[易居研究院]節(jié)前房地產(chǎn)四大政策分析

??政策快評(píng)

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??央行：放寬房貸利率下限

??9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策。此次政策充分說明，房貸利率下調(diào)依然是提振樓市行情的重要工具。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。1）此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的放寬。換而言之，此次政策在此前房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的基礎(chǔ)上，允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說允許在4.1%的利率基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。2）此次下調(diào)主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的城市，此次央行明確了房?jī)r(jià)過冷的城市可以運(yùn)用這項(xiàng)工具，即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。3）此次下調(diào)屬于階段性的調(diào)整政策，政策明確，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。從政策基調(diào)看，主要是下調(diào)而非取消的導(dǎo)向，目的是在當(dāng)前特殊時(shí)期減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。

??2、政策意義

??此次央行政策出臺(tái)符合預(yù)期，也是國(guó)務(wù)院兩次常務(wù)會(huì)議提及“一城一策運(yùn)用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)。1）此次政策進(jìn)一步說明，穩(wěn)樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調(diào)的政策。當(dāng)前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)來看，各類寬松政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等用好用足房貸工具的導(dǎo)向。2）此次政策也有一些比較微觀的表述，即明確今年6-8月份房?jī)r(jià)疲軟的城市，可以運(yùn)用此次新的政策工具。這也說明，今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。尤其是此類城市購(gòu)房者依然認(rèn)為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此類政策出臺(tái)，勢(shì)必使得銀行的定價(jià)自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

??3、補(bǔ)充內(nèi)容

??根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)。三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)的城市。當(dāng)然實(shí)際過程中，房貸利率下限的寬松將不局限于此類城市。

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??財(cái)政部：換房享受退稅政策

??9月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。這是本輪房地產(chǎn)降溫周期中財(cái)政部首個(gè)財(cái)稅大招，信號(hào)意義非常強(qiáng)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策總結(jié)起來即是“換房可退個(gè)稅”，即個(gè)稅成本可以減免。1）政策明確，明年年底前，若購(gòu)房者出售二手房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房，那么其目前出售的二手房繳納的個(gè)稅可以辦理退稅。2）此類換房的交易必須在本市范圍內(nèi)，即某某市的市區(qū)、郊區(qū)、縣城等，而不能跨市交易，否則不能享受退稅優(yōu)惠。3）換房必須是同一個(gè)人，即要確保退稅政策不被鉆漏洞，防范借退稅政策做虛假的交易。同時(shí)先辦理退稅再撤銷購(gòu)房交易也不可行，住房和稅務(wù)部門會(huì)嚴(yán)管此類鉆漏洞的違規(guī)操作。

??2、政策意義

??此次財(cái)政部政策具有積極的意義，值得重點(diǎn)關(guān)注。1）房地產(chǎn)政策自去年9月份放松以來，總體上是以金融政策放松為主，即以央行和銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門的發(fā)力為主。而財(cái)政政策方面，主要是各地一城一策下的契稅補(bǔ)貼、契稅稅率調(diào)整、購(gòu)房補(bǔ)貼等操作，財(cái)政部層級(jí)的政策并沒有。所以此次930政策開啟了政策穩(wěn)樓市的新方向，即財(cái)稅部門出手了。2）個(gè)稅政策影響房東和購(gòu)房者的成本。各地實(shí)操層面看，個(gè)稅的稅率大約是房?jī)r(jià)的2%。如果對(duì)于500萬的房子而言，過去需要繳納10萬元的個(gè)稅，那么按現(xiàn)在這個(gè)政策，房東就不需要繳納。實(shí)際過程中，過去房東會(huì)讓購(gòu)房者繳納，那么按這個(gè)角度說，相當(dāng)于購(gòu)房者可以減少這部分的支出。據(jù)此可以認(rèn)為，此次政策將使得房東更樂意掛牌出售、購(gòu)房者也更樂意購(gòu)房。3）此類政策對(duì)于換房需求釋放是非常積極的保障，有助于降低換房的成本，是激活改善型住房需求的重要導(dǎo)向。和前一日央行房貸利率下限允許自由下調(diào)的政策一起，對(duì)于提振四季度交易行情具有積極的作用。

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??央行：下調(diào)公積金貸款利率

??9月30日，央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。此次政策是近期央行房貸利率下限自由下調(diào)、財(cái)政部換房退個(gè)稅政策后的第三個(gè)大招。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。1）此次政策說明，當(dāng)前對(duì)于公積金貸款利率也積極落實(shí)了下調(diào)操作，體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。2）此次公積金貸款利率下調(diào)，主要是針對(duì)剛需購(gòu)房需求的，即對(duì)于首套個(gè)人公積金貸款落實(shí)了寬松的政策導(dǎo)向。此類政策進(jìn)一步降低了剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

??2、政策意義

??此次政策充分說明，公積金也落實(shí)了更為寬松的政策導(dǎo)向。1）商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會(huì)使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。2）公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯，對(duì)于剛需購(gòu)房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。3）公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，那么客觀上對(duì)于一些改善型購(gòu)房需求的釋放也具有積極意義。4）此次公積金政策和央行昨日政策、財(cái)政部今日政策一起，形成了9月底三個(gè)穩(wěn)樓市大招，對(duì)于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的提振會(huì)比較顯著。

??3、補(bǔ)充內(nèi)容

??此次公積金政策也引起了很多購(gòu)房者等關(guān)注，一些實(shí)操的問題也需要給予答復(fù)。1）當(dāng)前購(gòu)房者比較關(guān)心的是，過去公積金購(gòu)房的，是否享受此次公積金降息政策。答案是肯定的，根據(jù)2012年當(dāng)時(shí)的政策操作，對(duì)存量公積金貸款也會(huì)跟著下調(diào)。據(jù)此，明年元旦后，存量公積金貸款客戶也可以享受此次減15個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠。2、此次降息到底減負(fù)多少？測(cè)算顯示，100萬貸款金額、等額本息、30年期限的模式下，降息前月供為4352.06元，而降息后則為4270.16元，減少了81.9元。當(dāng)然需要說明的是，實(shí)際上此類減負(fù)情況和過去商業(yè)貸款的減負(fù)情況是類似的。關(guān)鍵是，要引導(dǎo)購(gòu)房者主動(dòng)和公積金資源接觸，因?yàn)楣e金貸款的成本本身屬于比較低的，而現(xiàn)在可以做到更低，其自然比商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢(shì)要更大。這是各地包括公積金中心和房企等所需要積極宣傳的。

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??財(cái)政部：不良資產(chǎn)收購(gòu)落實(shí)減稅政策

??9月30日，財(cái)政部等發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》。此次政策是爛尾樓處置的減稅免稅政策，對(duì)于提高金融機(jī)構(gòu)處置爛尾樓積極性具有積極的作用。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策出臺(tái)，目的就是支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置不良債權(quán)，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。政策從三個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)了減稅免稅的導(dǎo)向。1）接收環(huán)節(jié)免征印花稅和契稅。政策明確，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收、處置抵債資產(chǎn)過程中涉及的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營(yíng)業(yè)賬簿免征印花稅。對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收抵債資產(chǎn)免征契稅。2）持有環(huán)節(jié)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。政策明確，各地可基于本地實(shí)際，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司持有的抵債不動(dòng)產(chǎn)減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。3）處置環(huán)節(jié)允許調(diào)整銷售額的計(jì)算方式。政策規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。

??2、政策意義

??此次財(cái)政部等政策的發(fā)布，是房地產(chǎn)不良資產(chǎn)或爛尾樓處置的重要政策，也是積極鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行和AMC積極介入爛尾樓收購(gòu)處置的重要政策。1）對(duì)于爛尾樓的處置，是今年下半年的工作重點(diǎn)。各地在此類政策方面有很多鼓勵(lì)的政策，但從實(shí)操層面看，一些爛尾樓的處置中，稅費(fèi)成本比較高，這也使得銀行和資產(chǎn)管理公司的處置遇到了一些新的問題，或者說積極性不高。此次稅收政策勢(shì)必提振此類積極性。2）爛尾樓的處置工作，過去是從金融角度落實(shí)的，即成立紓困基金等方式，而現(xiàn)在財(cái)政稅收政策介入，也使得不良資產(chǎn)的處置迎來了新的時(shí)代和機(jī)遇，說明政策更加精準(zhǔn)。3）此類政策下，一些房企的問題資產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得更好的接盤機(jī)會(huì)，這有助于促進(jìn)房企、銀行和AMC機(jī)構(gòu)的更好合作，這對(duì)于后續(xù)房企項(xiàng)目的處置、銀行機(jī)構(gòu)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解、AMC資產(chǎn)收購(gòu)業(yè)務(wù)的開展等都有積極的作用。