[克而瑞]10月刺激減弱、涉房融資松綁，長(zhǎng)期政策基調(diào)不變（10月）

??地方繼續(xù)加碼保交樓穩(wěn)市場(chǎng)，但沒(méi)有全國(guó)性強(qiáng)力政策。

??10月，二十大召開并定調(diào)房地產(chǎn)——堅(jiān)持房住不炒、強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉，央行、財(cái)政部、國(guó)辦等持續(xù)表態(tài)穩(wěn)市場(chǎng)。地方政策松綁和刺激進(jìn)入暫歇期，僅34城發(fā)布34次新政，環(huán)比腰斬，所涉城市能級(jí)下降、政策力度亦有所減弱。融資端政策暖風(fēng)頻吹，監(jiān)管指示六大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，證監(jiān)會(huì)放開特定涉房企業(yè)A股融資，增信發(fā)債房企名單擴(kuò)容。

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??二十大堅(jiān)持房住不炒、租購(gòu)并舉

??多部委持續(xù)表態(tài)穩(wěn)市場(chǎng)

??10月16日，二十大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?？偦{(diào)和相關(guān)表述與十九大基本保持一致，一方面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化，另一方面，強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉，未來(lái)住房制度將全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題。

??央行、銀保監(jiān)、財(cái)政部等部委召開會(huì)議，學(xué)習(xí)傳達(dá)二十大精神，部署貫徹落實(shí)工作。10月24日，央行和外匯局表示要加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。財(cái)政部表示，進(jìn)一步改進(jìn)和完善支持就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、社會(huì)保障、住房等領(lǐng)域財(cái)稅政策，推動(dòng)改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民。

??10月26日，國(guó)辦發(fā)文，深化“放管服”改革，強(qiáng)調(diào)給予地方調(diào)控更多自主權(quán)，督促落實(shí)保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期。文中“因城施策政策工具箱的40多項(xiàng)工具”、“防爛尾”等新提法值得關(guān)注，前者表明地方調(diào)控仍有充足工具儲(chǔ)備，未來(lái)政策尤有明顯發(fā)力空間，后者則強(qiáng)調(diào)了防爛尾對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要性。

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??地方政策頻次腰斬且力度減弱

??僅34城需求端刺激托市

??10月地方房地產(chǎn)松綁和刺激政策呈現(xiàn)如下幾點(diǎn)變化：（1）政策頻率明顯下降，恰逢二十大召開，各地地產(chǎn)政策出臺(tái)節(jié)奏有所放緩，本月僅有34個(gè)城市發(fā)布34次新政，城市數(shù)量、政策頻次環(huán)比均腰斬，并創(chuàng)4月以來(lái)新低；（2）所涉城市能級(jí)下降，力度也有所減弱，上個(gè)月，以寧波、濟(jì)南、青島為代表的強(qiáng)二線城市加速松綁“四限”，而本月僅有沈陽(yáng)等個(gè)別二線城市下場(chǎng)托市，政策調(diào)整范圍僅限于公積金和購(gòu)房補(bǔ)貼，影響比較有限。 

??聚集10月地方房地產(chǎn)政策，主要涉及以下八方面內(nèi)容：其一，白銀、自貢等8城放松限貸，例如白銀，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。其二，泉州惠安放松限售，新購(gòu)商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后可轉(zhuǎn)讓，本縣戶籍家庭改善換房的，出售已有住房不受2年限售期限制。其三，武漢、廈門等25城放松公積金貸款，例如武漢，上調(diào)公積金最高貸款額度，首套房由70萬(wàn)元提升至90萬(wàn)元，二套房由50萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元。其四，沈陽(yáng)、哈爾濱等22城實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，例如哈爾濱，對(duì)生育第二、第三胎的家庭，在9區(qū)內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，分別給予1.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。其五，自貢減免交易稅費(fèi)，出售自有住房并在1年內(nèi)買房的，可以申請(qǐng)退還售房時(shí)所繳納個(gè)人所得稅。其六，綿陽(yáng)、益陽(yáng)南縣等6城放松預(yù)售取證，例如綿陽(yáng)，新建商品房項(xiàng)目辦理預(yù)售許可形象進(jìn)度要求，由原6層及以下主體封頂、7層及以上完成地上層數(shù)的 1/3且不少于7層，調(diào)整為完成地上3層后辦理預(yù)售許可。其七，南充、綿陽(yáng)等5城放松預(yù)售資金監(jiān)管，例如綿陽(yáng)，增設(shè)主體分部工程完工資金使用節(jié)點(diǎn)，工程質(zhì)量驗(yàn)收合格節(jié)點(diǎn)累計(jì)可使用建設(shè)資金額度由不超過(guò)80%提高到不超過(guò)85%。其八，白銀、南充等7城放松土拍，例如南充，土拍按起始價(jià)的20%確定競(jìng)買保證金，保證金可用銀行保函，一個(gè)月內(nèi)繳納土地使用權(quán)出讓金50%，余款可按合同約定分期繳納。

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??融資端政策暖風(fēng)頻吹

??大行新增千億、涉房企業(yè)A股融資開閘

??房地產(chǎn)融資端政策暖風(fēng)頻吹。10月8日，監(jiān)管指示六大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。央行、銀保監(jiān)會(huì)要求建行、農(nóng)行等六家國(guó)有銀行，加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

??10月20日，消息稱證監(jiān)會(huì)將放開特定涉房企業(yè)A股融資，盡管房企并不能直接從中受益，但政策從一刀切禁止到適度放開，還是向市場(chǎng)傳遞了積極的信號(hào)。在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。

??10月，首個(gè)非示范房企完成中債增擔(dān)保中票發(fā)行，新城、龍湖、碧桂園等民營(yíng)企業(yè)積極推進(jìn)二輪增信融資。13日，卓越商管發(fā)行6億元中票，這是中債增為非示范民企提供的首筆增信支持。此外，有消息稱新城、龍湖、碧桂園等示范房企在積極推進(jìn)第二輪增信債券融資工作。

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??展望：地方繼續(xù)加碼保交樓穩(wěn)市場(chǎng)

??但沒(méi)有全國(guó)性強(qiáng)力政策

??展望未來(lái)，穩(wěn)樓市仍是四季度政府工作重點(diǎn)所在，一方面，加速推進(jìn)“保交樓”，加快專項(xiàng)借款、紓困基金到位使用，積極處置項(xiàng)目停工問(wèn)題、化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)，以期修復(fù)市場(chǎng)信心。另一方面，地方加大力度松綁政策、刺激需求，充分發(fā)揮40余項(xiàng)政策工具作用，年末兩個(gè)月或?qū)⒂瓉?lái)政策松綁小高峰。核心城市精準(zhǔn)施策到區(qū)縣乃至街鎮(zhèn)，邊郊區(qū)域限制性購(gòu)房政策有望放松，中心區(qū)域政策繼續(xù)保持定力，壓力城市用好調(diào)控自主權(quán)，全面退出限購(gòu)、限售等以調(diào)降購(gòu)房門檻，加大購(gòu)房補(bǔ)貼和交易稅費(fèi)減免力度刺激住房消費(fèi)。但由于政策核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖，全國(guó)性重磅政策較難落地。