[中房研協(xié)]“兩集中”土拍模式迎來變化，部分城市因地制宜調整供地政策

??熱點聚焦

??10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關于住房城鄉(xiāng)建設領域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。但目前在江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳官網(wǎng)上已查閱不到該文件。

??與此同時，不久前長沙已率先在“供地云”官方發(fā)布通知稱“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介”；此外，武漢自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布通知在近三月批次安排（第四、五、六批次）的集中供地，這意味著武漢正由集中供地制恢復成常態(tài)化供地制度。

??熱點評析

??部分城市恢復常態(tài)化供地的背后是土拍市場的持續(xù)低迷

??南昌是在長沙提出土地推介將改為常態(tài)化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。從南昌已經完成的集中供地土拍情況來看，其2022年計劃供應土地為25280畝，前兩輪集中土拍以底價成交為主，合計完成土地供應計劃的25.6%；在10月11日結束的第三批集中土拍中，南昌共推出22宗涉宅地，其中12宗地塊因無人出價流拍，流拍率高達55%，而在成交的10宗地塊中僅1宗地溢價成交，5宗底價成交，4宗“熔斷”轉線下?lián)u號。在接下來的第四季度，南昌還將進行第四輪土地出讓，高流拍率下土地市場熱度很可能進一步降低。同時，南昌房價下行壓力越來越大，新房和二手房市場庫存都在增加。

??南昌土地交易低迷只是全國土地市場的一個縮影。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度土地購置面積和土地成交價款降幅再度擴大，整體表現(xiàn)疲軟。從集中供地出讓結果來看，即便多地松綁土拍規(guī)則、降低競拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企參拍積極性，但受行業(yè)流動性偏緊與供地規(guī)模收縮影響，整體土拍市場表現(xiàn)依舊平淡，絕大部分地塊以底價成交為主。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，22城中已有16城完成三批次土地集中出讓，整體成交熱度未見好轉。已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，成交地塊中達上限地塊占比僅11.5%，底價成交占比達75.7%。

??土拍市場的表現(xiàn)很大程度上反映了市場的預期，土拍的持續(xù)走弱是一個很重要的信號，當前各房企新增土儲規(guī)模的不足勢必將對行業(yè)的銷售、開工、投資、竣工等產生負面影響。展望后市，具有資金優(yōu)勢的央企和地方國企仍舊是土地交易市場的中堅力量，而受制于近期相關政策對地方國資托底土拍市場的約束、開發(fā)能力的缺乏、經營難度的加大以及財務風險的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場的行為或將難以為繼。短期來看，土地市場低溫態(tài)勢或難改，預計后續(xù)各地會根據(jù)自身房地產市場情況對土拍模式做出適當調整。

??各地供地方式有必要根據(jù)市場形勢作出相應調整

??“集中供地”政策出臺的本意是通過穩(wěn)定供應來穩(wěn)定地價，從而達到穩(wěn)定房價的目的，2021年以來“兩集中”政策也在一定程度上達到了“穩(wěn)地價”效果。但鑒于當前部分城市市場急劇變化，土地市場持續(xù)低溫，為了保證土地出讓，近期包括杭州、蘇州、南京、北京、廈門、濟南、青島、重慶、武漢、無錫在內的多個城市紛紛增加了2022年集中供地的批次，土拍規(guī)則也一再寬松，降低企業(yè)競拍成本。

??在當前市場下行和庫存增加壓力下，集中供地或會加大部分城市土地流拍現(xiàn)象，使得土地市場形勢更為低迷，也導致市場對于樓市未來預期更為悲觀。因而，現(xiàn)階段需要落實地方的屬地責任，政策的及時介入可以穩(wěn)定住市場的預期和信心。當前全國土地市場熱度還在下滑，但不同區(qū)域不同城市之間土拍熱度分化較大，因此多地階段性調整集中供地政策是必要的，同時因地制宜調整供地模式也是促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。