[克而瑞]行業(yè)透視 |? 各地“保交樓”措施現(xiàn)雛形，市場修復(fù)行情有望延續(xù)

??近日，鄭州房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金設(shè)立運(yùn)作方案出臺(tái)，規(guī)模暫定100億元。另外，中國華融與陽光集團(tuán)簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。在保交樓、穩(wěn)民生的政策大環(huán)境下，各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)都采取了哪些紓困政策措施？保交樓兩大重磅利好落地，對(duì)房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??各地政府：成立紓困基金、派遣工作組

??返還土地款、適度放松預(yù)售資金監(jiān)管

??據(jù)我們實(shí)際調(diào)研，在項(xiàng)目停工、停貸問題出現(xiàn)后，鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，實(shí)際解決方案主要涉及以下四方面的政策內(nèi)容：

??其一，成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。例如鄭州，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。又如武漢，建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房。再如南寧，有望成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計(jì)劃首期規(guī)模30億元。

??值得一提的是，鄭州進(jìn)一步明確紓困項(xiàng)目的4種開發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房。其中，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還是由政府指定一家融資平臺(tái)統(tǒng)一向國開行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)問題項(xiàng)目后，再由融資平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。收并購主要針對(duì)于資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目。破產(chǎn)重組主要針對(duì)于那些體量大、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設(shè)及銷售都存在問題的項(xiàng)目。保租房主要針對(duì)于那些銷售困難、后期交付無法保證的項(xiàng)目。

??其二，派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工。例如蘇州，問題項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級(jí)職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。

??其三，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款。例如贛州，經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。

??其四，預(yù)售資金監(jiān)管既要規(guī)范化，又要適度放松。例如蘇州，政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。又如天津，符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。

??盡管北京、成都、長沙等多城停工、停貸項(xiàng)目較少，但地方政府絲毫沒有放松警惕意識(shí)，相關(guān)職能部門仍在積極履行監(jiān)管、協(xié)調(diào)職責(zé)，協(xié)助業(yè)主、房企、金融機(jī)構(gòu)等達(dá)成最優(yōu)的解決方案，未來或?qū)⒊雠_(tái)一系列的保交樓政策措施。

??房企：集團(tuán)引進(jìn)接管金融機(jī)構(gòu)

??債權(quán)人收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、拍賣債權(quán)、合作方托管

??據(jù)我們實(shí)際調(diào)研，房企也在積極開展“自救”，多措并舉保交樓，主要涉及以下四方面內(nèi)容：

??其一，集團(tuán)引進(jìn)信托公司接管項(xiàng)目公司。例如恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。據(jù)悉，恒大集團(tuán)已與重慶信托就重慶相關(guān)項(xiàng)目達(dá)成合作。

??其二，債權(quán)人收購出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如在深圳市政府的協(xié)調(diào)下，中信集團(tuán)已收購佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能夠如期交房。

??其三，拍賣項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方。例如在阿里拍賣平臺(tái)，無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓，起拍價(jià)10.05億元，以期盡快引入投資人續(xù)建無錫恒泰悅景府項(xiàng)目。

??其四，合作開發(fā)項(xiàng)目由資金方接管。例如融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬州等區(qū)域項(xiàng)目，將由資金方宏亨接手收購股權(quán)，并成立城市公司主導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。而在此過程中，宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開發(fā)。

??金融機(jī)構(gòu)：AMC中國華融率先紓困陽光集團(tuán)

??銀行強(qiáng)化地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)控

??據(jù)我們實(shí)際調(diào)研，盡管項(xiàng)目停貸問題不斷發(fā)酵，但業(yè)主核心訴求在于督促停工項(xiàng)目盡早復(fù)工，確保問題項(xiàng)目都能如期交付，實(shí)際停貸的業(yè)主所占比重極低，銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

??近期，銀保監(jiān)會(huì)指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而在實(shí)際執(zhí)行層面，中國華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，標(biāo)志著資產(chǎn)管理公司（AMC）正式紓困房地產(chǎn)行業(yè)?？梢云谠S的是，未來更多金融機(jī)構(gòu)將積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)，以期化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)問題房企有序出清。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也在強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控，以便將居民按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如天津，商業(yè)銀行全面強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)授信，主要涉及以下三方面內(nèi)容：其一，統(tǒng)計(jì)立項(xiàng)樓盤情況，包括是否結(jié)構(gòu)封頂、是否有延期交房風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面輿情等。其二，實(shí)地走訪問題樓盤，重點(diǎn)排查出險(xiǎn)企業(yè)。其三，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)行業(yè)貸款，新樓盤立項(xiàng)愈加審慎。

??問題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn)

??有助于提振市場信心樓市將持續(xù)回穩(wěn)

??各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)助保交樓，并已取得了一定的成效。據(jù)悉，恒大集團(tuán)珠三角公司下轄的廣東、浙江、江蘇、上海、天津等85家附屬公司在建項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工，恒大集團(tuán)山西省下轄的太原、大同、朔州、呂梁、陽泉、晉中和沂州等至少17個(gè)在建樓盤已100%復(fù)工。

??聚焦城市層面，無錫已有5個(gè)項(xiàng)目宣布復(fù)工，分別為新力翡翠灣、協(xié)信未來城三期、恒大悅瓏灣、金科蠡湖和恒泰悅璟府，宿遷同樣有恒大悅瀾灣等多盤宣布復(fù)工。

??我們認(rèn)為各地政府將全面落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，更多城市或?qū)⑿Х锣嵵莩闪⒓偫Щ穑嘟鹑跈C(jī)構(gòu)也將積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)。受此影響，問題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn)，有助于提振市場信心，緩解市場觀望情緒。而在政策暖風(fēng)作用下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場最困難的時(shí)刻已經(jīng)過去，下半年市場或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。