[中房研協(xié)]中央出手是救樓市，更是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵一步

??熱點(diǎn)聚焦

??10月10日，廣州市完成2022年第三批次集中供地。本次拍地廣州共掛出20宗涉宅地塊，但海珠金輝路39號(hào)地塊以及花都中軸線八地塊因故終止出讓，最終出讓18宗地塊，成交15宗，成交總建面353萬(wàn)平方米，成交總金額479億元。成交的15宗地塊中，13宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅0.5%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??廣州第三批次集中供地供求規(guī)模創(chuàng)今年新高，但底價(jià)成交、國(guó)企托底的特征依舊顯著

??從土拍規(guī)則來(lái)看，廣州市第三批次集中供地延續(xù)了第二批次相對(duì)寬松的競(jìng)拍規(guī)則，仍以“最高限價(jià)+搖號(hào)”方式為主，溢價(jià)15%封頂，僅1宗地塊保留“競(jìng)自持”。但在“控資金”和“控馬甲”方面仍維持嚴(yán)格要求，即：房企買地須使用自有資金，同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)（含聯(lián)合申請(qǐng)）。此外，掛牌的20宗地塊中有8宗需配建政策住房。

??從供應(yīng)地塊來(lái)看，廣州市第三批次集中供地在供應(yīng)宗數(shù)、供應(yīng)建面均要高于前兩批次集中供地，且其中包括荔灣區(qū)芳村大道南側(cè)“巨無(wú)霸”地塊，總建面97.9萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)高達(dá)187.6億元，僅次于2009年出讓的廣州亞運(yùn)村地塊。但整體來(lái)看，地塊“質(zhì)量”稍顯遜色。一方面，中心區(qū)域地塊占比明顯減少。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，廣州市第二批次集中供地中，掛牌的中心六區(qū)地塊建面占比達(dá)到61%，到第三批次集中供地，這一比重縮減至46.8%，下降了近15個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，近三成地塊為回爐地塊，商服用地占比較高。以成交的353萬(wàn)㎡地塊為例，商服建面占比約4成，可售住宅建面僅約185萬(wàn)㎡。

??從土拍結(jié)果來(lái)看，盡管廣州市第三批次集中供地成交建面和成交金額均創(chuàng)2022年以來(lái)新高，但土地市場(chǎng)整體仍顯“涼意”。一方面，廣州市第三批次集中供地流拍率（含中止出讓）達(dá)25%，高于前兩批次集中供地。15宗成交地塊中，13宗地塊底價(jià)成交，底價(jià)成交地塊占比高達(dá)86.7%。成交土地整體溢價(jià)率僅0.5%，也要明顯低于第二批次集中供地。

??從拿地房企來(lái)看，廣州市第三批次集中供地中，無(wú)民企現(xiàn)身，15宗地塊競(jìng)得者均為央企、國(guó)企。其中，中海、越秀等傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)身影，地方城投表現(xiàn)突出。15宗成交地塊中，有11宗地塊由地方城投類公司（或以聯(lián)合體形式）競(jìng)得，占比超七成。國(guó)企尤其是地方城投托底特征顯著。

??總體來(lái)說(shuō)，廣州市第三批次集中供地雖然在成交規(guī)模和成交金額上均要超過(guò)前兩批次集中供地，但底價(jià)成交、地方城投托底的特征顯著，土地市場(chǎng)整體仍延續(xù)低溫。此外，2021年廣州市共進(jìn)行三批次集中供地，累計(jì)收金約1778億元。2022年廣州市計(jì)劃舉行四批次集中供地，至此已完成三批次，累計(jì)收金約1030億元。依照當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)和走向，2022年廣州市集中供地土地出讓金或?qū)⒚媾R明顯縮水。

??13城完成2022年第三批次集中供地，低溢價(jià)成交、城市冷熱分化等特征延續(xù)

??截至10月11日，22城中已有13個(gè)城市完成2022年第三批次集中供地。

       據(jù)統(tǒng)計(jì)，13城共成交涉宅地塊223宗，成交金額總計(jì)約3888億元。其中，35宗地塊達(dá)到最高限價(jià)成交，占比約15.7%，156宗地塊以底價(jià)成交，占比約70.0%。底價(jià)成交、低溢價(jià)率仍是大部分城市第三批次集中供地的共性。

??具體到城市層面，縱向來(lái)看，大部分城市第三批次集中供地較第二批次有所下滑，如深圳第二批次集中供應(yīng)16宗地塊，成交14宗，土地出讓金約339.3億元，第三批次集中供地中這三項(xiàng)數(shù)據(jù)均縮水過(guò)半。橫向來(lái)看，城市差異、區(qū)域差異明顯。在完成第三批次集中供地的13個(gè)城市中，上海、北京、廣州三個(gè)一線城市占據(jù)土地出讓收入前三位，長(zhǎng)三角區(qū)域土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)更加活躍，如杭州、合肥、寧波等城市土地平均溢價(jià)率均超過(guò)5%。反觀廈門、福州、青島等地，均面臨低溢價(jià)率、高流拍率的局面。

??盡管政策暖風(fēng)頻吹，但截至目前房企在銷售、融資兩端均未得到明顯改善，房企拿地信心和意愿短期內(nèi)難以恢復(fù)，底價(jià)成交、國(guó)企托底、區(qū)域分化的特征預(yù)計(jì)將在城市第四批次集中供地中延續(xù)，年內(nèi)土地市場(chǎng)或難有明顯回暖。