[易居研究院]穩(wěn)樓市、保主體，重構行業(yè)發(fā)展新模式 ——關于房地產(chǎn)短期穩(wěn)定與長效機制的思考

??十一假期全國40個重點城市累計成交96.2萬平米，環(huán)比下降84%，同比下降26%。當前在中央減稅、降房貸利率和公積金利率的多方政策刺激下，“銀十”依舊失色，市場形勢復雜且依然嚴峻。本文是根據(jù)易居研究院崔霽副院長近期在中國發(fā)展研究基金會博智宏觀論壇上的發(fā)言整理而成。

??當前房地產(chǎn)市場形勢不僅復雜而且嚴峻，市場低迷程度已經(jīng)創(chuàng)下了本世紀之最，投資和成交都達到本世紀最低迷的時候，信心也達到了本世紀最低迷的時候。當前我們急需再次強調“穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟”的觀點。通過國際經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，十次危機九次地產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風險刻不容緩。

??對于當前及今后房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展主要可從兩個方面探討：一是短期穩(wěn)定；二是長效機制。短期穩(wěn)定在于建立新的市場平衡，當前的政策與市場之間并未建立平衡，因此需要更及時、更有針對性、更大力度的應對措施。而關于長效機制，我認為在對行業(yè)進行重構的過程當中，要順應房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的大變局，前些年易居研究院提出房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，去年我們提出房地產(chǎn)正在進入大變局。我們需要站在全面、系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的視角，重新構建行業(yè)新發(fā)展模式。

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??短期穩(wěn)定在于建立新的平衡

??近期，短期政策幾近應出盡出。全國有245個省市累計出臺了469次政策，從放松“四限”到財稅托底政策購房，但是市場依舊是“不太買賬”。通過70城二手房價格環(huán)比的數(shù)據(jù)可以看到，二手房價格環(huán)比當前經(jīng)歷了12個月的負增長，易居50個大中城市房地產(chǎn)景氣度指數(shù)連續(xù)13個月在負值區(qū)間，所以當前房地產(chǎn)市場不僅是不景氣，而且是相當?shù)兔缘摹?/p>

??房地產(chǎn)的短期穩(wěn)定在于建立新的市場平衡。中央之前提“三穩(wěn)”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期?，F(xiàn)在這個時點“三穩(wěn)”遠遠不夠，需要更大的力度，所以在此著重提出要“三保”：保交樓、保需求、保主體。

??1、保交樓是底線

??根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年全國重點50城的爛尾率為5%左右。從城市分類情況看，25個一二線城市爛尾率為5%，而25個三四線城市爛尾率為4%。全國房地產(chǎn)市場中，一二線城市體量大約為35%，三四線則為65%。按此權重計算，2022年上半年全國住房市場爛尾率為3.85%，對應的爛尾樓面積為2.31億平方米。相關計算結果顯示，2022年上半年全國爛尾樓涉及的房貸規(guī)模為0.9萬億元，占全國房貸余額的1.7%。

??從爛尾樓涉及的房貸規(guī)模上看它并不大，但是它對整個市場信心形成了重創(chuàng)，我們要站在恢復市場信心的角度去做保交樓的工作。當前中央專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金已啟動。紓困基金本質是救項目而非救企業(yè)，而且基金運作模式既要講社會責任，更要講基金的盈利性，所以當前符合條件的項目有限，例如鄭州停工樓盤達上百個，房地產(chǎn)紓困基金成立兩個月，紓困基金落地項目僅有7個，具體效果還有待進一步觀察。

??建議后續(xù)“保交樓”還需加強力度、多措并舉，例如返還土地款、放松預售資金監(jiān)管、托管、代建等。

??2、保需求是核心

??中國什么時候到了大家都不太愿意買房了？現(xiàn)在就出現(xiàn)了這樣情況。當前居民購房需求十分低迷，全國商品房成交面積年初累計同比增速是典型的“L”形走勢，目前從這個形狀來看似乎好像是觸底了，但是走出底部還需要更強的刺激政策。同時，4月百城新建商品住宅成交面積的增速已經(jīng)跌到了-61%，5、6月隨著各個地方出臺相關的放松政策，市場略微有些企穩(wěn)，但是到了7、8月份市場又在往下走。當前這個市場真的是很難判斷未來的走勢。

??建議要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五點建議，有些地方政府也做了，但是建議力度還需要加強。

??① 放松部分地區(qū)限購政策，增強市場信心。最近又出現(xiàn)蘇州、青島限購政策“一日游”的現(xiàn)象，要讓地方政府認識到728政治局會議的精神，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢說，敢做有利于市場見實效，敢說有利于市場信心快速恢復。

??② 取消二手房指導價政策，支持改善性住房需求。當前大部分熱點城市實行二手房指導價政策，在二手房指導價政策下，一是成交減緩，中介平臺無法公開顯示高于指導價的二手房，二手房缺少了重要的推廣渠道，成交減緩；二是銀行按照指導價給購房者貸款，而指導價僅是市場價的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。比如說市場上值1000萬的房子，二手房的指導價只能是700萬，什么概念？比方說我要去買房，如果是二套的話按照700萬的70%作為首套，只能貸款210萬，如果按照1000萬的價格作的話可以貸款300萬，中間就少貸了90萬，這對于購房者來講實際上增加了他們的壓力，增加了他們置換的壓力，包括增加了他們改善生活的壓力。這個政策可以適時地退出。

??③ 減輕二手房交易稅負，滿5政策建議改為滿2。普通住房滿5年唯一是沒有營業(yè)稅和個人所得稅，建議可以把滿五唯一改為滿二唯一，降低二手房交易成本，快速釋放改善性需求。9月30日，財政部發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對未來15個月內出售自有住房后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個稅予以退稅優(yōu)惠。這一政策屬于創(chuàng)新性的退稅政策，主要是針對改善性需求，對原來二手房出售再購買一手房的人群，例如上海出售現(xiàn)住房的個稅是1%，如果出售價值1000萬元的二手房，在1年內重新購買一手房后，可以享受退稅10萬元?？傮w而言退稅力度有限，建議出臺相關營業(yè)稅優(yōu)惠。

??④ 下調首套和二套首付比，房貸利率再打折。減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，并且8月24日國常會提出“靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，雖然各地有下調房貸利率，但一般就20-60個基點不等，9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，房貸利率還有進一步下調空間。9月29日，央行銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這個仍屬于部分城市可以放松首套房貸利率，力度不大，效果有限。

??⑤ 房貸抵稅再擴大，首套與二套都應納入抵稅范圍。目前政策是本人或配偶購買首套住房貸款利息支出，按照每月1000元的標準定額扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也應納入抵稅范圍。

??3、保主體是關鍵

??近期，工行、建行、中行等多家大行接到監(jiān)管部門的通知，要求各地分行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度；具體指標是要求每家大行年內對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。說明中央已經(jīng)充分意識到當前保主體的關鍵性。

??過去一年多，房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)出現(xiàn)爆雷、躺平、出局，失業(yè)、裁員已成常態(tài)。房企投資空前低迷，部分房企爆雷逐步退出市場，未爆雷房企也謹慎拿地。今年百強企業(yè)70%拿地少于20億，其中拿地企業(yè)相比高峰時期，拿地金額腰斬，有些企業(yè)膝斬。其中碧桂園今年僅拿地不到100億，而2019年拿地金額是2256億。同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)高峰時期達3000萬人，隨著房企爆雷，不拿地，躺平，今年失業(yè)裁員已成常態(tài)，保守預計從業(yè)人數(shù)將下降到2000萬左右，1000萬人將面臨失業(yè)。部分企業(yè)裁員遠超50%?？吹竭@些數(shù)據(jù)，今年的形勢相當嚴峻。

??房企債務的危機還會繼續(xù)蔓延，會蔓延到明年。今年房企美元債是900多億，是歷史高峰，明年房企的美元債是650多億，跟2021年美元債的規(guī)模差不多。如果政府不及時出手，明年房地產(chǎn)企業(yè)還會哀鴻一片，繼續(xù)爆雷。同時，商票逾期翻倍增長，8月份整個房企的房地產(chǎn)項目公司的商票創(chuàng)了新高，而且房企項目公司的商票已經(jīng)占到所有企業(yè)的67%。

??數(shù)據(jù)來源：wind、易居研究院整理

??數(shù)據(jù)來源：上海票據(jù)交易所、CRIC整理

??同時，房企的銷售額腰斬，投資低迷。百強房企2022年預計權益銷售額同比腰斬，影響資金回流；房企投資持續(xù)低迷，1-8月累計拿地金額同比下降41%，大部分房企不拿地將會對明年新房供應產(chǎn)生巨大影響，從而沖擊明年市場。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??國進民退趨勢明顯過猛，不利于行業(yè)健康發(fā)展。2021年一批次民營企業(yè)拿地占比超半壁江山，到2022年二批次民企與央國企就形成2:8的格局，央國企托底土地市場，部分地方國企開工率較低，這也會造成明年新房供應的走低。我們需要反思，一個健康的房地產(chǎn)行業(yè)應該是一個什么樣的企業(yè)格局？我認為，應該是國民共進的格局，而不是國進民退的格局。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??所以在保主體方面還是要加大力度。在“7.28”政治局會議上，習總書記強調“要千方百計把市場主體保護好，激發(fā)市場主體的活力，要讓市場主體敢干、敢闖、敢投?！睂嶓w經(jīng)濟的主體是主體，房地產(chǎn)行業(yè)的主體也是主體，就是這些開發(fā)企業(yè)。現(xiàn)在有相當部分開發(fā)企業(yè)既不敢干，又不敢闖，更不敢投。保主體建議基于兩個原則：一是采取差異化的保，并不是全面保，可以劃分企業(yè)的等級?，F(xiàn)在我們提出了一些示范性的房企，但是這樣的名單是遠遠不夠的。優(yōu)質房企，比如說凈資產(chǎn)大于凈負債的，并且在積極推進保交樓的業(yè)務，這些企業(yè)是優(yōu)質的，也要保。躺平的房企按照市場化的優(yōu)勝劣汰規(guī)則來辦。針對保企業(yè)要以時間換空間，提供一定的時間窗口讓存在問題的企業(yè)有自救的機會?；谶@樣的原則，我們提出以下五點：1）對部分優(yōu)質房企進行融資支持，官方背書，當前雖有6家示范民企獲得增信支持，但現(xiàn)在的融資對他們來講是杯水車薪，不解決根本問題，所以我們要在融資上給予更大的支持。2）允許部分房企銀行貸款的展期，緩解房企短期現(xiàn)金流的壓力。3）鼓勵優(yōu)質企業(yè)拿地，部分優(yōu)質企業(yè)拿地可以適當緩交土地出讓金。4）對部分房企給予合理的并購貸款、并購債支持，在行業(yè)內部通過并購重組化解風險，防止風險的傳染與擴大。5）對部分房企進行減稅降費，緩交土地增值稅等。

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??長效機制在于構建新的模式

??從長期來講，盡管當前形勢嚴峻，但我們要相信房地產(chǎn)業(yè)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定器；中國的城鎮(zhèn)化率雖然增速下降但仍有持續(xù)上升空間，仍將是房地產(chǎn)業(yè)最大紅利；我國的城市群的發(fā)展還有進一步集聚空間；當前房地產(chǎn)產(chǎn)品還無法充分滿足人們對美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來幾十年房地產(chǎn)業(yè)升級的強勁推動力；產(chǎn)業(yè)鏈及其形態(tài)的重塑，為房地產(chǎn)業(yè)增加了內生的動力；雖然全國大范圍的棚改進入尾聲，但當前新一輪的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新動能……

??基于以上判斷，為了順應行業(yè)發(fā)生的大變局，需要結合行業(yè)的重構，科學穩(wěn)妥推進長效機制。房地產(chǎn)行業(yè)重構主要發(fā)生在五個方面：市場結構、流通方式、空間布局、商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)屬性。

??1、市場結構的重構，要有序推進城市更新與存量盤活

??我們要清楚地認識到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些重構。過去的房地產(chǎn)是增量為主的市場，未來將變成存量為主的市場。我們摸排了一下當前城鎮(zhèn)的存量住宅大概是400億平米，按照自然更新的速度每年有8-10億平米的存量住房需要更新，這說明未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，所以說城市更新是中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新動能，我們要有序推進城市更新與存量盤活。

??2、流通方式的重構，要重點關注新市民，堅持租購并舉

??過去是以銷售為主的房地產(chǎn)市場，未來將會演變成租售并舉的市場。這個過程中我們要重點關注新市民，要租購并舉，發(fā)展租賃住房市場。中國的城鎮(zhèn)化尚未結束，每年仍有上千萬人口進入城鎮(zhèn)地區(qū)。我國總體上有3億左右的新市民，推動租購并舉的關鍵在于要住有所居，“租購同權”落地難度太大，建議積極推進“租購同享”；另外要讓參與租賃市場的主體形成商業(yè)模式，加快金融支持，擴大公寓REITs的上市，形成良性循環(huán)。

??3、空間布局的重構，推動都市圈城市群戰(zhàn)略

??根據(jù)世界人口大遷移的經(jīng)驗，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。根據(jù)我們的研究，中國未來要長期聚焦九大城市群25個核心城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

??另外，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部三四線城市用地指標大量浪費的問題，以及東南沿海一二線核心城市用地指標短缺的問題。

??4、商業(yè)模式的重構，企業(yè)打造持續(xù)增長的現(xiàn)金流是關鍵

??過去房地產(chǎn)行業(yè)是以資本利得為主，主要是銷售收入，未來將轉型成為以現(xiàn)金流收益為主的模式，所以過去說企業(yè)拿到土地就賺錢的時代已經(jīng)過去了，未來企業(yè)要打造持續(xù)增長的現(xiàn)金流是關鍵。

??5、產(chǎn)業(yè)屬性的重構，要建立行業(yè)新發(fā)展模式

??過去房地產(chǎn)更多的是提供有形的產(chǎn)品，看得見，摸得著，現(xiàn)在更多地提倡要以服務為主，類似于服務業(yè)的行業(yè)，在這樣的轉變過程當中，我們要重視數(shù)字化與信息化，包括代建、物業(yè)管理、商業(yè)運營，結合人口老齡化、健康養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等等，這些都是行業(yè)新發(fā)展模式，政策要鼓勵企業(yè)從提供有形的產(chǎn)品到提供專業(yè)服務的改變，從而建立行業(yè)新的發(fā)展模式。