[克而瑞]政策月報｜央地積極落實“保交樓”，49省市救市并下沉縣市（7月）

??保交付將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點，地方多措并舉保交樓修復(fù)市場信心，并落地更大力度組合拳穩(wěn)預(yù)期。

??7月，“保交樓”首次被寫入政治局會議文件，銀保監(jiān)會表態(tài)千方百計推動保交樓，鄭州、寧波、咸陽等城市召開房企座談會，“一樓一策一專班”落實保交付。49省市出臺52次放松政策，并下沉到嘉善等縣級，西安、成都等13城二手房參考價制度實質(zhì)性取消。

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??政治局定調(diào)地方救市加碼并嚴(yán)守保交樓底線

??多城落實“一樓一策一專班”

??7月28日中央政治局會議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??其一，“用足用好政策工具箱”，表述較4月更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開；其二，受限于項目停工、斷貸風(fēng)險不斷發(fā)酵，“保交樓”上升至政治局會議高度。近日，銀保監(jiān)會也明確表態(tài)：支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??鄭州、寧波、咸陽、平頂山等召開房企座談會，全面落實“保交樓”。例如平頂山，堅持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個問題樓盤實際，扎實推進(jìn)問題樓盤化解處置工作。又如咸陽，建立一對一幫扶政策，即一個科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)項目停工、斷貸問題盡早解決。再如遂寧，縣級領(lǐng)導(dǎo)“一對一”掛聯(lián)房地產(chǎn)項目，化解房企難題。據(jù)悉，全市共有83個在建和待建房地產(chǎn)項目納入掛聯(lián)范圍。另外，鄭州召開重點房企項目情況匯報會議，針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點企業(yè)項目，將提供予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃等模式支持房企自愿退出項目。

??值得關(guān)注的是，西安率先發(fā)布強化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，涉及資金全額監(jiān)管、夯實銀行責(zé)任等。具體而言，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。

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??49省市52次放松政策

??嘉善、開化、進(jìn)賢等縣級市救市政策力度加碼

??7月，49省市出臺52次放松政策，并下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類縣級市，政策力度普遍強于所在地級市，直觀反映低能級城市房地產(chǎn)市場下行壓力依舊不容小覷，而在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來政策所向，更多縣級市有望加碼救市。

??聚集7月放松政策，主要涉及以下九方面內(nèi)容：

??其一，成都、東莞2城升級放松限購。例如成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房，即可在所在區(qū)域新增一套購房資格。

??其二，長春、黃岡等12城放松限貸。例如長春，首套剛需住房首付比例由30%恢復(fù)至20%，二套改善性住房首付比例由40%恢復(fù)至30%，首套房貸利率下限調(diào)整為五年期以上LPR減20個基點。

??其三，西安放松限價，住建局明確表示將暫停發(fā)布二手房參考價。

??其四，青島放松限售，新房限售時限由取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年，變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手住房則由取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年變?yōu)闈M2年即可上市交易。

??其五，深圳、長沙等37省市放松公積金貸款，包括上調(diào)可貸額度、下調(diào)首付比例、放寬異地貸款、家庭代際互助等。例如深圳調(diào)整公積金共同申請人的范圍，配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人。

??其六，哈爾濱、南通等8城減免房地產(chǎn)交易稅費。例如南通，在主城區(qū)范圍內(nèi)購買首套或二套住房的，按契稅計稅金額的0.75%給予獎補。

??其七，石家莊、濟南等23城實行購房補貼。例如濟南，A類-E類人才享受不同額度購房補貼，其中E類中符合條件的博士、碩士可分別享受15萬元、10萬元的一次性購房補貼。

??其八，信陽、衡陽等9城放松預(yù)售資金監(jiān)管，涉及增加撥付頻次、提高支取比例、允許保函抵頂。例如衡陽，預(yù)售資金支取比例可在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高5個百分點。

??其九，衡陽、焦作等5城放松土拍，包括降低競拍保證金比例、允許分期繳納土地出讓金、容缺辦理土地不動產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。例如三門峽，住宅用地競買保證金比例最低降至20%，允許分期繳納出讓金，在首次繳納比例不低于出讓價款的50%的前提下，剩余價款可在一年內(nèi)繳清。

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??西安、成都等13城二手房參考價實質(zhì)性取消

??上海評估價悄然上調(diào)

??2021年，深圳、上海、成都等15城相繼落地二手房參考價，尤以上海最為嚴(yán)苛，二手房貸款執(zhí)行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最底。受此影響，首套二手房首付比例普遍上調(diào)至50%附近，二套二手房首付比例更是上調(diào)至80%附近。

??2022年7月4日，西安暫停發(fā)布二手房參考價，中介機構(gòu)可尊重賣方意愿掛牌二手房價格。據(jù)我們調(diào)研，僅限于上海、深圳仍在執(zhí)行二手房參考價，且上海二手房評估價也悄然上調(diào)，由實際成交價的6成上調(diào)至8成左右，其他13個城市二手房指導(dǎo)價制度基本都已實質(zhì)性取消。

??例如成都、寧波等，一些原本被隱匿的高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格遵照指導(dǎo)價。又比如廣州、東莞，盡管還是只有低于指導(dǎo)價的房源才能掛牌顯示，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。而北京、無錫，指導(dǎo)價定得偏高，尤其是無錫，不少項目指導(dǎo)價甚至高出業(yè)主掛牌價1萬元/平方米，溫州、合肥等沒出臺過實施細(xì)則，這兩類城市二手房指導(dǎo)價早已“名存實亡”。

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??展望：地方多措并舉保交樓修復(fù)市場信心

??并落地更大力度組合拳穩(wěn)預(yù)期

??展望未來，保交樓是保民生、保穩(wěn)定的前提，可以想見，保交付將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點。開發(fā)商要落實企業(yè)主體責(zé)任，將保交樓作為首要目標(biāo)，積極盤活問題項目，推進(jìn)停工項目復(fù)工續(xù)建，力爭按期保質(zhì)交房。地方政府要全面摸排屬地項目停工緩建情況，“一樓一策”妥善化解問題樓盤風(fēng)險。銀行等金融機構(gòu)要夯實監(jiān)管責(zé)任，確保項目預(yù)售資金及時足額入賬，嚴(yán)格依照工程進(jìn)度撥付重點監(jiān)管資金，謹(jǐn)防因監(jiān)管缺位導(dǎo)致的資金挪用和項目爛尾風(fēng)險，同時積極配合地方推進(jìn)保交樓。

??地方調(diào)控政策方面，聯(lián)系到政治局會議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，限購、限貸等四限政策有望繼續(xù)放松，購房補貼、減免交易稅費等刺激性政策力度有望加大。市場下行壓力更大的弱二線和三四線城市進(jìn)一步打好救市組合拳，核心一二線城市調(diào)控政策亦有松綁空間。