[易居研究院]2022年城市軌道交通TOD監(jiān)測月報（9月）

??本月報是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業(yè)動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態(tài)，進(jìn)而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動態(tài)和新方向。

??摘   要

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢復(fù)雜且嚴(yán)峻，企業(yè)生存環(huán)境堪憂，特別是民營房企基本不拿地，具有國資背景的地鐵公司托底土地市場成為特點。9月，杭州、沈陽、寧波和武漢等四城地鐵公司共獲地13宗，共成交土地面積84萬平方米，成交總價124億元。其中杭州地鐵40.7億元獲得地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業(yè)2宗純住宅用地；沈陽地鐵42.9億元獲得8宗住宅地塊；寧波軌交18.8億元獲得鄞州區(qū)2宗純住宅地塊；武漢鐵投21.5億元獲得鐵四院周邊1幅純住宅用地。此外，廣州、鄭州和南京江北新區(qū)均在積極推進(jìn)TOD綜合開發(fā)，廣州將新增13個場站綜合體面積超360萬平方米，鄭州在加快TOD頂層設(shè)計。政策方面，北京出臺盤活利用存量用地指導(dǎo)意見，鼓勵地鐵站周邊建筑改建保障性租賃住房，預(yù)計未來TOD+城市更新、TOD+保障性租賃住房將成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

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??軌交批復(fù)

??自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計里程達(dá)到2654.64公里，今年自4月以來未新增軌交批復(fù)。

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??政策動態(tài)

??▍《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》發(fā)布，重點推進(jìn)軌道上的都市圈建設(shè)

??9月28日，上海市人民政府、江蘇省人民政府、浙江省人民政府聯(lián)合編制并印發(fā)了《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》（以下簡稱《協(xié)同規(guī)劃》），這是滬蘇浙兩省一市深入落實長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略的綱領(lǐng)性文件，也是全國首個跨區(qū)域、協(xié)商性的國土空間規(guī)劃。上海大都市圈將建立涵蓋頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）級全球城市、綜合性全球城市、專業(yè)性全球城市、全球功能性節(jié)點、全球功能支撐性節(jié)點的多層次功能體系，形成“1-3-6-12-19”的功能結(jié)構(gòu)。1個頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）級全球城市，即上海市區(qū)；3個綜合性全球城市，即蘇州市區(qū)、寧波市區(qū)、臨港新片區(qū)；6個專業(yè)性全球城市，即無錫市區(qū)、常州市區(qū)、南通市區(qū)、嘉興市區(qū)、湖州市區(qū)、舟山市區(qū)；12個全球功能性節(jié)點，包括上海的嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)，江蘇的江陰市、昆山市、常熟市、張家港市，浙江的余姚市、慈溪市、嘉善縣、桐鄉(xiāng)市；19個相對獨立的全球功能支撐性節(jié)點，服務(wù)本土，為全球城市及節(jié)點提供有力支撐。

??《協(xié)同規(guī)劃》提出構(gòu)建大都市圈城際“一張網(wǎng)”：

??一是提升網(wǎng)絡(luò)覆蓋。構(gòu)建扁平化的軌道網(wǎng)絡(luò)，到2050年，基本實現(xiàn)縣級單元和鄉(xiāng)鎮(zhèn)軌道全覆蓋。構(gòu)建與全球城市功能體系相匹配的樞紐布局結(jié)構(gòu)。

??二是促進(jìn)高效互聯(lián)。至2035年，實現(xiàn)上海至近滬地區(qū)1小時可達(dá)，全球城市間90分鐘可達(dá)；至2050年，實現(xiàn)都市圈全球城市間1小時可達(dá)、縣級單元至上海市區(qū)90分鐘可達(dá)，都市圈內(nèi)同城互聯(lián)。

??三是保障直連直通。以“新建城際線路站點必須進(jìn)入城市中心地區(qū)”為原則，完善都市圈軌道網(wǎng)絡(luò)布局。充分利用既有普鐵線位優(yōu)勢，強化站城融合。

??《協(xié)同規(guī)劃》重點推進(jìn)軌道上的都市圈建設(shè)?？梢灶A(yù)見軌道交通站點周邊土地的綜合開發(fā)是上海大都市圈內(nèi)城市今后較長一段時間的發(fā)展重點，相關(guān)企業(yè)可積極關(guān)注。

??▍北京出臺盤活利用存量用地指導(dǎo)意見，鼓勵地鐵站周邊建筑改建保障性租賃住房

??9月27日，北京出臺《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）?！吨笇?dǎo)意見》明確適用范圍和實施路徑，提出八大支持政策，并輔以保障措施，旨在統(tǒng)籌推進(jìn)存量國有建設(shè)用地盤活利用，進(jìn)一步提高節(jié)約集約用地水平，為高質(zhì)量發(fā)展提供有效用地保障。

??《指導(dǎo)意見》創(chuàng)新提出8項支持政策。其中針對建筑功能的轉(zhuǎn)換方面，《指導(dǎo)意見》提出對已建成投入使用且符合本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定的存量建筑可進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換。重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、落實建筑規(guī)模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。這一創(chuàng)新不能能夠把城市現(xiàn)有非常好的公共資源，傾斜到民生保障的方向上；更能提高地鐵站點周邊土地利用效率，促進(jìn)城市集約化發(fā)展。

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??行業(yè)動態(tài)

??▍8月全國城市軌道交通客運量同比增長11.37%

??9月7日，交通運輸部發(fā)布8月城市軌道交通運營數(shù)據(jù)速報：2022年8月，31個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團共有51個城市開通運營城市軌道交通線路278條，運營里程9098公里，實際開行列車297萬列次，完成客運量19.6億人次，進(jìn)站量11.7億人次。8月份，客運量環(huán)比增加0.1億人次、增長0.33%，同比增加2.0億人次、增長11.37%。本月新增運營里程31公里，新增運營線路1條，為福州地鐵6號線。

??受疫情封控影響，石家莊、烏魯木齊、大連市地鐵和三亞市有軌電車暫停運營，天津、沈陽、哈爾濱、上海、南京、無錫、溫州、鄭州、武漢、廣州、深圳、重慶、成都等城市有部分車站或車站出入口暫停運營。截至8月底，石家莊、烏魯木齊、大連市地鐵和三亞市有軌電車未恢復(fù)運營。

??▍鄭州市發(fā)改委召開TOD綜合開發(fā)工作推進(jìn)會議，加快頂層設(shè)計

??9月9日上午，鄭州市發(fā)展改革委會同鄭州地鐵集團召開TOD綜合開發(fā)工作推進(jìn)會議。會上，鄭州市發(fā)展改革委介紹了近期關(guān)于TOD開展謀劃的工作情況，同時就當(dāng)前軌道交通TOD建設(shè)發(fā)展工作在實施過程中的重點及難點同地鐵集團進(jìn)行了交流，對下一步實施方案的草擬進(jìn)行了分析并提出了要求。

??會議要求：實施方案從總體要求、重點工作、保障措施等3個主要方面制定措施，其中總體要求包含指導(dǎo)思想、工作原則、實施范圍、工作目標(biāo)以及建設(shè)計劃等方面；重點工作中包含TOD整體工作的策劃、規(guī)劃引領(lǐng)、土地等要素的保障、資金的平衡、項目的運營管理等；在保障措施中，確定領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、政策體系以及宣傳引導(dǎo)等內(nèi)容。通過實施方案的擬定，加速實現(xiàn)統(tǒng)籌推進(jìn)TOD綜合開發(fā)反哺軌道交通建設(shè)運營的目標(biāo)，全面促進(jìn)軌道交通健康可持續(xù)發(fā)展。

??▍《深圳地鐵集團綠色發(fā)展白皮書（2022）》發(fā)布，TOD模式助力綠色低碳發(fā)展

??近日，深圳地鐵集團以《中國城市軌道交通綠色城軌發(fā)展行動方案》“1-6-6-1-N”綠色城軌發(fā)展藍(lán)圖為指引，結(jié)合深圳地鐵實際，研究編制了深圳地鐵集團《綠色發(fā)展白皮書（2022）》（以下簡稱“白皮書”）。白皮書在總結(jié)深圳地鐵創(chuàng)立24年以來綠色發(fā)展成效的基礎(chǔ)上，分析了深圳地鐵面臨的綠色發(fā)展形勢，確立了近遠(yuǎn)期綠色發(fā)展目標(biāo)，構(gòu)建了深圳地鐵客流出行碳減排核算方法學(xué)，提出了深圳地鐵綠色發(fā)展的具體實施路徑及工作方向，以此助推深圳地鐵集團綠色可持續(xù)發(fā)展。

??深圳地鐵重點圍繞綠色建筑、綠色建造、綠色運營等方面助力集團綠色低碳發(fā)展，并取得了積極成效。如在站城一體化方面，創(chuàng)新“軌道+物業(yè)”模式，踐行TOD發(fā)展理念，推進(jìn)以樞紐為核心的“站城一體化”開發(fā)，充分利用地上和地下空間，將軌道和生活、購物、休閑、娛樂等設(shè)施相結(jié)合，構(gòu)建立體化、高效能、集約式的城市生態(tài)空間。在地鐵上蓋物業(yè)方面，深鐵集團規(guī)范了地鐵上蓋建筑結(jié)構(gòu)，分別將“運用庫”區(qū)域建筑可建高度從50米提高至120米，“架修庫”區(qū)域建筑可建高度從50米提高至80米，“咽喉區(qū)”建筑可建高度從50米提高至100米。在地下停車場方面，在滿足地鐵停放需求和消防安全條件達(dá)標(biāo)的情況下，在停車場上設(shè)計修建城市公園，充分利用城市地下空間并完整地保留地面景觀，既不破壞城市綠化又節(jié)約城市土地。

??▍廣州將新增13個場站綜合體，計容建筑面積超360萬平方米

??9月20日，廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布《廣州東至花都天貴城際、芳村至白云機場城際場站綜合體概念方案》（簡稱《概念方案一》）、《廣佛環(huán)線佛山西站至廣州北站段（廣州段）場站綜合體概念方案》（簡稱《概念方案二》），兩個方案中共13個場站綜合體選址獲批。旨在依托軌道交通新線站點，打造站城一體、功能復(fù)合的城市綜合體項目，帶動站點周邊地區(qū)發(fā)展，促進(jìn)線路沿線的功能平衡和產(chǎn)城融合發(fā)展。

??《概念方案一》公布10個場站綜合體選址及概念方案，分別為：京溪路站、白云東平站、馬鞍山公園站、空港車輛段、方石站、人和站、白云城市中心站、夏茅站、白云站、廣州火車站?？傆玫孛娣e合計105.54公頃，用地性質(zhì)為道路與交通設(shè)施用地兼容商業(yè)、商務(wù)設(shè)施、二類居住及中小學(xué)用地等，計容建筑面積合計271.93萬平方米(商業(yè)、商務(wù)設(shè)施124.53萬平方米，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施17.71萬平方米，住宅116.85萬平方米，居住配套設(shè)施12.84萬平方米)，交通銜接設(shè)施規(guī)模34.21萬平方米，軌道交通設(shè)施、交通銜接設(shè)施等不納入綜合體計容建筑面積。

??《概念方案二》公布3個場站綜合體選址及概念方案，分別為神山北站、花都港站和炭步站。用地面積合計24.21公頃，用地性質(zhì)為道路與交通設(shè)施用地兼容商業(yè)、商務(wù)設(shè)施、二類居住及中小學(xué)用地等，計容建筑面積合計88.87萬平方米（其中，商業(yè)、商務(wù)設(shè)施56.31萬平方米，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施6.19萬平方米，住宅23.76萬平方米，居住配套設(shè)施2.61萬平方米），交通銜接設(shè)施規(guī)模20.66萬平方米。

??▍南京江北新區(qū)多措并舉加快推進(jìn)地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)

??9月26日，南京江北新區(qū)樞紐辦舉辦南京地鐵運營公司基本情況介紹會，多措并舉推進(jìn)地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)相關(guān)工作。

??一是開展江北新區(qū)軌道交通站點相關(guān)研究工作。結(jié)合地鐵建設(shè)、土地控規(guī)、區(qū)域發(fā)展定位等內(nèi)容，聯(lián)合多家單位積極開展地鐵運營和地鐵資源開發(fā)的前期研究和模式探討，加快熟悉地鐵行業(yè)中運營和資源開發(fā)相關(guān)情況，為后續(xù)地鐵資源開發(fā)、運營管理以及統(tǒng)計工作奠定基礎(chǔ)。

??二是積極尋找優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，洽談開發(fā)合作方案。錨定產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，聚焦產(chǎn)業(yè)招商合力，多途徑挖掘有效項目信息。針對已成熟的柳州東路上蓋物業(yè)項目，積極與開發(fā)企業(yè)對接交流合作模式，進(jìn)一步明確相關(guān)建設(shè)實施方案，為后續(xù)地塊開發(fā)工作奠定基礎(chǔ)。

??三是組織軌道交通站點上蓋物業(yè)資源對外招商推介活動。近期，樞紐辦擬舉辦專場招商推介活動，積極對外宣傳推介南京北站樞紐經(jīng)濟區(qū)及軌道交通站點上蓋物業(yè)資源，精準(zhǔn)招引更多行業(yè)龍頭企業(yè)集聚新區(qū)，為樞紐片區(qū)建設(shè)和樞紐經(jīng)濟發(fā)展出謀劃策。

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??企業(yè)動態(tài)

??▍9月杭甬沈漢等4城地鐵公司共拿地13幅，土地面積84萬㎡

??9月，在杭州、沈陽、寧波和武漢等四城集中供地中，13宗地鐵站點及周邊土地由當(dāng)?shù)氐罔F公司獲得，共成交土地面積83.79萬㎡，環(huán)比上月增加287%；成交總價為123.92億元，環(huán)比上漲10%。

表：9月出讓TOD地塊信息匯總

??▍杭州地鐵底價獲得地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業(yè)2宗純住宅用地

??9月15日，杭州成交2宗純住宅地塊位于臨平區(qū)星橋，均為地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項目，距離3號線華鶴街站僅900米，位于臨丁路與華鶴街交界的東南面。2宗地塊分別為杭政儲出[2022]64號和杭政儲出[2022]72號，總出讓面積283541平方米。

??64號地塊出讓面積129772平方米，容積率1.03，可建面積133665平方米，起價171092萬元，樓面起價12800元/平方米。根據(jù)出讓條件，需配建31818平方米公租房和一所12班幼兒園。精裝限價28200元/平方米。

??72號地塊出讓面積153769平方米，容積率1.2，建筑面積184523平方米。起價236190萬元，樓面起價12800元/平方米。根據(jù)出讓條件，需配建1500平方米文體中心和一所18年九年一貫制學(xué)校。精裝限價28200元/平方米。

??▍沈陽地鐵底價獲得8宗純住宅/商住地塊，占地面積共44.66萬㎡

??9月28日，沈陽完成2022年第二批次集中供地，沈陽地鐵成為此次土拍的拿地大戶。8家全資子公司均底價獲得一宗土地，8宗地總占地面積約44.66平方米，成交總建筑面積79.7萬平方米，占沈陽此次集中供地成交規(guī)劃建筑面積比例超7成；成交總價約42.9億元，占沈陽此次總成交額比例接近9成。可見此輪集中供地，由國企沈陽地鐵公司托底跡象明顯，預(yù)計未來沈陽地鐵會與品牌房企合作運營開發(fā)。

??▍寧波地鐵及聯(lián)合體底價獲得鄞州區(qū)2宗純住宅地塊

??9月29日，寧波軌交及其聯(lián)合體以18.76億元底價獲得鄞州區(qū)2幅純住宅地塊。

??地塊一位于鄞州區(qū)嵩江東路地鐵站周邊200米內(nèi)，由寧波軌道和美城市發(fā)展有限公司獲得。土地占地約7000平方米，總建筑面積16858平方米，成交總價4868萬元，成交樓板價2888元/平方米，土地用途為保障性租賃住房及配套用地。

??地塊二屬于鄞州區(qū)仇畢區(qū)塊，由寧波軌道交通物產(chǎn)置業(yè)有限公司聯(lián)合華潤置地及鄞州區(qū)寧南建設(shè)開發(fā)有限公司獲得。土地占地65190平方米，成交建筑面積138855平方米，成交樓板價13158元/平方米。根據(jù)出讓文件，本地塊商品住宅毛坯銷售均價不高于33000元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高于37950元/平方米，車位最高銷售價格23萬元/個。同時還需配建12班幼兒園一所，建筑面積不少于4042平方米。

??▍武漢鐵投21.473億元底價獲得鐵四院周邊1幅純住宅用地

??9月27日，武漢城鐵城市開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司（武漢城市鐵路建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司全資子公司）以21.473億元底價獲得鐵四院以西的一宗純處在地塊。該地塊占地3.56萬平方米，總建筑面積15.51萬平方米。根據(jù)出讓文件，項目地上空間需配建一所12班幼兒園，建筑面積不小于3600平方米，同時項目中約7.9萬平方米的住宅將由無償經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會按照22000元/平方米的均價回購，用于徐東鐵四院片區(qū)項目房屋征收原地還建安置。

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??項目動態(tài)

??▍東莞新源路站TOD開工建設(shè)

??近日，東莞市東城街道新源路站TOD綜合開發(fā)項目正式動工建設(shè)。東城新源路站TOD地處黃旗山南麓，臨近地鐵1號線新源路站，占地面積59443.33平方米，容積率2.4，建筑限高120m，其中住宅計容占比77%，商業(yè)、文化、體育、幼兒園、其它等公共服務(wù)設(shè)施占比23%。項目由中天實業(yè)開發(fā)，預(yù)計總投資37億元，建設(shè)周期約兩年半，首批預(yù)計明年三季度上市。

圖：東莞新源路站TOD效果圖

??▍武漢花山河TOD即將動工

??近日，武漢花山河城市綜合體項目計劃將正式動工。該項目位于東湖高新區(qū)北部，東至慶硅路，西至花山大道西側(cè)，南至花山河南岸、北至花城大道，是武漢光谷首個TOD項目。項目將以“光谷萬象文化綜合體”為定位，成為集商業(yè)、商務(wù)、文旅、科創(chuàng)，服務(wù)為一體的城市綜合體?；ㄉ胶覶OD總占地面積25.68萬平方米，總建筑面積64萬平方米，由4塊住宅用地和6塊商業(yè)用地組成，其中住宅計容面積47.1萬平方米，商業(yè)計容面積16.9萬平方米。地塊南面與花山河河岸相連，西側(cè)緊鄰花山河公園和地鐵19號線（預(yù)計2023年12月通車）節(jié)點。

圖：武漢花山河TOD效果圖

??▍上海天空萬科廣場正式開業(yè)

??9月30日，位于青浦虹橋商務(wù)區(qū)板塊的上海天空萬科廣場正式開業(yè)。作為上海萬科聯(lián)合申通資產(chǎn)開發(fā)的首個TOD模式多元業(yè)態(tài)綜合體項目，位于17號線徐盈路站上蓋，總面積達(dá)到約80萬㎡，集約10萬㎡商業(yè)、約10萬㎡辦公、約35萬㎡住宅和青年公寓、大量公共綠地和教育為一體。上海天空萬科廣場依托地鐵優(yōu)勢，以“新城市TOD商業(yè)、元氣生長力中心”為定位，圍繞“親子、運動、社交”，設(shè)置八大娛樂分區(qū)，成為項目東西兩側(cè)5km、南北方向10km以內(nèi)的唯一超大商業(yè)綜合體，填補該區(qū)域內(nèi)一站式商業(yè)的空白。開業(yè)當(dāng)天，上海天空萬科廣場開業(yè)率近100%，其中區(qū)域首店率高達(dá)75%，天空定制店約占80%。

圖：上海天空萬科廣場實景圖

??軌道交通TOD研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：姚臘、夏文。