[克而瑞]政策月報|68省市高頻救市,19城重啟房票去庫存

克而瑞研究中心2022-07-11 17:42:24來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-07-11
  • 報告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??6月,中央進(jìn)入政策“靜默期”,地方放松政策繼續(xù)保持高頻節(jié)奏,政策力度托舉并用。

??6月,中央進(jìn)入政策“靜默期”,地方放松政策繼續(xù)保持高頻節(jié)奏,政策力度托舉并用。具體而言,68省市出臺80次放松政策,10城落地房票安置。本月地方放松政策有哪些新變化?未來房地產(chǎn)政策又將如何走向?

??68省市出臺80次政策

??鄭州、九江、寶雞等加碼救市

??2022年上半年,185省市出臺322次放松政策,而在4.29政治局會議之后,地方放松政策頻率明顯加快。5月,102省市出臺125次放松政策,政策頻次創(chuàng)上半年新高。6月,68省市出臺80次放松政策,政策依舊保持高頻節(jié)奏。

??政策力度由托而不舉到托舉并用。6月,廣州、南京、武漢等核心一、二線城市跟進(jìn)放松調(diào)控,但政策力度較弱,尤其是限貸政策未見實(shí)質(zhì)性松綁。鄭州、九江、寶雞等弱二線及三四線城市紛紛加碼救市政策組合拳,以便刺激居民購房消費(fèi)。

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??聚集6月放松政策,主要涉及以下八方面內(nèi)容:

??其一,6城放松限購,廣州、青島和九江首次放松限購,武漢、南京和佛山升級放松限購。例如武漢進(jìn)一步放松限購,本市戶籍居民在限購區(qū)域已有2套住房可新增購買一套,在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等區(qū)域的住房不計入家庭住房套數(shù);非戶籍家庭社保繳存年限由1年調(diào)整為3年內(nèi)累計6個月。

??其二,15省市放松限貸,襄陽、蚌埠、商丘等三四線城市首套房首付降至2成、二套房首付降至3成。例如襄陽,首套房首付比例由30%調(diào)整為20%,二套房首付比例由50%調(diào)整為30%。值得一提的是,溫州推出“安居貸”產(chǎn)品,貸款期限在10年以上的首套住房按揭人員,前3年僅需按月支付貸款利息,第4年再開始分期還本付息。

??其三,僅西寧取消限售,暫緩執(zhí)行新購買的住房限售2年。

??其四,55省市放松公積金貸款,涉及調(diào)升公積金貸款額度、降低首付比例、支持提取公積金付首付等。例如杭州,無房無貸家庭首次購房,公積金貸款額度上浮20%,其中單身從50萬元提高到60萬元,夫妻雙方從100萬元提高到120萬元。

??其五,10城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi),并下沉到浦江、莒南、廣水等縣級市。例如浦江縣,6月1日至9月30日,購買首套房全額補(bǔ)貼契稅;購買二套及以上住房,補(bǔ)貼80%的契稅。10月1日至12月31日,購買首套房補(bǔ)貼80%的契稅;購買二套及以上住房,補(bǔ)貼60%的契稅。

??其六,22城實(shí)行購房補(bǔ)貼,人才可享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。例如廈門湖里區(qū),對新引進(jìn)的高層次教育人才、衛(wèi)生人才、社會工作人才,按相應(yīng)層次分別給予20-100萬元不等的安家補(bǔ)貼,貢獻(xiàn)特別突出的人才可享受每人最高200萬元購房補(bǔ)貼。

??其七,12省市放松預(yù)售資金監(jiān)管,涉及降低重點(diǎn)監(jiān)管資金、提升資金撥付比例、允許銀行保函替代等。例如成都,信用良好的房企提供見索即付性銀行保函,保證額度可提高10%,最高不超過50%。

??其八,11城調(diào)降土拍門檻,涉及降低土地競買保證金、延期繳納土地出讓金等。例如西寧,土地競買保證金按掛牌起始價的20%執(zhí)行,出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓款的50%,剩余價款可在1年內(nèi)分期繳納。

2

??房票安置擴(kuò)至19城

??意圖去庫存穩(wěn)土地激活市場循環(huán)

??6月,鄭州、南京溧水、寧波海曙等10城落地房票安置,以便刺激居民購房消費(fèi),助力房企去庫存。主要涉及以下六方面內(nèi)容:其一,房票面值普遍高于貨幣補(bǔ)償款;其二,房票使用有限期大都控制在12個月以內(nèi);其三,政府搭建“房源超市”,房票安置享價格優(yōu)惠;其四,購房款大都不低于房票金額的85%,房票余額可退還;其五,輔以稅收減免或購房補(bǔ)貼刺激房票安置;其六,房企依進(jìn)度與地方政府結(jié)算房票資金。

??截至目前,房票安置城市擴(kuò)至19城。相對而言,鄭州房票政策力度較強(qiáng),提倡優(yōu)先使用房票,并享受三重購房優(yōu)惠:包括免征契稅,安置補(bǔ)償權(quán)益8%的獎勵以及不計入家庭限購套數(shù)。值得一提的是,鄭州部署六大舉措穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤,提及積極對接國開行3000億元棚改資金,確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

??中央進(jìn)入政策“靜默期”

??試點(diǎn)保租房REITs盤活存量資產(chǎn)

??6月,中央進(jìn)入政策“靜默期”,主要是督促落實(shí)穩(wěn)地產(chǎn)政策措施。例如央行副行長潘功勝表示,及時校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險行為,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,加大并購金融服務(wù)力度,支持以市場化方式出清風(fēng)險。

??政策紅利加持下,保租房REITs進(jìn)入實(shí)操環(huán)節(jié)。6月22日,深交所表示,穩(wěn)中求進(jìn)擴(kuò)大REITs試點(diǎn)規(guī)模,加快推進(jìn)保障性租賃住房REITs落地。24日,深交所發(fā)文表示,支持保障性租賃住房、能源、水利等行業(yè)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)實(shí)施公募REITs。

??據(jù)悉,首批2單保障性租賃住房REITs已正式向滬深交易所提交申報材料,分別為廈門安居集團(tuán)REITs、深圳人才安居REITs。我們認(rèn)為試點(diǎn)保租房REITs將有利于盤活存量資產(chǎn),并吸引社會資本參與保障性租賃住房建設(shè),全面提升保障房覆蓋率,更好解決新市民、青年人住房問題。

??支持房企合理融資和居民按揭

??地方落地更大力度組合拳

??展望下半年,房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié),房地產(chǎn)行業(yè)也將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。一方面,繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能。另一方面,進(jìn)一步放松居民按揭貸款政策,涉及全面下調(diào)首付比例、放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)房貸利率等,以便支持剛需和改善購房消費(fèi),引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?;?。

??房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。其中,一線城市調(diào)控政策難言退出,但存在局部放松的可能性。二線及三四線城市政策力度繼續(xù)加碼,有望全面取消“四限”,讓市場信號不再失靈。壓力城市還需落地財稅刺激、房票安置等必要的救市政策措施,以便減緩市場下行壓力。

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