[克而瑞]專(zhuān)題 | 限購(gòu)松綁后環(huán)滬、環(huán)京樓市變化及趨勢(shì)研判

??2022年4月以來(lái)，環(huán)京（廊坊、大廠(chǎng)、燕郊、香河）、環(huán)滬（嘉興、昆山、太倉(cāng)）等密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，大幅放寬了限購(gòu)、限貸以及限售等。最大限度地紓困救市有效地刺激了短期市場(chǎng)，6月起環(huán)京、環(huán)滬城市新房成交筑底回升，至8月月均較底部上升超80%。對(duì)于這些城市而言，當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖有哪些顯著特征？是“曇花一現(xiàn)”還是全面反轉(zhuǎn)的信號(hào)？背后動(dòng)因幾何？不同城市中長(zhǎng)期發(fā)展前景又有怎樣的差異？

??01

??引子：環(huán)京、環(huán)滬放寬限購(gòu)、限貸

??刺激短期新房成交低位回升

??（本節(jié)有刪減）

??（一）4月起政策積極紓困，蘇州取消限購(gòu)、廊坊首付低至兩成（本節(jié)有刪減）

??（二）年中環(huán)京、環(huán)滬樓市成交筑底回升，8月較底部漲幅超80%（本節(jié)有刪減）

??02

??當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)

??新房、二手房小幅升溫

??地市成交依舊冷淡（本節(jié)有刪減）

??（一）新房市場(chǎng)：新政后到訪(fǎng)量、轉(zhuǎn)化率上升，各城市內(nèi)板塊、客群分化（本節(jié)有刪減）1、新房成交：6月起環(huán)滬成交回升，環(huán)京三季度月均較二季度上漲2倍（本節(jié)有刪減）2、項(xiàng)目去化：新政后案場(chǎng)到訪(fǎng)激增、轉(zhuǎn)化率小增，邊緣板塊沒(méi)有起色取消限購(gòu)、限售，大幅降低限貸管控等政策調(diào)控更直接的體現(xiàn)在對(duì)環(huán)京環(huán)滬城市核心板塊在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售表現(xiàn)上，進(jìn)而帶動(dòng)整體樓市項(xiàng)目到訪(fǎng)與轉(zhuǎn)化率上升，但邊緣板塊仍較為冷淡。

??（1）環(huán)滬：昆山-花橋熱銷(xiāo)單盤(pán)月到訪(fǎng)量破千組，太倉(cāng)仍顯冷淡

??環(huán)滬城市中，調(diào)控放松后昆太各個(gè)環(huán)滬板塊依樓市熱度可概括為，昆山花橋好于太倉(cāng)瀏河、科教新城等，太倉(cāng)非毗鄰上海的郊縣成交依舊慘淡。昆山花橋板塊隨著疫情得以階段性控制，上海和花橋人口流動(dòng)性增加，投資需求有回流態(tài)勢(shì)，上海11號(hào)線(xiàn)和S1站點(diǎn)沿線(xiàn)樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)、去化均呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)?；蛑序E世界城璟禧自6月上批次去化完畢之后進(jìn)入了供應(yīng)斷檔期，而象嶼都城項(xiàng)目自8月限購(gòu)松綁新政之后去化穩(wěn)步上升，8月去化100-200套，客戶(hù)到訪(fǎng)量增至1000組左右，較新政前環(huán)比增長(zhǎng)2成左右。太倉(cāng)環(huán)滬板塊如瀏河、科教新城、婁江新城等板塊受限購(gòu)放松影響較弱，一方面新政前限購(gòu)政策便可通過(guò)“人才購(gòu)房編碼”突破，另一方面具有軌交通達(dá)的昆山花橋更具置業(yè)吸引力。因此新政對(duì)太倉(cāng)環(huán)滬板塊銷(xiāo)售提振有限。太倉(cāng)前8月熱銷(xiāo)項(xiàng)目中位于環(huán)滬板塊的春江景苑、向東島、碧桂園天和雅園等月均銷(xiāo)售也均在50套以?xún)?nèi)，銷(xiāo)售流速僅為昆山花橋在售項(xiàng)目的一半。而太倉(cāng)的郊縣板塊如璜涇鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、港區(qū)等，在調(diào)控政策放寬后客戶(hù)到訪(fǎng)量和成交量均不升返降，在售項(xiàng)目如瓏悅天境、四季文華等前8月累計(jì)成交普遍不足10套。

??（2）環(huán)京：新政后環(huán)京北三縣到訪(fǎng)量較年初翻3倍、轉(zhuǎn)化率上漲7pcts

??環(huán)京城市中，在購(gòu)房客群以首改為主的燕郊板塊，御東君匯和書(shū)香雅苑均為高品質(zhì)洋房，位于北城核心區(qū)域且分別具有地鐵22號(hào)線(xiàn)和潞河中學(xué)三河分校的資源配套，供需配套下開(kāi)盤(pán)均銷(xiāo)售超百套；而同處燕郊的中興和園和福成禧悅里因容積率高、人車(chē)不分流等弊端不被購(gòu)房者認(rèn)可，開(kāi)盤(pán)去化率均不足20%。以純剛需為主的香河板塊，世茂香頌因戶(hù)型面積過(guò)大與剛需定位不符而去化艱難，清山奧特萊斯則因取消限購(gòu)后公寓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不再而去化率驟降，相反單價(jià)較低且位于京哈出口的水岸花語(yǔ)銷(xiāo)售火熱，去化率近50%。在核心板塊熱銷(xiāo)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，自2022年4月第20周起環(huán)京環(huán)滬項(xiàng)目在售項(xiàng)目到訪(fǎng)量和去化量均持續(xù)上揚(yáng)。以環(huán)京為例，第34周客戶(hù)到訪(fǎng)量和去化量分別上升至3214人和393套，較年內(nèi)低點(diǎn)分別上漲近3倍。在售項(xiàng)目平均轉(zhuǎn)化率也由5%緩增至12%。

??3、客群結(jié)構(gòu)：投資客群外溢帶動(dòng)環(huán)滬回暖，環(huán)京多為本地改善換房

??在環(huán)京環(huán)滬整體新房成交規(guī)模迎來(lái)筑底回升的大趨勢(shì)下，城市主城區(qū)與環(huán)京環(huán)滬板塊存在較明顯差異。整體上環(huán)京和環(huán)滬市場(chǎng)均是主城區(qū)本地內(nèi)生為主、環(huán)京環(huán)滬板塊外地外溢為主。但由于不同樓市發(fā)展歷程不同，細(xì)分客群屬性和需求偏好存在一定差異。

??（1）環(huán)滬：主城區(qū)滿(mǎn)足本地改善客群，環(huán)滬超8成為外地剛需外溢

??環(huán)滬以昆山為例，因地理位置和交通通達(dá)情況限制，上海外溢客群均被花橋板塊攔截，因此主城區(qū)內(nèi)以本地內(nèi)生需求為主。主城區(qū)玉山鎮(zhèn)普遍進(jìn)入全面改善時(shí)代，房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，以本地改善客群為主。如城東板塊的東望璟園項(xiàng)目城東、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在個(gè)體私營(yíng)戶(hù)，公務(wù)員，教師，醫(yī)生等高凈值人群，購(gòu)買(mǎi)力充裕，購(gòu)房普遍無(wú)需置換，平均成交總價(jià)段為500萬(wàn)元。而環(huán)滬花橋板塊則以上海外溢客群為主，在售樓盤(pán)銷(xiāo)售超8成為分銷(xiāo)渠道帶動(dòng)。主力購(gòu)房客群以來(lái)自上海嘉定的外溢剛需客為主。平均成交總價(jià)段為200萬(wàn)元。在需求偏好上，環(huán)滬板塊則更加側(cè)重于軌交的落地程度。由于購(gòu)房者多為上海的外溢購(gòu)房者，因此相比于地域和配套等資源，“雙城生活”是更為突出的差異需求。上海11號(hào)線(xiàn)、S1號(hào)線(xiàn)軌交等軌交資源是在售項(xiàng)目熱銷(xiāo)的重心。如昆山花橋中駿世界城為地鐵上蓋項(xiàng)目得以熱銷(xiāo)的主要原因均為軌交資源的充分落地。

??（2）環(huán)京：環(huán)京購(gòu)房者多為新增改善，軌交以外更看重學(xué)區(qū)配套

??環(huán)京以廊坊為例，與環(huán)滬截然不同的是，遠(yuǎn)離北京的廊坊主城區(qū)以本地剛需為主，北三縣則也罕有新增北京外溢，多為改善購(gòu)房者。最大差異在于環(huán)京主力購(gòu)房者與環(huán)滬截然不同。由于2017年以來(lái)持續(xù)5年的限購(gòu)政策，來(lái)自北京的新增外溢購(gòu)房者在北三縣購(gòu)房者中占比已極為有限，即使限購(gòu)取消后因思維慣性的原因外溢剛需購(gòu)房者也無(wú)明顯新增。而當(dāng)前北三縣占據(jù)需求主力的是改善置換需求，即2017年以前已購(gòu)房定居，當(dāng)前產(chǎn)生置換升級(jí)的購(gòu)房者。環(huán)京市場(chǎng)的購(gòu)房需求除了強(qiáng)調(diào)“雙城生活”的軌交便利性，改善購(gòu)房需求所表達(dá)的教育配套也是置業(yè)重點(diǎn)。大廠(chǎng)有人大附更好的教育資源，解除限購(gòu)后更加吸引購(gòu)房者。如瑞澤學(xué)府為人大附學(xué)區(qū)，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)45%。而廊坊主城區(qū)仍以一元性的本地內(nèi)生剛需為主要購(gòu)房支撐，雖有一部分改善購(gòu)房需求引領(lǐng)樓市情緒，但整體供求仍以首置剛需為主。

??（二）二手房：次新房和學(xué)區(qū)房成交堅(jiān)挺，改善需求支撐市場(chǎng)熱度回升（本節(jié)有刪減）

??1、環(huán)滬：嘉興6-7月學(xué)區(qū)房回溫，昆山市區(qū)次新房成交堅(jiān)挺，太倉(cāng)疲軟和新房行情基本一致，短期市場(chǎng)熱度回升的嘉興、昆山等地二手房市場(chǎng)也有顯著升溫的跡象，而潛在庫(kù)存量較大的太倉(cāng)二手房市場(chǎng)成交暫無(wú)明顯起色。以嘉興為例，隨著利好政策密集疊加，2022年5月以來(lái)二手房市場(chǎng)成交低位回升，至6月上升至1537套，7-8月單月基本持穩(wěn)在1300套左右，而截至2022年8月末，單月和累計(jì)同比降幅分別為5%和57%，較上個(gè)月均有穩(wěn)步收窄態(tài)勢(shì)。

??年中放量主要與以下幾方面原因密切相關(guān)：一是9月迎來(lái)開(kāi)學(xué)季，按照歷史規(guī)律，5-7月基本都是二手學(xué)區(qū)房交易的高峰期；二是隨著各地房企爆雷停工等事件持續(xù)發(fā)酵，客戶(hù)對(duì)于交房安全性問(wèn)題尤為關(guān)注，在目前一二手價(jià)格倒掛并不嚴(yán)重的背景之下，部分客戶(hù)也被分流至二手房市場(chǎng)，從而促進(jìn)了成交的階段性放量；三是改善置換需求逐步活躍，部分業(yè)主開(kāi)始調(diào)低心理預(yù)期，以打折降價(jià)的方式加速去化，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，嘉興市本級(jí)北師大附近80-90平一房源，去年可賣(mài)320萬(wàn)，今年基本已降價(jià)至260萬(wàn)也并不一定可以成交，市本級(jí)房源總價(jià)普遍降幅在40-70萬(wàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)因房屋總價(jià)不及市本級(jí)，降幅也可達(dá)20-30萬(wàn)。

??再看昆山和太倉(cāng)，作為蘇州下轄縣級(jí)市，7月整體掛牌量還是呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，昆山、太倉(cāng)7月掛牌量分別達(dá)到了3.02萬(wàn)套和6613套，環(huán)比上月增長(zhǎng)了916套和180套房源，其中昆山掛牌增量居蘇州各縣市之首，可見(jiàn)房東拋售心態(tài)較為嚴(yán)重，而從成交情況來(lái)看，昆山二手房市場(chǎng)回暖程度顯著超過(guò)太倉(cāng)，市區(qū)因新房供應(yīng)稀缺，次新房以及老破小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，成交尚能走量。而花橋目前新城區(qū)為主城片區(qū)，更多上海外溢客群仍首選新房，對(duì)于二手房成交的刺激作用相對(duì)較小。而太倉(cāng)因潛在庫(kù)存較大，熱點(diǎn)板塊婁江新城、科教新城等在售新盤(pán)扎堆，改善客群購(gòu)房多考量品質(zhì)，因而整體二手房市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。

??2、環(huán)京：成交持續(xù)分化，廊坊市區(qū)、燕郊房東降價(jià)拋售收割自住需求（略）

??（三）土地市場(chǎng)：略顯平淡，民企投資熱情不足，僅依托央國(guó)平托底（略）

??1、環(huán)滬：成交顯著縮量，底價(jià)成交、央國(guó)平托底、暫無(wú)明顯回暖（略）

??2、環(huán)京：供需兩淡，低位運(yùn)行，房企投資熱情聚焦高能級(jí)熱點(diǎn)城市（略）

??03

??周期影響因素：

??短期關(guān)聯(lián)核心城市熱度和政策環(huán)境

??中期在本地需求及購(gòu)買(mǎi)力

??（本節(jié)有刪減）

??（一）環(huán)京、環(huán)滬受核心城市輻射“大漲大跌”，疫情阻隔下雙城相關(guān)性減弱

??依托“雙城概念”發(fā)展的環(huán)滬環(huán)京樓市享受核心城市購(gòu)房需求外溢的同時(shí)也受到疫情等外部環(huán)境影響。樓市與京滬高度相關(guān)，受其熱度傳導(dǎo)僅3個(gè)月時(shí)滯。同時(shí)，職住分離的特點(diǎn)使得樓市內(nèi)生需求薄弱，新房成交規(guī)模常年存在大漲大跌現(xiàn)象。

??1、京滬對(duì)北三縣、昆太等樓市影響顯著，熱度傳導(dǎo)存在3個(gè)月左右時(shí)滯

??對(duì)比廊坊和昆山主城區(qū)和環(huán)京環(huán)滬板塊（北三縣、花橋鎮(zhèn)）商品住宅成交規(guī)模與北京、上海之間的走勢(shì)關(guān)系，可見(jiàn)：

??1）北京、上海對(duì)毗鄰區(qū)域樓市影響顯著，但對(duì)主城區(qū)成交熱度輻射有限。

??2）北京、上海對(duì)毗鄰區(qū)域樓市影響存在2-4個(gè)月時(shí)滯。以環(huán)滬城市昆山為例，將2017年1月-2022年8月昆山主城區(qū)和花橋鎮(zhèn)商品住宅成交面積與上海做比較，花橋鎮(zhèn)樓市成交規(guī)模與上海相關(guān)系數(shù)為0.7，具有同漲同跌的相關(guān)性。而昆山主城區(qū)與上海樓市不相關(guān)，如2019年初上海成交下行時(shí)昆山主城區(qū)不降反增至歷史高點(diǎn)。與此相類(lèi)似的，廊坊北三縣與北京樓市也具有較強(qiáng)相關(guān)性。2017年以前北三縣新房成交走勢(shì)與北京強(qiáng)相關(guān)，二者相關(guān)系數(shù)達(dá)0.85.2017年廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策后北三縣與北京仍保持同漲同跌的一致性。

??由于地理距離原因和客群購(gòu)房情緒的傳導(dǎo)，北京和上海對(duì)毗鄰區(qū)域樓市的熱度傳導(dǎo)存在一定時(shí)滯。依各地歷史成交高點(diǎn)計(jì)算，北京向廊坊北三縣樓市熱度傳導(dǎo)需2個(gè)月，2020年后時(shí)滯縮短至1個(gè)月；上海與昆山花橋間樓市時(shí)滯略長(zhǎng)，為4個(gè)月。

??2、疫情管控下“雙城”生活難度上升，京滬外溢投資需求減弱，燕郊改善活躍

??即便是針對(duì)毗鄰區(qū)域，疫情也使得雙城生活矛盾更為突出，整體聯(lián)動(dòng)性減弱。如疫情下環(huán)京在進(jìn)京入口均設(shè)立了檢查站，加強(qiáng)了檢疫措施。以廊坊燕郊為例，進(jìn)京通道被白廟綜合檢查站阻隔，疫情期間需同時(shí)檢查身份證和行程卡，需1-3個(gè)小時(shí)。這使得本就困難的環(huán)京雙城生活更加艱難。2020年后北三縣和北京的樓市成交面積相關(guān)系數(shù)由0.8降至0.4。環(huán)滬城市也面臨相同的困境。2022年因上海疫情影響2月中旬起暫停上海軌道交通11號(hào)線(xiàn)昆山段（兆豐路站、光明路站、花橋站）的運(yùn)營(yíng)；地面進(jìn)滬通道也設(shè)置了層層檢查。受此影響，環(huán)滬太倉(cāng)各板塊2021年下半年起上海外溢客群持續(xù)減少，雙城生活難度的增加使得整體聯(lián)動(dòng)性大為減弱。

??（二）核心城市和環(huán)滬、環(huán)京樓市調(diào)控“一緊一松”關(guān)乎外溢需求釋放程度（略）

??（三）本地常住人口決定樓市成交規(guī)?！疤旎ò濉?，改善不差錢(qián)支撐市場(chǎng)回溫環(huán)滬、環(huán)京城市樓市最為重要的特征便是主城區(qū)房?jī)r(jià)較高，主要由本地剛改和高端改善客群支撐，而與一線(xiàn)城市毗鄰的區(qū)域諸如嘉善、花橋、燕郊等則主要承接一線(xiàn)城市剛需外溢，投資需求可以起到短期內(nèi)引爆市場(chǎng)行情的“導(dǎo)火線(xiàn)”作用，而更為關(guān)鍵的則是本地自住需求的支撐性作用。

??1、京滬外溢投資需求是行情啟動(dòng)“導(dǎo)火線(xiàn)”，成交支撐依托主城區(qū)常住人口以客群結(jié)構(gòu)來(lái)切入，環(huán)京、環(huán)滬二三城市樓市主要客群構(gòu)成來(lái)源于兩部分：一是一線(xiàn)城市投資/自住客群外溢，以我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，環(huán)滬諸如昆山花橋、太倉(cāng)瀏河鎮(zhèn)等地的確有部分無(wú)力在一線(xiàn)購(gòu)房的剛需外溢帶動(dòng)了短期成交的火熱，但目前這部分群體與其說(shuō)是純投資的資產(chǎn)增值保值，更多是考量自住需求，昆山花橋已經(jīng)成為名副其實(shí)的“睡城”，而隨著S1預(yù)期明年年中通車(chē)，勢(shì)必還是會(huì)源源不斷的導(dǎo)入上海外溢的剛需客群。

       環(huán)京諸如燕郊等樓市火熱與其說(shuō)是投資需求的新增，更多是前期在燕郊購(gòu)房的剛需群體經(jīng)過(guò)多年的收入積累進(jìn)入改善換房階段，而疫情雙城管控也讓更多想要外溢的北漂剛需群體寧愿選擇市區(qū)老破小而對(duì)燕郊的新房望而卻步，加之燕郊與北京主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，通勤時(shí)間等問(wèn)題也阻斷了一部分的外溢需求。

      二是本地剛需、剛改和高端改善自住需求，我們以常住人口來(lái)測(cè)度可以基本反映該城市的需求容量，因毗鄰一線(xiàn)城市的天然優(yōu)勢(shì)，環(huán)滬、環(huán)京二三線(xiàn)城市基本都保持人口凈流入：根據(jù)七普數(shù)據(jù)來(lái)看，廊坊、嘉興、昆山、太倉(cāng)等城市2020年常住戶(hù)籍人口比均大于1。

??不過(guò)值得關(guān)注的是各城市人口稟賦并不相同，人口基數(shù)是決定其房地產(chǎn)成交規(guī)模的主要指標(biāo)之一：廊坊、嘉興常住人口規(guī)模均在540-550萬(wàn)人。而與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬太倉(cāng)，雖然常住戶(hù)籍人口比高達(dá)1.63，但常住人口僅為83萬(wàn)人，與同為蘇州代管縣級(jí)市的昆山相比，人口量?jī)H為昆山的40%。前幾年的成交大熱已然提前透支了需求，對(duì)比太倉(cāng)2017-2021年常住人口和商品住宅成交面積，可以看出常住人口基本持穩(wěn)在70-80萬(wàn)人，但是2017-2021年商品住宅累計(jì)成交規(guī)模卻達(dá)到了656萬(wàn)平，我們以2017-2021年城市商品住宅成交累計(jì)成交規(guī)模與2021年常住人口量作比，得出近5年人均購(gòu)買(mǎi)住房面積為8平方米，顯著高于嘉興、廊坊等城市，可見(jiàn)其人口基數(shù)與其商品住宅的成交規(guī)模并不匹配，主要還是依托于上海外溢的投資自住需求，本地的人口支撐相對(duì)羸弱。

??2、購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)分化，本地剛需剛居住降級(jí)，改善豪提振高端盤(pán)銷(xiāo)量除了人口基數(shù)之外，居民購(gòu)買(mǎi)力也是影響其未來(lái)樓市成交規(guī)模能否持續(xù)放量的重要指標(biāo)之一，我們按照城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入兩個(gè)維度測(cè)度。

       就定義而言，城鎮(zhèn)地區(qū)全部非私營(yíng)法人單位，具體包括國(guó)有單位、城鎮(zhèn)集體單位、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)(非私營(yíng))、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等法人單位。這類(lèi)群體對(duì)于環(huán)滬、環(huán)京三四線(xiàn)城市而言基本涵蓋了公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企業(yè)高管等高收入群體，相較而言，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更多反映剛需群體的收入水平。

       對(duì)比環(huán)滬、環(huán)京各城市居民收入情況可以看到，除了廊坊之外，嘉興、昆山、太倉(cāng)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資均已突破10萬(wàn)元，而對(duì)比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，可以看出，廊坊等環(huán)京城市購(gòu)買(mǎi)力兩極分化嚴(yán)重，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本僅有5萬(wàn)元，而昆山、太倉(cāng)等蘇州代管縣級(jí)市基本都已突破7.6萬(wàn)元，與城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資的差距相對(duì)較小。

??從房?jī)r(jià)收入比來(lái)深入測(cè)算居民購(gòu)房壓力，各城市表現(xiàn)也不盡相同，對(duì)于廊坊、嘉興等城市而言，本地務(wù)工從事基層服務(wù)行業(yè)的低收入群體依舊對(duì)“高房?jī)r(jià)”望而卻步，購(gòu)房壓力有增無(wú)減，以城鎮(zhèn)人均可支配收入測(cè)度的房?jī)r(jià)收入比基本均超10年。而本地公務(wù)員等高收入群體買(mǎi)房換房無(wú)壓力，不過(guò)考量到這部分需求已在前期有所釋放，疊加市場(chǎng)下行、疫情反復(fù)等不利因素，改善需求的觀(guān)望情緒也比較濃厚。而對(duì)于昆山、太倉(cāng)等環(huán)滬城市而言，無(wú)論是剛需、改善群體，房?jī)r(jià)收入比基本都在10年甚至以上，短期需求透支問(wèn)題也比較嚴(yán)重，中長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)也基本上漲至階段性高點(diǎn)，整體成交規(guī)模有見(jiàn)頂征兆。

??結(jié)合第三方招聘網(wǎng)站51job的2022年9月招聘信息數(shù)據(jù)，昆山以電子信息和裝備制造業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)居多，因而人才需求量較大，崗位招聘量TOP15累計(jì)提供崗位量近5萬(wàn)個(gè)，其中電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路需求量居首，平均工資約8158元/月。嘉興次之，崗位招聘量TOP15累計(jì)提供崗位量基本在2萬(wàn)個(gè)以上，嘉興呈現(xiàn)出高工資和高需求量并存特征，電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路、計(jì)算機(jī)軟件月收入破萬(wàn)，且崗位容量位列TOP5。太倉(cāng)因人口基數(shù)較低，整體崗位招聘量在四個(gè)城市中居末，工資水平基本與昆山持平。

??（四）京滬投資外溢強(qiáng)調(diào)自住屬性，交通便捷度、城市宜居性是決定性因素（略）

??1、軌交、直通巴士落地，“雙城”生活便捷度提升，刺激投資需求外溢（略）

??2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基建投資等城市基本面決定本地自住客群購(gòu)房積極性（略）

??04

??趨勢(shì)預(yù)判：短期熱度延續(xù)

??中長(zhǎng)期看好昆山等基本面尚佳城市（本節(jié)有刪減）

??（一）政策面：調(diào)控“松無(wú)可松”，后期刺激力度有限，亟待房企自救

??依據(jù)上文分析，環(huán)滬、環(huán)京市場(chǎng)當(dāng)前均有不同程度的調(diào)控松動(dòng)，限購(gòu)松綁、降首付等紓困政策層出不窮，以昆山為例，即便外地戶(hù)口也可通過(guò)人才編碼等方式購(gòu)買(mǎi)多套，實(shí)際上地產(chǎn)下行周期之下購(gòu)房基本不設(shè)限，在這樣寬松的政策環(huán)境中，未來(lái)政策利好的釋放空間相對(duì)較小。一方面，地方財(cái)政壓力較大，地市低迷使得土地財(cái)政依賴(lài)度較高的各地政府在資金動(dòng)用層面基本已經(jīng)“捉襟見(jiàn)肘”；另一方面，限制性政策解綁，公積金貸款松動(dòng)等常規(guī)性操作已出，但是對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減，這也從側(cè)面說(shuō)明市場(chǎng)需求顯著透支的事實(shí)，未來(lái)中央若無(wú)全國(guó)性利好政策，諸如房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼等持續(xù)擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力的利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)實(shí)際上很難全面回暖。

       基于此，房企還是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自救，通過(guò)降價(jià)折扣、分銷(xiāo)渠道加碼等組合拳方式加速去化，不得不說(shuō)，在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情之下，搶得開(kāi)盤(pán)先機(jī)收割客戶(hù)，加速資金回籠，便能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

??（二）樓市：環(huán)京、環(huán)滬短期熱度延續(xù)，中長(zhǎng)期依托經(jīng)濟(jì)、人口承接

??我們認(rèn)為，對(duì)于環(huán)滬、環(huán)京三四線(xiàn)城市而言，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)：一方面主城區(qū)高品質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)稀缺的格局短期內(nèi)難以改變，目前改善自住需求還有一定的釋放空間；另一方面疫情得以階段性控制，限購(gòu)解綁等短期利好都在不斷刺激環(huán)滬、環(huán)京毗鄰區(qū)域熱度回升，隨著交通規(guī)劃利好的進(jìn)一步落地，勢(shì)必還將導(dǎo)出部分購(gòu)買(mǎi)力不足的剛需客群。

       不過(guò)中長(zhǎng)期來(lái)看，城市成交規(guī)?！疤旎ò濉钡臎Q定性因素還在于城市自身人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和基建投資等城市基本面情況。對(duì)于環(huán)京的各個(gè)城市而言，燕郊，因毗鄰北京副中心得天獨(dú)厚的地理位置，自然成為承接北京外溢客群的不二之選；繼而為廊坊市區(qū)，主要依托于本地剛需、改善自住需求支撐，最后為大廠(chǎng)、香河等基本面相對(duì)較差的北三縣城市。

       對(duì)于環(huán)滬個(gè)個(gè)城市而言，毋庸置疑，昆山、嘉興為第一梯隊(duì)，本地有產(chǎn)業(yè)、人口支撐，同時(shí)享受上?？腿和庖缋?；而對(duì)于太倉(cāng)而言，本地人口基數(shù)不足100萬(wàn)，雖然因宜居性成為上海養(yǎng)老首選，但是整體發(fā)展前景還是要顯著弱于嘉興、昆山等城市。

     （三）地市：回暖速度將顯著慢于樓市，僅靠央國(guó)平托底地市規(guī)模難為繼（略）