[克而瑞]蘇州青島再現(xiàn)“一日游”，樓市仍難全面回穩(wěn)

??近日，濟(jì)南、青島、寧波等加碼放松限購(gòu)，但蘇州放松限購(gòu)“一日游”，青島部分撤回，刪除了“二手住房不再限購(gòu)”政策內(nèi)容。未來(lái)房地產(chǎn)政策將如何演變？房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何走向？

??濟(jì)南寧波放松限購(gòu)但蘇州青島再現(xiàn)“一日游”

??強(qiáng)二線強(qiáng)力刺激尚難落地

??近期，廣州、濟(jì)南、青島、寧波等一二線城市進(jìn)一步放松調(diào)控政策，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，寧波、濟(jì)南和青島等二線城市加碼放松限購(gòu)，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購(gòu)。例如濟(jì)南，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購(gòu)，二環(huán)外區(qū)域則全面放開(kāi)限購(gòu)。又如寧波，限購(gòu)被全面取消，買(mǎi)房人仍需申請(qǐng)購(gòu)房證明，但不做審核。

??其二，廣州放松限價(jià)，以便引導(dǎo)房企市場(chǎng)化定價(jià)，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存?！耙环恳粌r(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，意味著主城區(qū)熱銷(xiāo)盤(pán)可以適度漲價(jià)，遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤(pán)則可以降價(jià)促銷(xiāo)。

??7月28日政治局會(huì)議定調(diào)：因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。我們認(rèn)為濟(jì)南、青島和寧波等加碼放松限購(gòu)、廣州放松限價(jià)，均是依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況針對(duì)性地優(yōu)化政策工具箱，以期提振市場(chǎng)信心，逐步扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

??值得一提的是，蘇州放松限購(gòu)“一日游”，此前市場(chǎng)傳言非蘇州本地戶籍居民無(wú)需提供社保繳納證明可直接購(gòu)買(mǎi)首套房，但現(xiàn)已恢復(fù)至非戶籍居民購(gòu)買(mǎi)首套房仍需提供三年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社保。青島同樣刪除了“二手住房不再限購(gòu)”政策內(nèi)容。

??聯(lián)系到近期住建部表示：堅(jiān)持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)放在民生上，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們認(rèn)為“房住不炒”的政策主基調(diào)不變，政策核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖，短期內(nèi)杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市較難加碼放松限購(gòu)及限貸等強(qiáng)有力政策措施。

??調(diào)價(jià)+政策刺激需求回歸核心二線

??加劇省內(nèi)三四線需求流失市場(chǎng)下行焦慮

??當(dāng)下濟(jì)南、青島和寧波等二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨較大的下行壓力，這也是政策力度加碼的重要因素。例如青島，8月得益于改善盤(pán)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，平均去化率升至66%。但續(xù)銷(xiāo)情況不甚理想，案場(chǎng)到訪量環(huán)比增長(zhǎng)約10%，其中主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道依賴(lài)度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認(rèn)購(gòu)量環(huán)比基本持平，多數(shù)項(xiàng)目月均成交10-40套，主城區(qū)熱銷(xiāo)盤(pán)月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

      而在政策暖風(fēng)加持下，濟(jì)南、青島和寧波等二線城市市場(chǎng)信心或?qū)⒂兴迯?fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn)，成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。但由于二線及省內(nèi)三四線城市潛在購(gòu)房需求層面的博弈，未來(lái)不同能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“此消彼長(zhǎng)”的現(xiàn)象，意即需求回歸二線城市帶動(dòng)市場(chǎng)大概率回穩(wěn)，省內(nèi)三四線城市則因需求加速流失市場(chǎng)或?qū)⒓觿∠滦小?br/>

??購(gòu)房門(mén)檻降低疊加信心重塑

??市場(chǎng)全面回穩(wěn)仍需時(shí)間且城市復(fù)蘇有先后

??展望未來(lái)，我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策將持續(xù)發(fā)力，中央紓困政策力度有限，地方救市政策還將繼續(xù)加碼，主要涉及以下三方面政策內(nèi)容：

??其一，多措并舉保交樓，并從局部城市試點(diǎn)向全面執(zhí)行過(guò)渡。截至目前，保交樓政策措施包括設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款、派遣工作組、返還土地款和適度放松預(yù)售資金監(jiān)管等。例如鄭州，多項(xiàng)保交樓政策措施正有序開(kāi)展，由中心城市基金下設(shè)立紓困專(zhuān)項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元；擬對(duì)全市95個(gè)使用保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目開(kāi)展全面審計(jì)，嚴(yán)令在10月6日前實(shí)現(xiàn)全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。可以期許的是，在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施，全面實(shí)現(xiàn)問(wèn)題項(xiàng)目有序復(fù)工，保證停工項(xiàng)目都能順利交付。

??其二，房企融資邊際改善，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益。近期，在中債增對(duì)房企發(fā)債提供全額擔(dān)保的助力下，龍湖、碧桂園、新城等首批試點(diǎn)民企均順利發(fā)行了中期票據(jù)。而在全面遏制房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下，未來(lái)或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項(xiàng)目層面做好類(lèi)別區(qū)分，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益，問(wèn)題房企仍需將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的水平。長(zhǎng)此以往，問(wèn)題房企或?qū)⒂行虺銮澹雵?guó)企及優(yōu)質(zhì)民企則將收獲銷(xiāo)售業(yè)績(jī)份額持續(xù)提升的良機(jī)。

??其三，地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”。隨著蘇州、廈門(mén)、福州等放松限貸，青島、濟(jì)南、寧波等放松限購(gòu)，預(yù)計(jì)新一輪地方救市政策來(lái)襲，并將在需求端加碼救市政策力度?？梢云谠S的是，除了一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行之外，杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，壓力城市更將落地購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策。

??但從政策量變到市場(chǎng)全面回穩(wěn)仍需時(shí)間，政策只能改變斜率但不改趨勢(shì)。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來(lái)，受限于市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已然見(jiàn)頂，未來(lái)大概率將轉(zhuǎn)入下降通道。另一方面，市場(chǎng)信心缺失，受限于房企暴雷、項(xiàng)目停工等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，市場(chǎng)信心再度受挫，體現(xiàn)于央國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房逆市熱銷(xiāo)?；凇百I(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀望情緒。

??城市分化不斷加劇，一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)有望回穩(wěn)，弱二線及多數(shù)三四線城市調(diào)整周期較長(zhǎng)。具體而言，上海、北京、合肥等市場(chǎng)更具彈性，9、10兩月隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅(jiān)挺成交熱度延續(xù)，但遠(yuǎn)郊區(qū)域去化依舊困難。重慶、青島等市場(chǎng)或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升。南寧、長(zhǎng)春等弱二線及多數(shù)三四線城市市場(chǎng)難言樂(lè)觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，去庫(kù)存將是未來(lái)市場(chǎng)主旋律。