[克而瑞] 85城164次！強二三線解綁限貸限購能撬動需求嗎

??放松限貸、限購的刺激力度明顯在加大但撬動需求更需讓“三個不確定性”變確定。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??截至5月11日，2022年全國累計134個省市共計出臺了231次紓困政策。施政頻次逐月提升，單4月共66個城市出臺政策，超過一季度總和。在政策涵蓋的內(nèi)容上也愈發(fā)豐富，至5月長春、岳陽等出臺“15條”“18條”等組合拳。

??隨著紓困政策愈來愈多、愈演愈烈，當前相較一季度出現(xiàn)兩個顯著變化：一是在城市能級上愈發(fā)提高，包括上海、深圳、杭州、蘇州等25個一二線城市相繼入場。二是政策力度愈發(fā)加大，已經(jīng)觸及對限貸、限購等核心調(diào)控政策的放松。

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??前期局部政策小幅放松效果不彰
疫情加速繼續(xù)下行亟需更大力度刺激措施

??當前愈發(fā)密集的紓困政策出臺，其市場背景是2022年以來地方樓市一再下行。一季度已出臺新政的效果并不理想，因此4月新一輪更大力度、更高能級的調(diào)控放松。

??4月全國百城商品住宅成交面積環(huán)比下降21%，同比降幅較3月擴大10pcts至50%。五一假期日均較4月日均降幅為75%，市場整體仍延續(xù)下行。除成都、杭州等部分折扣猛烈、利差較大的項目銷售紅火外，其余項目認購率和轉化率以降再降。

??一季度出臺新政最為積極的三四線城市更是下行加劇，五一假期泉州、常州、常熟、無錫、莆田等認購面積同、環(huán)比均下降超50%。

??政策松綁未能立即提振市場信心，無法撬動購房需求無非三方面因素：不確定是否能如期交房、不確定房價下跌、不確定能否持續(xù)月供，尤其是疫情反復更加深居民對未來收入穩(wěn)定的預期。此前出臺的一系列新政對購房補貼、財稅減免、放松限售等方面的放松雖見力度、見誠心，但沒有實質(zhì)上改變居民所面對的困境，對購房壓力的下降、購房需求的激發(fā)有限。

??因此，4月起各城市產(chǎn)生共識，無論是蘇州南京杭州的強二線還是三四線城市都紛紛放開原有顧忌、跳出既定范式，更大范圍地實施差別化住房信貸政策，并出臺突破市場預期的刺激。

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??4月起強二三線不再圍觀而是打破預期
但刺激措施多有明確適用限制和留有余地

??相比于一季度，四月中旬起強二三線城市不再圍觀紛紛下場施政。這一輪城市無論是經(jīng)濟基本面還是當前樓市現(xiàn)狀均強于一季度已出臺新政的地市。多個沿海城市群內(nèi)或中西部重鎮(zhèn)均出臺了一攬子房地產(chǎn)紓困政策，包括強二線長沙、杭州、合肥、蘇州、南京和強三線佛山、無錫、惠州、中山、嘉興、湖州、徐州、蕪湖、泰州等。

值得注意的是，這一類市場面和經(jīng)濟面尚佳的地市出臺新政均留有余地，有明確的適用范圍。與一季度弱二三線城市大開大合的紓困政策不同，杭州、長沙、無錫、中山的新政僅正對新市民、人才和多孩本地戶籍家庭，有明確的人群限制；蘇州、合肥、惠州、中山則指明新政用于當前樓市較為困難的遠郊區(qū)域，市場尚可的主城區(qū)并不適用。

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??鼓勵“結清即首套”調(diào)整限貸成為突破點
強二三線解禁特定人群和區(qū)域的限購

??紓困政策的進一步深化體現(xiàn)在越來越多的省市針對限貸和限購政策放松，希望以最大限度通過銀行信貸和財政補貼的方式填充居民購買力，并盡量多的引入和解禁新增購房需求。

??超過半數(shù)以上的城市出臺的絕大多數(shù)紓困政策都將信貸寬松作為最主要抓手。4月中以后各地出臺的政策中“放松限貸、公積金”的占比較之前上升了7pcts至53%。此外放松限購也開始成為施政熱門，占比上升4pcts。

??放松信貸方面，除了基礎的降房貸利率和公積金政策外，新加入了對特定人群的信貸優(yōu)惠。

??二線城市中，蘇州將個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。長春和貴陽等更是對首套房貸款已結清的二套房購房家庭執(zhí)行首套房貸款政策。

??三四線城市則更為直接。強三線城市蕪湖、嘉興、湖州、中山、泰州、無錫等紛紛上調(diào)公積金貸款最高額度，其中惠州支持提取公積金用于支付購房首付款。其余三四線城市放松力度更大，如贛州將購房者購房者年齡放寬至70歲；達州允許使用公積金為成年子女或父母貸款；岳陽、梅州、黃石、欽州、連云港、張家口、上饒、紹興、資陽、龍巖和揚州將首套房最低首付比例降至20%。

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放松限購方面，4月起強二線城市罕見入場，包括長沙、杭州、合肥、蘇州、南京等樓市尚且平穩(wěn)的二線城市紛紛調(diào)整了限購區(qū)域和限購政策。如杭州、合肥、蘇州取消了部分主城區(qū)域的限購政策；長沙、南京則降低了非本市戶籍限購門檻。

強三線城市也緊隨其后，東莞、佛山、無錫、惠州、中山、紹興等也均明文宣布實行新的住房限購政策，取消一部分區(qū)域和一部分人群的購房限制。

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放松限貸、限購的刺激力度明顯在加大
但撬動需求更需讓“三個不確定性”變確定

總而言之，強二三線上調(diào)公積金貸款上限、弱二線“不認房不認貸”、弱三四線將貸款政策放寬至國家政策規(guī)定最低水平，在刺激購房消費的力度上均是本輪政策潮中最強。最大限度地支持了居民首置首改的購房需求。同時，強二三線城市放松限購勢必將帶來一部分被限制的購房需求解禁，為市場引入一定“活水”，同時給市場傳遞救市信號。

但需要指出的是，上調(diào)公積金貸款最高額度、降低貸款首付比例均在市場預期之內(nèi)。此外本次放松限購的部分城市區(qū)域實際上2021年下半年已在實質(zhì)上不存在限購。

本輪強能級城市放松限貸限購政策相比此前政策而言力度明顯加大，對居民購買力的填充和新增購房需求也有實質(zhì)填充。但要切實提振市場成交表現(xiàn)，刺激新政更需切中購房者擔心的“三個不確定性”,不確定是否能如期交房、不確定房價下跌、不確定能否持續(xù)月供，尤其是疫情反復更加深居民對未來收入穩(wěn)定的預期。只有打消購房者這三方面顧慮，才能切實提高政策工具的有效性，實現(xiàn)多方共贏和行業(yè)的良性循環(huán)。