[克而瑞]保函最高可置換30%預售資金，但效果恐不及預期

??利好政策頻頻出臺是來穩(wěn)定市場主體的信心和預期，但至今為止行業(yè)的拐點未見。

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??11月14日銀保監(jiān)、住建部和央行發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號），支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，提升房企資金使用效率、緩解流動性風險。繼“金融16條”后又一政策利好，本次新規(guī)該如何解讀，誰需要為新規(guī)兜底，落地效果可能如何，哪些房企又將獲益？

??保函置換首次上升到全國性政策
出函銀行負兜底責任

??2021下半年如西安、天津、石家莊等 36 省市地方政府相繼出臺政策加強預售資金監(jiān)管，直接影響房企流動性，推倒了本輪房地產(chǎn)債務違約的第一張多米諾骨牌。披露預售監(jiān)管資金樣本房企的預售監(jiān)管資金占持有現(xiàn)金的比重從2020年末的18%快速攀升至2022年中期的32%，增加了近14pct。短短1年半時間內(nèi)房企集團可動用資金比例大幅減少，無法調(diào)配項目資金回流集團層面償債債務，流動性壓力凸顯、違約開始蔓延。

??保函置換預售監(jiān)管資金并不是新鮮事，各地政府為提高預售資金使用效率，做到“管好不管死”，此前關于房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管，都制定了相關規(guī)則，如北京、天津、青島、南京、無錫、濟南、鄭州等城市，但 “一城一策” 置換比例并不統(tǒng)一。以南京為例，2022年4月，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關于商品房預售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，規(guī)定保函置換的最高比例為預售資金監(jiān)管額度的60%；而濟南置換比例為65%，武漢最高可置換95%的預售監(jiān)管資金。

??本次104號文首次將“保函置換”上升到全國性政策，將各地政府“一城一策”的“保函置換”向全國統(tǒng)一化轉(zhuǎn)變，并非意味著預售監(jiān)管資金的全面放松，而是對過去矯枉過正的預售監(jiān)管政策的糾偏，最終目的實現(xiàn)房地產(chǎn)風險的“軟著陸”。主要基于以下判斷：

??1）過去“一城一策”的預售資金管理使得各地監(jiān)管不一，嚴的過嚴、松的過松。后期地方政府為達到糾偏效果，允許保函置換，但置換比例不一，如有城市對高信用房企甚至允許替代95%的預售監(jiān)管資金，而有城市最多允許替代40%的額度。本次預售資金新規(guī)默許了銀行給房企開具保函置換預售監(jiān)管資金行為的同時，也統(tǒng)一將置換比例規(guī)定為30%，有便于全國統(tǒng)一化的管理。

??2）新規(guī)對保函置換資金的投向有規(guī)定，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。新規(guī)兼顧“保項目”的同時也給予房企一定流動性支持，允許在保函期限內(nèi)最高可釋放30%的預售資金監(jiān)管額度來償債項目到期的銀行貸款和信托貸款，一定程度上緩解其流動性壓力，盡可能減少房企債務風險的蔓延。

??3）保函置換中，因釋放房企流動性而致項目爛尾的兜底責任由出函銀行承擔。104號文提及，監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。換句話說，如果因預售監(jiān)管資金被提取，項目出現(xiàn)爛尾情況，出函銀行需要負有主要責任。

??落地效果待觀察
優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力或得以緩解

??允許保函置換預售監(jiān)管資金新規(guī)已下達，政策最重要的作用是用來提振市場主體信心、穩(wěn)定預期，但最后落地效果很大程度上還是取決于房地產(chǎn)行業(yè)基本面的改善和金融機構(gòu)信心的回歸。

??從商業(yè)銀行角度來看，首先，開展保函置換的銀行范圍有限，104號文規(guī)定監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。其次，當前政策尚未規(guī)定保函置換的相關金額是否該計入銀行的涉房口徑，銀行整體偏向謹慎。最后，也是最重要的一點，商業(yè)銀行對涉房資產(chǎn)風險偏好急劇下滑，開具保函用于置換預售監(jiān)管資金的動力不足。商業(yè)銀行通常是不給房企開具保函的，作為市場化機構(gòu)需要兼顧風險和收益，開具保函只收取千分之幾的手續(xù)費，卻要對項目爛尾負兜底責任，基本沒動力為房企開函、提供擔保。此外，出于怕?lián)煹念檻]，預售監(jiān)管賬戶的開戶行也不一定能受理保函釋放對應的資金，本次新規(guī)落地效果待觀察。

??從房企角度來看，就算房企通過保證金、反擔保、其余抵押物或增信等措施，讓商業(yè)銀行松口開具保函，但保函置換預售監(jiān)管資金，相當于通過出函銀行的信用背書、給房企增加無息杠桿，受益范圍有限，最開始可能只覆蓋白名單內(nèi)的穩(wěn)健房企，且只適用于可售貨值充足的優(yōu)質(zhì)項目。

??如104號文中提及，1）保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度；2）商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務；3）對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。

??從釋放資金總量的角度來看，新規(guī)最高可釋放30%的預售資金監(jiān)管額度，且僅對優(yōu)質(zhì)房企釋放有限規(guī)模，而出險房企很難獲益。我們以碧桂園、龍湖、旭輝等5家示范房企2022年中期數(shù)據(jù)來看預售資金資金余額占總現(xiàn)金的比重約為39%，按最高30%比例計算，計可釋放400億流動性。將該比值近似認為是行業(yè)優(yōu)質(zhì)房企預售資金占比，假設本次新規(guī)可推廣至2022年中期的43家綠檔和黃檔房企，根據(jù)計算可釋放預售監(jiān)管資金2000億元左右，其中5家示范房企占比約20%。相較于房企債務到期的規(guī)模，資金總量有限，化解流動性危機效果待觀察。

??總體而言，從“第二支箭”支持民企融資到“金融16條”表明“保項目的同時也要保市場主體”，再至保函最高可置換30%的預售監(jiān)管資金，利好政策頻頻出臺是來穩(wěn)定市場主體的信心和預期。但至今為止行業(yè)的拐點未見，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月住宅銷售額和銷售面積分布同比下滑26.1%和25.5%，房地產(chǎn)行業(yè)依舊呈量價齊跌的局面，金融機構(gòu)對此的風險偏高也很難迎來拐點。商業(yè)銀行只愿意為少數(shù)高信用評級房企擔保、開具保函，釋放其預售監(jiān)管資金來化解其流動性風險，短時間內(nèi)多數(shù)民營房企較難獲益。