??種種信號(hào)表明，房地產(chǎn)融資政策大方向正從限制轉(zhuǎn)向支持。

??11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“254號(hào)文”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發(fā)布16項(xiàng)舉措，全力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??尤其是支持房企融資方面，政策涵蓋開發(fā)貸、債券融資、信托等資管產(chǎn)品融資、并購(gòu)貸、“保交樓”專項(xiàng)借款等全渠道，并提出“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”，堪稱今年以來(lái)對(duì)房企支持力度最大的政策。

??這一文件雖未出現(xiàn)在官網(wǎng)網(wǎng)站上，但記者從央行人士處得到確認(rèn)，文件已內(nèi)部下發(fā)給各銀行機(jī)構(gòu)。

??為打消金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)類融資產(chǎn)品出現(xiàn)不良、影響個(gè)人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，“254號(hào)文”還提出，新發(fā)放配套融資形成不良的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員可予免責(zé)，前提條件是“已盡職”。

??很顯然，政策層希望通過融資端的改善，來(lái)引導(dǎo)樓市實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企銷售端能否改善更為關(guān)鍵。

??住房金融高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌認(rèn)為，居民購(gòu)房剛性需求不足，是當(dāng)前部分二線城市、尤其是三四線城市樓市主要問題；讓居民出手購(gòu)房，但不能鼓勵(lì)剛性需求提前消費(fèi)，否則市場(chǎng)不可持續(xù)；讓金融機(jī)構(gòu)愿意給房企融資，需要滿足一定市場(chǎng)基礎(chǔ)，一定要讓金融機(jī)構(gòu)能夠看到企業(yè)自生能力，最好是還能夠看到企業(yè)發(fā)展的希望，畢意誰(shuí)都不愿意成為“風(fēng)險(xiǎn)”接盤俠。

??“感覺春天到了，期待這些政策盡快落地?！币晃环科蟾邔颖硎?。

??“254號(hào)文”發(fā)出后，引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。11月14日開盤后，內(nèi)房股全線高開，內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)漲超10%。

??支持房企融資 第三支箭或發(fā)出

??支持房地產(chǎn)融資，這是“254號(hào)文”的核心內(nèi)容之一。

??“254號(hào)文”緊扣二十大精神和思路，明確了房地產(chǎn)金融尤其是開發(fā)貸款投放的基本思想和準(zhǔn)則，即堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

??對(duì)于出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，文件指出，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

??具體支持舉措為：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；支持個(gè)人住房貸款合理需求；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；穩(wěn)定支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資，推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

??一個(gè)明顯轉(zhuǎn)變就是，這是強(qiáng)監(jiān)管以來(lái)，政策層面首次提出鼓勵(lì)信托融資支持。過去幾年，對(duì)于信托支持房地產(chǎn)融資的做法一直是被打壓的。

??另一個(gè)亮點(diǎn)是，文件提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，“自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致?！?/p>

??一位地產(chǎn)研究人士稱，這將有力緩解房企短期償債壓力，預(yù)計(jì)在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力將得到一定緩解，實(shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。

??此次“254號(hào)文”還涉及一項(xiàng)重要政策的調(diào)整，即房貸集中度管理。文件明確，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。

??2021年1月1日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)銀行的房貸占比設(shè)定“紅線”指標(biāo)，并設(shè)置調(diào)整過渡期為2年、4年，當(dāng)前執(zhí)行已近2年。

??“這將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足空間。但此類政策也有一層隱含意思，即房貸集中度管理政策并未取消，因此要從‘階段性’角度理解信貸投放工作。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??在受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置方面，“254號(hào)文”提出，一是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資管發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。

??二是積極探索市場(chǎng)化支持方式，對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付，鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置等。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政策明確地方政府在屬地責(zé)任下協(xié)同銀行、房企、資管等推進(jìn)項(xiàng)目收并購(gòu)，意味著股權(quán)收購(gòu)的“第三支箭”或?qū)l(fā)出。出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)于2021年12月提出，但效果并不見好，具體成功案例少，多是合作開發(fā)項(xiàng)目方收并購(gòu)。此次發(fā)文，目的就是在政策上做出創(chuàng)新，提高金融機(jī)構(gòu)收并購(gòu)的信心。

??需求端穩(wěn)住是關(guān)鍵

??今年下半年以來(lái)，“保交樓”成為第一要?jiǎng)?wù)，這也是提振市場(chǎng)購(gòu)房信心的重要之舉。

??在“保交樓”金融服務(wù)方面，“254號(hào)文”提出，支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

??在既有專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，一項(xiàng)新的創(chuàng)新是：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

??李宇嘉表示，專項(xiàng)借款本來(lái)是國(guó)資背書的引子資金，希望能以此吸引商業(yè)金融進(jìn)入，但效果不如人意，主要是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心會(huì)產(chǎn)生不良資產(chǎn)。此次政策創(chuàng)新，一方面提升不良資產(chǎn)容忍度，打消機(jī)構(gòu)顧慮；另一方面保障貸款的權(quán)益。

??但除了提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不良資產(chǎn)的容忍度，債務(wù)展期、免責(zé)外，李宇嘉認(rèn)為，更需要緩解金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的擔(dān)憂，需要止住資產(chǎn)價(jià)格無(wú)序下跌勢(shì)頭，這才能調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)出手收并購(gòu)的積極性。更關(guān)鍵的是需求端能穩(wěn)定下來(lái)，恢復(fù)企業(yè)自身造血的功能，這樣才能創(chuàng)造外部融資穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

??從市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，11月以來(lái)，重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購(gòu)房者觀望情緒仍較重，市場(chǎng)活躍度不足。

??從央行數(shù)據(jù)看，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2月、4月后又一次負(fù)增長(zhǎng)，同比減少4827億元，體現(xiàn)出居民融資需求弱化。其中，與個(gè)人住房貸款相關(guān)的中長(zhǎng)期貸款收縮幅度較大，同比減少3889億元，入市信心依然不足。

??“在市場(chǎng)信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。下一步更重要的是促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。”機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。