[中房研協(xié)]財政部要求嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，地方國企拿地或?qū)⑹芟?/h1>

2022-10-21 15:40:32

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??熱點(diǎn)聚焦

??10月14日，中國財政部印發(fā)通知：要求各地加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理，嚴(yán)控一般性支出。通知中提到：嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補(bǔ)財政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。

??熱點(diǎn)評析

??土地出讓收入同比大幅下滑，地方城投以及國央企成為購地主力

??去年下半年以來，受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷以及部分房企出險的影響，地方土地出讓收入大幅下滑，財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，地方政府性基金中的國有土地使用權(quán)出讓收入33704億元，比上年同期下降28.5%。與此同時，為緩解企業(yè)經(jīng)營困境，國務(wù)院出臺了一攬子稅費(fèi)支持政策，減輕企業(yè)資金壓力，相關(guān)政策對助推經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但短期內(nèi)也造成了財政減收，一般公共預(yù)算收入負(fù)增長，因此，部分對土地依賴程度較高的地方政府采取了通過城投和其他國企拿地的方式以平衡收支壓力，烘托土地市場氛圍。

??從土拍市場各方參與程度來看，過去一年來，規(guī)模民營房企在“三道紅線”的約束下，出于優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略目標(biāo)的角度，較少現(xiàn)身各地土拍市場，地方城投以及國央企成為購地主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年10月13日，22個重點(diǎn)城市（市本級）“兩集中”涉宅用地累計推出3881宗，成交2999宗，其中，地方國資企業(yè)拿地1384宗，占總成交宗數(shù)比46.1%；國央企拿地844宗，占總成交宗數(shù)比28.1%。國央企和地方平臺累計拿地占比超過74.3%。

??城投和國央企拿地，是緩解財政支出壓力的臨時和應(yīng)急之舉，無法從根本上改變形成政府負(fù)債的實質(zhì)

??由城投或其他國企拿地，資金流向政府性基金預(yù)算，表面上看是收入，但實際上只是將政府負(fù)債從表內(nèi)移至表外，無法從根本上改變資金來源于金融機(jī)構(gòu)和形成政府負(fù)債的實質(zhì)。

??對于城投類平臺而言，一方面，此類平臺往往只是部分地區(qū)支持地方建設(shè)與投資的融資工具，是為了打破地方政府在財力緊缺、土地出讓遇困時直接以土地抵押進(jìn)行融資的政策障礙，且其拿地行為需要舉債融資才能順利進(jìn)行；另一方面，部分地區(qū)城投不具備土地開發(fā)能力，或基于市場環(huán)境，開發(fā)建設(shè)的意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致土地出讓收入增加但購地后土地出現(xiàn)閑置，即拿地更多地是出于“托底”的目的，而并非市場主體基于理性需求進(jìn)行開發(fā)投資。

??對地方政府而言，這種政府表外加杠桿的行為并不可持續(xù)，在房地產(chǎn)市場尚未轉(zhuǎn)暖的背景下，資金回流不確定性高，未來，城投債務(wù)到期也將集中迎來高峰期，或?qū)?dǎo)致城投債務(wù)風(fēng)險與地方財政風(fēng)險的疊加。

??未來地方城投、國央企拿地或受限，核心在于判斷是否存在拿地虛增財政收入

??今年以來，國務(wù)院多次要求，各級政府要堅持過緊日子，此次財政部下達(dá)的通知意味著政策層已看到了土地財政式微之下地方財政困境及可能引發(fā)的風(fēng)險，接下來地方城投類國企拿地或?qū)⑹艿揭欢ǖ南拗啤５艘蟛⒎遣辉试S國企拿地，而是對資金來源和用途做了限制，核心在于判斷國企拿地是否屬于虛增財政收入的情況，判斷國企拿地的資金是否來自財政撥款，或國企自有資金買地后財政是否通過其他渠道返還。預(yù)計未來，在“左手倒右手”的模式受到約束的背景下，為緩解地方財政困境，房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)出臺相關(guān)支持政策刺激市場，改善市場現(xiàn)狀，恢復(fù)購房者預(yù)期。