購房可申請?zhí)崛∫淮胃改傅淖》抗e金等。

??在人口人才引入方面，核心舉措包括放寬落戶門檻、發(fā)放人才租購房補貼等。典型代表有：長沙對兩孩及以上家庭增加1套購房指標，三孩及以上每孩可享受一次性育兒補貼1萬元；青島市西海岸新區(qū)給予海洋工程裝備、海洋生物醫(yī)藥、融合創(chuàng)新等領(lǐng)域急需緊缺人才30萬元安家補貼；陜西西咸新區(qū)對經(jīng)新區(qū)申報認定的高層次人才，發(fā)放最高200萬元的購房補貼，或免費入住人才公寓，碩博人才可享受最高20萬元購房補貼，技能人才可享受最高15萬元購房補貼等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在加強保障性租賃住房建設(shè)和管理。典型代表有：溫州提出持續(xù)以實物保障和租賃補貼并舉方式，對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭應(yīng)保盡保，聚焦“夾心”群體，探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度；福州市對保障性租賃住房的配租對象、配租租金標準、租賃補貼標準等作進一步明確；西安出臺保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定，提出首次分配時，申請數(shù)量超過房源總數(shù)的，應(yīng)當通過搖號確定選房順序；東莞發(fā)布三限房運營管理實施細則，明確三限房承購人資格要求，并規(guī)定一個家庭只能購買一套三限房等。

緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，重點聚焦在房企資金監(jiān)管。典型代表有：長沙對建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等與項目工程建設(shè)密切相關(guān)的款項實施重點監(jiān)管，要求監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金首先用于項目的工程建設(shè)；長春要求商業(yè)銀行與購房人簽訂的貸款合同中，應(yīng)約定貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，公積金受委托銀行也應(yīng)將公積金貸款直接發(fā)放至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；威海提出在建工程抵押貸款資金必須用于工程建設(shè)，所有商品房項目預(yù)售款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等，應(yīng)當全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；景德鎮(zhèn)要求購房款全額直接繳進監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶應(yīng)在商品房銷售現(xiàn)場及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站公示等。

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??8月31日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，當前處于經(jīng)濟恢復(fù)緊要關(guān)口，加快釋放政策效能至關(guān)重要。要繼續(xù)爭分奪秒抓落實，用“放管服”改革辦法再推進穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策發(fā)揮效能，細化實化接續(xù)政策、9月上旬實施細則應(yīng)出盡出，著力擴大有效需求，促投資帶消費增就業(yè)，鞏固經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)，增強發(fā)展后勁。央行在月底召開的部分金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會也表示，我國經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢，但仍有小幅波動。當前正處于經(jīng)濟回穩(wěn)最吃勁的節(jié)點，必須以時不我待的緊迫感，鞏固經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)。主要金融機構(gòu)特別是國有大型銀行要強化宏觀思維，充分發(fā)揮帶頭和支柱作用，保持貸款總量增長的穩(wěn)定性。要增加對實體經(jīng)濟貸款投放，進一步做好對小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域的信貸支持工作等。貨幣政策維持寬松預(yù)期。在流動性方面，據(jù)中信證券研究測算，在不考慮MLF和逆回購到期情況下，9月基本不存在流動性缺口。但9-12月MLF到期量較大，政策操作空間增加。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，8月24日和8月31日的國務(wù)院常務(wù)會議均提出，支持地方“一城一策”用好政策，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，支持剛性和改善性住房需求等舉措。這也充分體現(xiàn)了穩(wěn)樓市對助力經(jīng)濟回穩(wěn)至關(guān)重要。中央將繼續(xù)督導地方因城施策和加快政策落實，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其在支持剛性、改善性住房需求和“保交樓”方面，金融政策將持續(xù)發(fā)力。                                    

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月整體市場延續(xù)“筑底”行情，30個重點城市新建商品房成交面積1565萬平方米，環(huán)比下降13%，同比下降31%，前8月累計同比下降43%。市場信心依舊不足，地方樓市仍普遍面臨較大下行壓力。8月底兩次國常會均強調(diào)支持地方“一城一策”運用信貸等政策，支持剛性和改善性住房需求等，預(yù)計后續(xù)地方調(diào)控重點將由此發(fā)力，通過繼續(xù)推動房貸利率下降、最低首付款比例下調(diào)和貸款限制放松等，進一步加大需求端信貸政策支持。此外，8月多地圍繞“保交付”出臺政策舉措，如鄭州、南寧設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、山西長治商品房項目實行領(lǐng)導包聯(lián)制、長沙明確預(yù)售資金實行“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式等，對提振市場信心、維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定具有積極作用，相關(guān)舉措有望在更多城市推行。