[克而瑞]專題 | 以史為鑒:“房票”重啟棚舊改能否再激活樓市？

??3、貴州：貨幣安置去庫(kù)存成效顯著，17年57%購(gòu)房需求源自棚改

??……略……

??4、湖北：專項(xiàng)貸規(guī)模居全國(guó)之首，3年棚改拉動(dòng)成交0.5億平

??……略……

??5、湖南：貨幣化安置率遠(yuǎn)超全國(guó)均值，銷售貢獻(xiàn)率由14%升至29%

??……略……

??三、2019年棚改退潮，棚改大省、大市開工量較峰值縮水超8成

??……略……

??1、2019年棚改大省開工量同比驟降73%，2021年湘鄂黔均低于5萬套

??……略……

??2、棚改急停致山東樓市速凍，2022年15城開工量不足萬套

??……略……

??四、2021年京滬舊改提速激活樓市，預(yù)估拉動(dòng)8%-11%住房銷售

??……略……

??1、上海：成片舊改3年攻堅(jiān)激活樓市，共計(jì)拉動(dòng)成交近1千萬平占比11%

??2019-2021年，上海成片舊改進(jìn)入攻堅(jiān)階段，拆遷規(guī)模年均增速達(dá)到20%以上。尤其是2021年，上海完成成片二級(jí)舊里以下房屋改造面積90.1萬平方米，受益居民4.5萬戶，雙創(chuàng)歷史新高。

??2022年，上海成片舊改步入收尾階段，全年計(jì)劃完成僅剩的成片二級(jí)舊里以下房屋改造面積20萬平方米，主要分布在虹口和黃浦兩區(qū)，受益居民1.1萬戶。截至6月底，上海已完成成片二級(jí)舊里以下房屋改造面積13.6萬平方米，受益居民0.68萬戶。其中，虹口區(qū)已經(jīng)全面完成，黃浦區(qū)還剩6.4萬平方米，預(yù)計(jì)7月底將全部完成，屆時(shí)上海將全面完成持續(xù)30年的成片二級(jí)舊里以下房屋改造工作。

??受惠于成片舊改加速推進(jìn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)被迅速激活，一、二手房成交連續(xù)3年放量。2019-2021年，上海成片舊改3年攻堅(jiān)共計(jì)受益居民約11萬戶，假設(shè)不考慮需求損益，受益居民轉(zhuǎn)而購(gòu)買一、二手房，并按照套均住房面積85平方米測(cè)算，成片舊改共計(jì)拉動(dòng)住房銷售面積約935萬平方米，占同期一、二手房成交總面積的比重達(dá)到11.4%。

??受此影響，2019年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，一、二手房成交總面積升至2614萬平方米，同比增長(zhǎng)34%。2020、2021年，上海市場(chǎng)延續(xù)高熱度，一、二手房成交總面積均超3300萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高。

??2、北京：2021年舊改提速但拆遷約束20%，拉動(dòng)成交超200萬平占比8%

??……略……

??03

??鑒今：規(guī)模及資金約束

??房票安置難以重振樓市成交

??……略……

??一、宜賓：受制于棚改收尾、政府財(cái)力轉(zhuǎn)弱，房票輿論效應(yīng)大于實(shí)際效果

??……略……

??1、房票落地滯后且范圍局限，遲至6月三江新區(qū)僅兩盤試點(diǎn)房票安置

??宜賓房票政策實(shí)際落地進(jìn)度明顯滯后。1月16日，宜賓發(fā)文建立房票安置制度，成為今年首個(gè)重啟房票安置的城市。而在實(shí)際執(zhí)行層面，遲至6月，宜賓才開始在三江新區(qū)試點(diǎn)房票制度，首批試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)H金科城、龍棲灣兩盤入選。

??多項(xiàng)優(yōu)惠疊加，房票接受度較高。對(duì)于真正需要購(gòu)房的拆遷戶而言，使用房票享有一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠：其一，享受房票安置獎(jiǎng)勵(lì)，房票票面金額明顯高于貨幣化補(bǔ)償款。其二，購(gòu)房可享受政府商定的價(jià)格優(yōu)惠，一般在5%左右。

??首批試點(diǎn)兩盤熱銷，但示范效應(yīng)大于實(shí)際效果。例如首批試點(diǎn)項(xiàng)目金科城，200余套房源在2天內(nèi)被房票持有者選購(gòu)?fù)戤?，龍棲灣同樣出現(xiàn)踴躍選購(gòu)的情況。

??2、2020年棚改計(jì)劃開工量不足萬套，未來或?qū)⒊掷m(xù)走低甚至歸零

??2019年，宜賓棚改進(jìn)入收尾階段，棚改計(jì)劃開工量降至9272套，同比下降46%。2020年，棚改計(jì)劃開工量進(jìn)一步回落至6736套，同比再降27%。2021年以來，宜賓不再公布棚改開工計(jì)劃，但可以預(yù)見的是，棚改計(jì)劃開工量大概率將持續(xù)走低甚至歸零。

??3、財(cái)政自給率常年低于50%，2021年綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱債務(wù)率升至143%

??宜賓財(cái)政長(zhǎng)期處于入不敷出的狀態(tài)，財(cái)政自給率常年低于50%。2021年，宜賓一般公共預(yù)算收入251億元，同比增長(zhǎng)26%，一般公共預(yù)算支出564億元，同比增長(zhǎng)2%，財(cái)政自給率升至45%，同比增加8個(gè)百分點(diǎn)，但整體依舊維持在較低水平。

宜賓政府債務(wù)率日漸高企，疊加綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱，償債能力大幅減弱。2021年，宜賓政府債務(wù)率升至143%，同比大增38個(gè)百分點(diǎn)。一方面，受限于地方財(cái)政長(zhǎng)期收不抵支，宜賓市政府不得不大量舉債，2021年政府債務(wù)余額持續(xù)提升至742億元，同比增長(zhǎng)28%。另一方面，政府綜合財(cái)力漸有減弱的跡象，2021年宜賓綜合財(cái)力跌至519億元，同比下降6%。其中，社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算收入同比下降49%，國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入更是同比下降71%。

??二、信陽(yáng)：房票拉動(dòng)6月8%住房銷售，但財(cái)政加速惡化使其持續(xù)性存疑

??……略……

??1、截至6月房票使用率近4成，拉動(dòng)成交2.3萬平占比約8%

??……略……

??2、2021年棚改掃尾，計(jì)劃開工量?jī)H2千套較高峰期驟降89%

??……略……

??3、財(cái)政加速惡化，綜合財(cái)力陷入衰竭債務(wù)率飆升至216%

??……略……

??三、紹興：房票使用權(quán)限單一致效果不佳，規(guī)模約束于棚改極限萬套

??……略……

??1、房票執(zhí)行效果較差，硬傷限購(gòu)本區(qū)域新房、房款補(bǔ)足金額高

??……略……

??2、上半年棚改已開工近7千套，但規(guī)模約束下全年萬套已是極限

??……略……

??3、財(cái)政自給率超80%債務(wù)率低至81%，政府綜合財(cái)力強(qiáng)、債務(wù)可控

??……略……

??四、綜述：棚改規(guī)模縮水、地方財(cái)力轉(zhuǎn)弱，房票對(duì)當(dāng)前銷售提振有限

??對(duì)比宜賓、信陽(yáng)和紹興房票實(shí)際執(zhí)行情況，不難發(fā)現(xiàn)以下三方面的典型特征：

??其一，棚改規(guī)?？s水是最大約束項(xiàng)，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。宜賓、信陽(yáng)和紹興棚改皆進(jìn)入收尾階段，近年來計(jì)劃開工量都縮減至萬套以內(nèi)。即便如紹興，2022年明顯加大棚改拆遷力度，上半年已開工6742套，但在規(guī)模約束下全年萬套已是極限。

??其二，地方政府綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱，房票安置較難全面推廣。在地方財(cái)政長(zhǎng)期入不敷出，政府債務(wù)率日漸高企的情況下，推行房票安置顯然是有心無力。例如宜賓，2021年，政府綜合財(cái)力轉(zhuǎn)降6%，政府債務(wù)率持續(xù)提升至143%。又如信陽(yáng)，財(cái)政有加速惡化的趨勢(shì)，綜合財(cái)力陷入衰竭，政府債務(wù)率飆升至216%。即便如紹興，財(cái)政相較健康，但由于土拍市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，還需提防政府綜合財(cái)力走弱。

??其三，房票實(shí)際執(zhí)行效果難達(dá)預(yù)期，對(duì)樓市拉動(dòng)力有限。例如宜賓，早在1月發(fā)文建立房票安置制度，遲至6月才在三江新區(qū)試點(diǎn)。又如紹興，房票僅限于購(gòu)買本區(qū)域新房，疊加房票面值與房款差額較大，實(shí)際執(zhí)行效果并不理想。信陽(yáng)房票市場(chǎng)反饋較好，截至6月底，房票使用率達(dá)到39%，完成安置2.3萬平方米，占6月成交比重約8%，但由于財(cái)政加速惡化，房票持續(xù)性依舊存疑。

??04

??總結(jié)：房票效果難及貨幣化安置

??實(shí)難扭轉(zhuǎn)部分城市頹勢(shì)

??……略……

??一、因中央信貸缺位房票較難在全國(guó)鋪開，落地效果遠(yuǎn)不及貨幣化安置

??2015-2017年，棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國(guó)棚改實(shí)際開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，貨幣化安置比例更是由29.9%大幅提升至60%，高峰期撬動(dòng)約21.5%住房銷售。這與PSL助力密不可分，2014-2017年，國(guó)開行新增棚改貸款由4086億元持續(xù)提升至12819億元，凈增長(zhǎng)2.1倍。

??受限于中央信貸資金缺位，預(yù)計(jì)房票安置較難在全國(guó)范圍全面鋪開，實(shí)際執(zhí)行效果將遠(yuǎn)不及棚改貨幣化安置。

??二、地方財(cái)力轉(zhuǎn)弱致房票執(zhí)行效果打折，發(fā)放量受限且資金結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)上升

??即便是鄭州、南京溧水、紹興這類重啟房票安置的城市，實(shí)際執(zhí)行效果或?qū)⒋蟠蛘劭?，主要涉及以下兩方面因素?/p>

??其一，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。一方面，絕大多數(shù)城市棚改已進(jìn)入收尾階段，全年棚改開工量萬套已是極限，預(yù)示著房票潛在基數(shù)整體偏低。另一方面，在沒有中央信貸資金助力的情況下，房票安置便需要地方財(cái)政資金予以補(bǔ)貼。但由于地方政府綜合財(cái)力明顯轉(zhuǎn)弱，全面推行房票安置顯然是有心無力，房票實(shí)際發(fā)放數(shù)量較難達(dá)到潛在基數(shù)。

??其二，基于擔(dān)憂房票資金結(jié)算，房企參與積極性不高。房票相當(dāng)于地方政府給房企“打白條”，房票資金結(jié)算便與地方政府綜合財(cái)力密切相關(guān)。尤其是那些政府綜合財(cái)力持續(xù)轉(zhuǎn)弱的城市，房屋銷售后的房票賬面資金結(jié)算面臨較大不確定性，難免影響企業(yè)銷售回款進(jìn)度而打擊房企參與積極性。

??三、多重因素制約下房票較難扭轉(zhuǎn)樓市下行預(yù)期，兩類城市成交預(yù)期轉(zhuǎn)降

??近期，項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，市場(chǎng)信心或?qū)⒃俅沃卮臁；趽?dān)憂項(xiàng)目交付，潛在置業(yè)群體更加不敢買新房，市場(chǎng)觀望情緒將愈加濃重，新房成交量或?qū)⒃俅无D(zhuǎn)跌，行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程受阻而二次下探。

??而在中央信貸資金缺位、地方綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱等多重因素制約下，房票安置較難顯著抬升潛在購(gòu)房需求基數(shù)，更難以根本性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。可以預(yù)見的是，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，以下兩類城市成交預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)跌：

??其一，諸如鄭州、武漢、長(zhǎng)沙這類斷貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程可能被打斷?；趽?dān)憂項(xiàng)目交付，市場(chǎng)觀望情緒加重，新房成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。

??其二，唐山、荊州、寶雞等多數(shù)三四線城市市場(chǎng)或?qū)⑵D難探底，受限于市場(chǎng)需求及購(gòu)買力過度透支，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，去庫(kù)存將是今年市場(chǎng)主旋律。