[克而瑞]政策月報｜68省市高頻救市，19城重啟房票去庫存

??6月，中央進入政策“靜默期”，地方放松政策繼續(xù)保持高頻節(jié)奏，政策力度托舉并用。

??6月，中央進入政策“靜默期”，地方放松政策繼續(xù)保持高頻節(jié)奏，政策力度托舉并用。具體而言，68省市出臺80次放松政策，10城落地房票安置。本月地方放松政策有哪些新變化？未來房地產(chǎn)政策又將如何走向？

??68省市出臺80次政策

??鄭州、九江、寶雞等加碼救市

??2022年上半年，185省市出臺322次放松政策，而在4.29政治局會議之后，地方放松政策頻率明顯加快。5月，102省市出臺125次放松政策，政策頻次創(chuàng)上半年新高。6月，68省市出臺80次放松政策，政策依舊保持高頻節(jié)奏。

??政策力度由托而不舉到托舉并用。6月，廣州、南京、武漢等核心一、二線城市跟進放松調(diào)控，但政策力度較弱，尤其是限貸政策未見實質(zhì)性松綁。鄭州、九江、寶雞等弱二線及三四線城市紛紛加碼救市政策組合拳，以便刺激居民購房消費。

??聚集6月放松政策，主要涉及以下八方面內(nèi)容：

??其一，6城放松限購，廣州、青島和九江首次放松限購，武漢、南京和佛山升級放松限購。例如武漢進一步放松限購，本市戶籍居民在限購區(qū)域已有2套住房可新增購買一套，在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等區(qū)域的住房不計入家庭住房套數(shù)；非戶籍家庭社保繳存年限由1年調(diào)整為3年內(nèi)累計6個月。

??其二，15省市放松限貸，襄陽、蚌埠、商丘等三四線城市首套房首付降至2成、二套房首付降至3成。例如襄陽，首套房首付比例由30%調(diào)整為20%，二套房首付比例由50%調(diào)整為30%。值得一提的是，溫州推出“安居貸”產(chǎn)品，貸款期限在10年以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息。

??其三，僅西寧取消限售，暫緩執(zhí)行新購買的住房限售2年。

??其四，55省市放松公積金貸款，涉及調(diào)升公積金貸款額度、降低首付比例、支持提取公積金付首付等。例如杭州，無房無貸家庭首次購房，公積金貸款額度上浮20%，其中單身從50萬元提高到60萬元，夫妻雙方從100萬元提高到120萬元。

??其五，10城減免房地產(chǎn)交易稅費，并下沉到浦江、莒南、廣水等縣級市。例如浦江縣，6月1日至9月30日，購買首套房全額補貼契稅；購買二套及以上住房，補貼80%的契稅。10月1日至12月31日，購買首套房補貼80%的契稅；購買二套及以上住房，補貼60%的契稅。

??其六，22城實行購房補貼，人才可享受更高的補貼標準。例如廈門湖里區(qū)，對新引進的高層次教育人才、衛(wèi)生人才、社會工作人才，按相應(yīng)層次分別給予20-100萬元不等的安家補貼，貢獻特別突出的人才可享受每人最高200萬元購房補貼。

??其七，12省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，涉及降低重點監(jiān)管資金、提升資金撥付比例、允許銀行保函替代等。例如成都，信用良好的房企提供見索即付性銀行保函，保證額度可提高10%，最高不超過50%。

??其八，11城調(diào)降土拍門檻，涉及降低土地競買保證金、延期繳納土地出讓金等。例如西寧，土地競買保證金按掛牌起始價的20%執(zhí)行，出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓款的50%，剩余價款可在1年內(nèi)分期繳納。

??房票安置擴至19城

??意圖去庫存穩(wěn)土地激活市場循環(huán)

??6月，鄭州、南京溧水、寧波海曙等10城落地房票安置，以便刺激居民購房消費，助力房企去庫存。主要涉及以下六方面內(nèi)容：其一，房票面值普遍高于貨幣補償款；其二，房票使用有限期大都控制在12個月以內(nèi)；其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享價格優(yōu)惠；其四，購房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還；其五，輔以稅收減免或購房補貼刺激房票安置；其六，房企依進度與地方政府結(jié)算房票資金。

??截至目前，房票安置城市擴至19城。相對而言，鄭州房票政策力度較強，提倡優(yōu)先使用房票，并享受三重購房優(yōu)惠：包括免征契稅，安置補償權(quán)益8%的獎勵以及不計入家庭限購套數(shù)。值得一提的是，鄭州部署六大舉措穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，提及積極對接國開行3000億元棚改資金，確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

??中央進入政策“靜默期”

??試點保租房REITs盤活存量資產(chǎn)

??6月，中央進入政策“靜默期”，主要是督促落實穩(wěn)地產(chǎn)政策措施。例如央行副行長潘功勝表示，及時校正金融機構(gòu)的過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大并購金融服務(wù)力度，支持以市場化方式出清風險。

??政策紅利加持下，保租房REITs進入實操環(huán)節(jié)。6月22日，深交所表示，穩(wěn)中求進擴大REITs試點規(guī)模，加快推進保障性租賃住房REITs落地。24日，深交所發(fā)文表示，支持保障性租賃住房、能源、水利等行業(yè)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)實施公募REITs。

??據(jù)悉，首批2單保障性租賃住房REITs已正式向滬深交易所提交申報材料，分別為廈門安居集團REITs、深圳人才安居REITs。我們認為試點保租房REITs將有利于盤活存量資產(chǎn)，并吸引社會資本參與保障性租賃住房建設(shè)，全面提升保障房覆蓋率，更好解決新市民、青年人住房問題。

??支持房企合理融資和居民按揭

??地方落地更大力度組合拳

??展望下半年，房地產(chǎn)金融政策有望實行逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)也將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。一方面，繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能。另一方面，進一步放松居民按揭貸款政策，涉及全面下調(diào)首付比例、放松限貸政策標準、繼續(xù)下調(diào)房貸利率等，以便支持剛需和改善購房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；?。

??房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。其中，一線城市調(diào)控政策難言退出，但存在局部放松的可能性。二線及三四線城市政策力度繼續(xù)加碼，有望全面取消“四限”，讓市場信號不再失靈。壓力城市還需落地財稅刺激、房票安置等必要的救市政策措施，以便減緩市場下行壓力。