[中房研協(xié)]政策發(fā)力下，保障性租賃住房REITs試點加快推進(jìn)

??【熱點聚焦】

??近日，中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。同日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居障房租賃住房REITs項目和中金廈門安居保障性租賃住房REITs項目分別正式報送深交所和上交所，成為全國首批兩單正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

??與此同時，近期國務(wù)院辦公廳也發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，在優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式方面，明確提出要推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。

??【熱點評析】

??全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目申報成功，標(biāo)志性意義給市場傳遞積極信號

??全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目已報送證交所，標(biāo)志著保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品已經(jīng)取得突破性進(jìn)展和階段性成果。

??與此前租賃住房的私募REITs產(chǎn)品不同的是，本次兩個保障性租賃住房REITs項目屬于公募REITs，流動性更強。從租賃住房的角度看，發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，可在一定程度上改變目前以傳統(tǒng)債務(wù)融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現(xiàn)狀，擴寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險，降低政府或企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時，公募REITs為企業(yè)提供的退出渠道，可以帶動增量投資，形成“投資建設(shè)住房—REITs盤活資產(chǎn)—回收資金再投資”的資金鏈條閉環(huán)，將極大地盤活保障性租賃住房行業(yè)的流動性。

??保障性租賃住房REITs工作得到大力推進(jìn)，住房租賃市場迎來發(fā)展契機

??推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，對緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

??目前來看，相關(guān)部門正積極推動保障性租賃住房REITs落地，保障性租賃住房REITs試點有望取得更大的進(jìn)展，未來一段時間會有更多試點項目將落地。其中，上海證券交易所有關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示要高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)開展試點，深入調(diào)研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè)，統(tǒng)籌推動華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)項目開展試點工作，并緊密協(xié)同地方發(fā)改委及相關(guān)政府單位，協(xié)助解決具體技術(shù)難點，盡快落地成熟項目；深圳證券交易所對外表示將通過線上線下等多種方式對接深圳、北京、廣州、重慶、廈門等城市的保障性住房租賃企業(yè)，力爭推動保障性租賃住房REITs項目平穩(wěn)落地。此外，據(jù)了解不少相關(guān)企業(yè)也在積極推進(jìn)租賃住房REITs項目申報工作。同時，在相關(guān)制度設(shè)計方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募規(guī)則有望于近期出臺。

??總體而言，保障性租賃住房租金來源分散、持續(xù)穩(wěn)定，與發(fā)行公募REITs的要求較為契合。同時，保障性租賃住房REITs進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類型，REITs的信息披露、交易擴募等機制?？梢灶A(yù)見，通過增加合格收益率為基礎(chǔ)的重資產(chǎn)有效供給，輔以一定的財稅補貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創(chuàng)新工具，將是我國發(fā)展租賃住房市場的必由之路。