[中房研協]南京、武漢樓市新政異動

??熱點聚焦

??5月20日下午，南京房協在微信公眾號發(fā)布了《我市進一步加大合理住房消費支持力度》的文章，宣布南京市全面取消二手房限購政策，二手房交易無需提供購房證明。但在新政發(fā)布2個小時之后，南京便叫停了放開二手房限購的政策，南京房協也同步刪除了文章，原有限購政策繼續(xù)執(zhí)行，樓市松綁政策“半日游“。

??5月22日凌晨，武漢經開區(qū)住建局發(fā)布消息，自5月22日起，武漢經開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調整為不限購區(qū)域，自此，武漢經開區(qū)全面取消住房限購政策。但截至當天中午，武漢經開區(qū)已刪除“全面取消住房限購政策”的官微。

??熱點評析

??市場銷售承壓是兩地政策松動的主因

??從市場成交情況來看，根據CRIC數據，4月南京市二手房成交面積52.0萬平方米，環(huán)比增加4.6%，較去年同期減少60.9%；新房成交面積60.3萬平方米，環(huán)比減少13.0%，同比減少62.4%。武漢方面，4月武漢二手房成交面積67.5萬平方米，環(huán)比增加7.4%，同比減少20.7%；新房成交面積61.3萬平方米，環(huán)比減少23.2%，同比減少74.0%。

??從價格方面來看，根據國家統計局數據，4月南京新房和二手房的價格雙雙下跌，二手房價格環(huán)比下跌0.6%，降幅超過二線城市跌幅均值（0.3％），連續(xù)7個月環(huán)比下跌；新房價格出現今年以來，首次環(huán)比負增長，下跌0.5％；武漢二手房銷售價格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.9%，遠超二線城市跌幅均值；新房銷售價格環(huán)比下降0.8%，同比下跌0.3%。

??從庫存量來看，截至2022年4月末，南京新房庫存7.6萬套，武漢新房庫存約18.2萬套，雖然兩座城市在面積和人口方面都有一定的差距，但武漢的新房庫存量是南京的2倍多，庫存壓力巨大。

??結合4月市場數據，疊加疫情反彈的影響，房地產市場銷售端承壓，是近期南京、武漢樓市政策管控逐漸松動，接連采取放松限購、限售措施的主因。此次南京試圖放開二手房限購和武漢經開區(qū)放開新房限購，雖然一個針對新房、另一個針對二手房，但目的都旨在更好地去化，提振市場。

??兩地政策后續(xù)不同，樓市調控仍需因城施策

??長三角區(qū)熱門城市南京樓市松綁政策的“半日游”引起了市場的廣泛關注，政策被緊急叫停，意味著監(jiān)管部門對限購松綁的看法有分歧，擔憂過于寬泛的放松可能會引起新一輪炒房需求的增加，但也不排除官方試探市場反應的可能。從后續(xù)結果來看，經南京房產交易中心等多方確認，松綁已被緊急叫停，恢復到之前的限購政策來執(zhí)行。這也意味著南京市場對政策的變化較為敏感，目前尚不具備全面放開二手房限購的條件，后續(xù)不排除進一步細化和完善政策的可能。

??而強二線城市武漢則是另外一種情況，有中介透露，盡管微博被刪，但在武漢房票資格查詢系統的限購區(qū)域里也已經沒有“武漢經開區(qū)”的選項，部分開發(fā)商也允許限購客戶提交購房資料。事實上，作為武漢的新區(qū)，經開區(qū)房地產市場供應量較大，區(qū)域性的限購松綁，客觀上有助于促進區(qū)域市場項目去庫存，也有助于促進周邊城市和區(qū)域市場情緒的調整，促進房地產市場活躍，走出市場底部。

??從短期來看，調控政策退出或紓困樓市，是當前樓市的主要政策基調，中央層面上，央行先是降低了首套房貸款利率下限，接著又將LPR利率從4.6%降至4.45%，地方層面前期也已出臺諸多放松政策，但因各地房地產市場冷熱不均，調控成效也因城而異。從一些已推出松綁政策的城市如成都、鄭州來看，市場反饋并不理想，觀望情緒更加濃厚，所以，目前看，解除限購也不意味著就一定出現房價上漲，政策的效果還有待持續(xù)觀察。后續(xù)各地應密切關注市場對于政策的吸收和反饋，防止一段時期內政策疊加的效果顯現推動房價上漲，同時應防止政策過度寬松再次引發(fā)市場炒作，結合自身需求，提出更為精細化的措施。