[克而瑞]5·25全國(guó)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議釋放強(qiáng)烈撐地產(chǎn)信號(hào)

??5月25日，全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話(huà)會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)扎實(shí)推動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)政策落地見(jiàn)效，保市場(chǎng)主體保就業(yè)保民生，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。央行行長(zhǎng)在發(fā)言中再次重點(diǎn)提及房地產(chǎn)，督促金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持兩個(gè)毫不動(dòng)搖，加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持力度，盡快矯正對(duì)民營(yíng)房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行；適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，居民家庭部門(mén)穩(wěn)杠桿。

??就房地產(chǎn)行業(yè)而言，釋放哪些政策信號(hào)？未來(lái)房地產(chǎn)金融政策、地方調(diào)控政策又將如何演變？

??撐地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)更顯重要

??行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿、全面落實(shí)兩“支持”

??聚焦全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話(huà)會(huì)議，釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)：

??其一，房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿。適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，盡快矯正對(duì)民營(yíng)房企信貸收縮的行為。居民家庭部門(mén)穩(wěn)杠桿，支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情嚴(yán)重影響的個(gè)人住房與消費(fèi)貸款。

??其二，全面落實(shí)政治局會(huì)議的兩個(gè)“支持”。支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值77561億元，比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到4.6%。受疫情影響，短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，而在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大環(huán)境下，撐地產(chǎn)更顯重要。

??122省市政策放松但力度較弱

??市場(chǎng)加速下行4月百城同比跌幅擴(kuò)至60%

??2022年以來(lái)，122省市政策放松，但政策力度較弱。其一，23城放松限購(gòu)。例如南京，非戶(hù)籍居民家庭只需繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房，六合、溧水無(wú)需社保可購(gòu)1套房，但全面取消二手房限購(gòu)的當(dāng)天便被叫停。其二，32城放松限貸。例如鄭州，認(rèn)貸不認(rèn)房，貸款已結(jié)清購(gòu)買(mǎi)二套房享受首套貸款政策。其三，13城放松限售。例如蘇州，二手房限售年限由5年降為3年。其四，43城財(cái)稅托市。例如南寧，留邕人才、教職工購(gòu)房契稅全額補(bǔ)貼，普通市民購(gòu)買(mǎi)首套房契稅補(bǔ)貼50%。

??受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行，百城成交同比跌幅擴(kuò)至60%。2022年4月，100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交2053萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至60%。其中，一線(xiàn)城市成交同比下降48%，上海市場(chǎng)陷入停擺。二線(xiàn)城市成交同比下降60%，武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70%。三四線(xiàn)城市暫以62%同比跌幅居首，徐州、東營(yíng)、湖州等不僅成交持續(xù)低位運(yùn)行，而且打折降價(jià)愈加頻繁。

??房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié)

??支持房企融資、放松居民按揭拉動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。

??一方面，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡快回歸正軌。針對(duì)“暴雷”房企，也要給出實(shí)質(zhì)性的解決方案，以便提振市場(chǎng)信心：

??其一，改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，尤其要加大民企融資支持力度，積極運(yùn)用債券、中期票據(jù)等多種融資工具，全面提升民企融資額度，并降低企業(yè)融資成本，有序引導(dǎo)企業(yè)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為盡早回歸正軌。

??其二，對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對(duì)受疫情影響較大、經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，金融機(jī)構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。對(duì)還貸困難的企業(yè)，鼓勵(lì)展期或續(xù)貸。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化方式予以展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。

??其三，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持。金融機(jī)構(gòu)要做好企業(yè)或項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度，積極提供兼并收購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)，有序引導(dǎo)出險(xiǎn)房企有序出清。

??其四，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購(gòu)，改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。房企融資評(píng)判不單純依據(jù)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，而是在項(xiàng)目層面有所區(qū)分。即便是出險(xiǎn)房企,也有一些銷(xiāo)售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，仍需給予必要的融資支持，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，間接改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。

??另一方面，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購(gòu)房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；?/p>

??其一，全面下調(diào)首付比例。除了一線(xiàn)城市之外，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市首付比例或?qū)⒄昭胄幸?guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購(gòu)城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購(gòu)城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。

??其二，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)。例如認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其二，繼續(xù)下調(diào)房貸利率。在全國(guó)首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)之后，央行或?qū)⑾抡{(diào)全國(guó)二套房貸利率下限，并向相應(yīng)期限LPR靠攏。各線(xiàn)城市也將抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，繼續(xù)下調(diào)首套以及二套房貸利率，并參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行。

??地方放松政策頻率及力度加碼

??弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)將全面取消限購(gòu)、限售

??我們認(rèn)為地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市將全面取消限購(gòu)、限售。

??具體而言，一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力最為堅(jiān)挺，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶(hù)，支持其購(gòu)房消費(fèi)，各類(lèi)人才可以通過(guò)落戶(hù)變相獲得購(gòu)房資格。

??弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護(hù)，積極出臺(tái)有利政策，有望全面取消限購(gòu)、限售等限制性措施，以便于提振市場(chǎng)信心，刺激剛需以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

??壓力城市更要通過(guò)財(cái)稅刺激托市，積極支持多孩家庭、各類(lèi)人才等購(gòu)房消費(fèi)：其一，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如購(gòu)買(mǎi)首套房可以免征契稅，購(gòu)買(mǎi)二套房同樣可以減半征收契稅。其二，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。例如獎(jiǎng)勵(lì)二孩、三孩家庭購(gòu)房，凡是購(gòu)買(mǎi)商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區(qū)財(cái)政部門(mén)予以獎(jiǎng)勵(lì)。又如實(shí)施人才購(gòu)房補(bǔ)貼，凡是大專(zhuān)以上學(xué)歷的各類(lèi)人才購(gòu)房，給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，高素質(zhì)人才可以享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。