[中房研協(xié)]上海發(fā)文規(guī)范住房租賃市場秩序，為租房群體“賦權”

??熱點聚焦

??11月2日，上海市人大常委會辦公廳發(fā)布《上海市住房租賃條例（草案）》（征求意見稿）共7章65條。主要內(nèi)容包括：

??在健全治理機制，形成共治共享的發(fā)展格局方面，一是明確市、區(qū)兩級政府的職責；二是明確房屋管理部門是主管部門，并規(guī)定了其他相關部門職責；三是規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責；四是要求強化行業(yè)自律。

??在規(guī)范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關系方面，一是嚴格住房出租要求，明確出租住房應當遵守的規(guī)定，禁止群租；二是細化完善辦理租賃登記備案的具體要求；三是明確出租人、承租人應當遵守的行為規(guī)范。同時，鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關系。

??在加強市場主體管理，規(guī)范住房租賃市場秩序方面，一是加大對個人“二房東”監(jiān)管力度；二是加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和住房租賃企業(yè)的管理，包括建立備案制度、從業(yè)人員實名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等；三是對發(fā)布房源信息的網(wǎng)絡信息平臺經(jīng)營者提出了要求。

??在突出民生保障，發(fā)揮保障性租賃住房作用方面，一是確立目標定位，擴大保障性租賃住房供給；二是加強源頭規(guī)劃，明確編制專項規(guī)劃以及重點布局要求；三是明確建設和管理要求，合理設置準入條件和退出機制、優(yōu)化申請審核流程、完善配租使用規(guī)范、規(guī)范租金和租期。

??在堅持服務監(jiān)管并重，增強人民群眾的獲得感方面，一是明確建立健全全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務平臺，提供“一站式”服務，并加強信息共享和業(yè)務協(xié)同；二是強化對承租人享受公共服務和便利的保障；三是建立租賃價格監(jiān)測機制，穩(wěn)定租金水平；四是明確發(fā)生突發(fā)事件時，應當保障承租人和共同居住人的基本生活。

??熱點評析

??上海出臺新政規(guī)范租房市場，加大對租賃權益的保障

??上海此次出臺的新條例是繼北京之后，又一個專門規(guī)范住房租賃行為、租賃經(jīng)營和服務、房地產(chǎn)經(jīng)紀等內(nèi)容的地方性法規(guī)。從內(nèi)容來看：第一，此次《上海市住房租賃條例（草案）》明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了“經(jīng)營服務規(guī)范”和“租賃關系穩(wěn)定”兩條內(nèi)容，比傳統(tǒng)的“多主體供給、多渠道保障”的提法更進了一層；第二，該條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規(guī)定，突出了保租房建設的重要地位；第三，該條例強化了對承租人的保障，明確了要逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，可以預見，往后為租房群體“賦權”將成為上海制定租賃政策的重要取向。

??綜合來看，此次法規(guī)的出臺和實施可以為上海相關租房群體帶來實際利益，有助于給購房困難群體提供更有匹配度的租賃房源，在對沖高房價風險的同時也有利于實現(xiàn)上海包括新巿民在內(nèi)的就業(yè)群體的安居樂業(yè)等。而從更深層和長遠的意義看，隨著新規(guī)各項措施的落實推進，上海市將逐步扭轉長期以來房地產(chǎn)市場“重購輕租”的結構性問題，讓住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。同時，伴隨住房租賃市場的高質量發(fā)展和傳統(tǒng)購房市場的發(fā)展齊頭并進，可以真正培育出平穩(wěn)健康的住房市場。

??各地政策端推進住房租賃市場發(fā)展的步伐明顯加快

??如今，多個城市通過市場監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應等一系列措施，培育和發(fā)展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續(xù)出臺多項政策，規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。近日，為促進房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場價格透明度，深圳發(fā)布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》以保護租賃雙方權益。從內(nèi)容來看，此次文件對租賃當事人來說，可參照租賃參考價格，結合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修等不同，自主協(xié)商確定符合實際情況的租賃價格。此外，深圳也曾發(fā)布擬實行“既有非居住房屋改造保障性租賃住房”的政策，年度租金漲幅不超過5%的相關通知。而對租金進行管制，在國際上是普遍現(xiàn)象，很多國家都制定了住房租賃條例，并對資金及其漲幅進行限制。

??二十大報告明確了“租購并舉“是我國推進住房制度改革、推進住房高質量發(fā)展的頂層設計?？梢灶A計，在北京、上海、深圳等城市的帶動之下，后續(xù)將有更多城市將陸續(xù)在住房租賃政策端發(fā)力，推動住房租賃市場發(fā)展，進一步完善租購并舉、市場與保障并行的雙住房體系。