[克而瑞]保函最高可置換30%預(yù)售資金，但效果恐不及預(yù)期

??利好政策頻頻出臺(tái)是來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)主體的信心和預(yù)期，但至今為止行業(yè)的拐點(diǎn)未見(jiàn)。

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??11月14日銀保監(jiān)、住建部和央行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào)），支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，提升房企資金使用效率、緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。繼“金融16條”后又一政策利好，本次新規(guī)該如何解讀，誰(shuí)需要為新規(guī)兜底，落地效果可能如何，哪些房企又將獲益？

??保函置換首次上升到全國(guó)性政策
出函銀行負(fù)兜底責(zé)任

??2021下半年如西安、天津、石家莊等 36 省市地方政府相繼出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，直接影響房企流動(dòng)性，推倒了本輪房地產(chǎn)債務(wù)違約的第一張多米諾骨牌。披露預(yù)售監(jiān)管資金樣本房企的預(yù)售監(jiān)管資金占持有現(xiàn)金的比重從2020年末的18%快速攀升至2022年中期的32%，增加了近14pct。短短1年半時(shí)間內(nèi)房企集團(tuán)可動(dòng)用資金比例大幅減少，無(wú)法調(diào)配項(xiàng)目資金回流集團(tuán)層面償債債務(wù)，流動(dòng)性壓力凸顯、違約開(kāi)始蔓延。

??保函置換預(yù)售監(jiān)管資金并不是新鮮事，各地政府為提高預(yù)售資金使用效率，做到“管好不管死”，此前關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，都制定了相關(guān)規(guī)則，如北京、天津、青島、南京、無(wú)錫、濟(jì)南、鄭州等城市，但 “一城一策” 置換比例并不統(tǒng)一。以南京為例，2022年4月，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》，規(guī)定保函置換的最高比例為預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%；而濟(jì)南置換比例為65%，武漢最高可置換95%的預(yù)售監(jiān)管資金。

??本次104號(hào)文首次將“保函置換”上升到全國(guó)性政策，將各地政府“一城一策”的“保函置換”向全國(guó)統(tǒng)一化轉(zhuǎn)變，并非意味著預(yù)售監(jiān)管資金的全面放松，而是對(duì)過(guò)去矯枉過(guò)正的預(yù)售監(jiān)管政策的糾偏，最終目的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的“軟著陸”。主要基于以下判斷：

??1）過(guò)去“一城一策”的預(yù)售資金管理使得各地監(jiān)管不一，嚴(yán)的過(guò)嚴(yán)、松的過(guò)松。后期地方政府為達(dá)到糾偏效果，允許保函置換，但置換比例不一，如有城市對(duì)高信用房企甚至允許替代95%的預(yù)售監(jiān)管資金，而有城市最多允許替代40%的額度。本次預(yù)售資金新規(guī)默許了銀行給房企開(kāi)具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金行為的同時(shí)，也統(tǒng)一將置換比例規(guī)定為30%，有便于全國(guó)統(tǒng)一化的管理。

??2）新規(guī)對(duì)保函置換資金的投向有規(guī)定，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。新規(guī)兼顧“保項(xiàng)目”的同時(shí)也給予房企一定流動(dòng)性支持，允許在保函期限內(nèi)最高可釋放30%的預(yù)售資金監(jiān)管額度來(lái)償債項(xiàng)目到期的銀行貸款和信托貸款，一定程度上緩解其流動(dòng)性壓力，盡可能減少房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

??3）保函置換中，因釋放房企流動(dòng)性而致項(xiàng)目爛尾的兜底責(zé)任由出函銀行承擔(dān)。104號(hào)文提及，監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。換句話說(shuō)，如果因預(yù)售監(jiān)管資金被提取，項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾情況，出函銀行需要負(fù)有主要責(zé)任。

??落地效果待觀察
優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力或得以緩解

??允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金新規(guī)已下達(dá)，政策最重要的作用是用來(lái)提振市場(chǎng)主體信心、穩(wěn)定預(yù)期，但最后落地效果很大程度上還是取決于房地產(chǎn)行業(yè)基本面的改善和金融機(jī)構(gòu)信心的回歸。

??從商業(yè)銀行角度來(lái)看，首先，開(kāi)展保函置換的銀行范圍有限，104號(hào)文規(guī)定監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。其次，當(dāng)前政策尚未規(guī)定保函置換的相關(guān)金額是否該計(jì)入銀行的涉房口徑，銀行整體偏向謹(jǐn)慎。最后，也是最重要的一點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)涉房資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)偏好急劇下滑，開(kāi)具保函用于置換預(yù)售監(jiān)管資金的動(dòng)力不足。商業(yè)銀行通常是不給房企開(kāi)具保函的，作為市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)需要兼顧風(fēng)險(xiǎn)和收益，開(kāi)具保函只收取千分之幾的手續(xù)費(fèi)，卻要對(duì)項(xiàng)目爛尾負(fù)兜底責(zé)任，基本沒(méi)動(dòng)力為房企開(kāi)函、提供擔(dān)保。此外，出于怕?lián)?zé)的顧慮，預(yù)售監(jiān)管賬戶的開(kāi)戶行也不一定能受理保函釋放對(duì)應(yīng)的資金，本次新規(guī)落地效果待觀察。

??從房企角度來(lái)看，就算房企通過(guò)保證金、反擔(dān)保、其余抵押物或增信等措施，讓商業(yè)銀行松口開(kāi)具保函，但保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，相當(dāng)于通過(guò)出函銀行的信用背書、給房企增加無(wú)息杠桿，受益范圍有限，最開(kāi)始可能只覆蓋白名單內(nèi)的穩(wěn)健房企，且只適用于可售貨值充足的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??如104號(hào)文中提及，1）保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度；2）商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)；3）對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函。

??從釋放資金總量的角度來(lái)看，新規(guī)最高可釋放30%的預(yù)售資金監(jiān)管額度，且僅對(duì)優(yōu)質(zhì)房企釋放有限規(guī)模，而出險(xiǎn)房企很難獲益。我們以碧桂園、龍湖、旭輝等5家示范房企2022年中期數(shù)據(jù)來(lái)看預(yù)售資金資金余額占總現(xiàn)金的比重約為39%，按最高30%比例計(jì)算，計(jì)可釋放400億流動(dòng)性。將該比值近似認(rèn)為是行業(yè)優(yōu)質(zhì)房企預(yù)售資金占比，假設(shè)本次新規(guī)可推廣至2022年中期的43家綠檔和黃檔房企，根據(jù)計(jì)算可釋放預(yù)售監(jiān)管資金2000億元左右，其中5家示范房企占比約20%。相較于房企債務(wù)到期的規(guī)模，資金總量有限，化解流動(dòng)性危機(jī)效果待觀察。

??總體而言，從“第二支箭”支持民企融資到“金融16條”表明“保項(xiàng)目的同時(shí)也要保市場(chǎng)主體”，再至保函最高可置換30%的預(yù)售監(jiān)管資金，利好政策頻頻出臺(tái)是來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)主體的信心和預(yù)期。但至今為止行業(yè)的拐點(diǎn)未見(jiàn)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月住宅銷售額和銷售面積分布同比下滑26.1%和25.5%，房地產(chǎn)行業(yè)依舊呈量?jī)r(jià)齊跌的局面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)此的風(fēng)險(xiǎn)偏高也很難迎來(lái)拐點(diǎn)。商業(yè)銀行只愿意為少數(shù)高信用評(píng)級(jí)房企擔(dān)保、開(kāi)具保函，釋放其預(yù)售監(jiān)管資金來(lái)化解其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，短時(shí)間內(nèi)多數(shù)民營(yíng)房企較難獲益。