[中房研協(xié)]濟南擬收購存量房充實租賃住房儲備 相關(guān)規(guī)則還需明確

??熱點聚焦

??9月5日，濟南市國資委官網(wǎng)發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場——集團(tuán)公開采購社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源》，提及濟南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

??目前，濟南市國資委官網(wǎng)已將該文章撤下，但在中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺上，仍能查閱到相關(guān)招標(biāo)公告。

??熱點評析

??收購存量房一定程度上有利于緩解庫存壓力

??今年以來，濟南已經(jīng)進(jìn)行了多輪樓市松綁。5月23日，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，放寬限購范圍、限售條件、提高公積金貸款額度；8月15日，濟南調(diào)降二套房公積金貸款首付款比例；8月26日，濟南市住建局再發(fā)新政，降低非本市戶籍家庭的購房門檻。

??松綁政策頻發(fā)的背后，是樓市成交低迷。從庫存方面來看，根據(jù)濟南市統(tǒng)計局發(fā)布的月度數(shù)據(jù)，截至7月底，濟南全市住宅待售面積140.9萬平方米，同比增長31.2%；從銷售方面來看，今年1-7月濟南市商品住宅銷售面積470.3萬平方米，同比下降32.5％，同期全國商品住宅銷售面積下降27.1%，相較而言，濟南住宅銷售面積低于全國平均數(shù)據(jù)。

??此次濟南收購部分房源作為租賃儲備房源，對行業(yè)而言，有利于促進(jìn)濟南房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，一方面，采購存量商品房有利于加快樓市去化，降低區(qū)域庫存壓力；另一方面也可以加速租賃住房房源籌措工作，快速形成保租房供給，加快解決新市民、青年人的住房困難問題。

??濟南方案對房源的區(qū)位、配套、品質(zhì)提出明確要求

??此前關(guān)于租賃住房房源，更多的是通過專門地塊供應(yīng)，由城投、區(qū)屬國企獲取并建設(shè)；或在土拍時要求配建一定比例的保障房或人才公寓。相較而言，直接購買存量商品住宅作為租賃住房的形式較少。但濟南并非首個提出國企收購存量房用于租賃住房的地區(qū)，此前長沙、天津也曾發(fā)布相似政策，提出以國企為試點企業(yè)，開展盤活存量房用作租賃住房試點。就近期來看，7月初，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)旗下鄭地住房租賃公司啟動2批存量房源收購，用于人才公寓；8月16日，浙江省湖州市發(fā)布穩(wěn)地產(chǎn)新政，其中提出鼓勵國企收購困難房企的滯銷房作為保障安置用房。

??與其他地區(qū)不同的是，此次濟南提出的方案以支持產(chǎn)業(yè)、便于就業(yè)為重要前提，對房源的區(qū)位、配套、品質(zhì)提出了具體要求。從房源區(qū)位來看，濟南此次公布的收購區(qū)域在歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)、歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)范圍內(nèi)，均屬于濟南主城區(qū)；從房源周邊配套來看，要求項目生活配套設(shè)施完善，交通便利；從房源品質(zhì)來看，公告中提到要優(yōu)先收購知名房企的高質(zhì)量項目，原則上須為可實現(xiàn)封閉管理的整棟未出售的商品住宅或公寓，整院優(yōu)先。此次細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)的提出，有利于租房者解決職住分離、實現(xiàn)職住平衡。

??國企購買存量住房對提振樓市作用有限，相關(guān)細(xì)則還需進(jìn)一步明確

??本次國企擬購房用于租賃住房，更多的在于傳遞出信號意義，市場下行背景下，國企主導(dǎo)凸顯其地位和功能優(yōu)勢，有利于促進(jìn)國企在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面進(jìn)一步發(fā)揮積極作用。但從實際角度來看，此次政策的出臺，更多的是從籌集租賃房源的角度出發(fā)，暫時不會對樓市銷售產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2022年濟南商品住宅月均銷售3973套，3000套房源尚未達(dá)到單月銷售量均值，從根本上對提振樓市效果有限。

??另一方面，從資金的角度來看，本次公告要求項目資金100%自籌。根據(jù)安居客新房售價數(shù)據(jù)，濟南市9月的新房均價為14399元/㎡，以每套存量房70平方米進(jìn)行粗略估算，3000套住房約需要30億資金。國企用國有資產(chǎn)消化供給，可能引發(fā)公平性焦慮，地方政府自己買地、發(fā)債建設(shè)、自己購買的循環(huán)，也無助于達(dá)成地方政府通過出讓建設(shè)用地來增加財政收入的意愿。

??此外，此次公告尚未明確的租賃住房的適用人群，是用于保租房建設(shè)、人才公寓還是用于國企單位職工福利，仍有待進(jìn)一步探究。