[克而瑞]行業(yè)透視 | 多地回購、團(tuán)購保價等手段提振信心能否扭轉(zhuǎn)預(yù)期

??市場筑底關(guān)鍵在信心，預(yù)期明年上半年熱點(diǎn)城市“保溫”、多數(shù)城市低位徘徊。

??近期，地方救市政策再出新藥方，蘇州、濟(jì)南、開封等政府回購商品房用作保租房及人才用房，貴陽則實行政府保價，保證團(tuán)購房源在兩年內(nèi)最低價?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場仍未真正見底的癥結(jié)是什么？政府回購及保價能否扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期？

??蘇州等多城入市收購

??貴陽團(tuán)購保價二年最低等多手段并舉

??以提振購房者信心

??近期，地方救市政策再出新藥方，體現(xiàn)在以下兩個方面：

??其一，蘇州、濟(jì)南、開封等政府回購商品房用作保租房或人才用房。例如蘇州，9月底政府拿出約300億元回購了40多個項目的商品房作為人才用房。又如開封，回購恒大1050套商品房作為保租房，占全年保租房任務(wù)的一半以上。

??其二，貴陽實行政府保價。基于購房者擔(dān)憂項目不斷降價，等等可能更便宜的普遍心理，貴陽多部門推動商品房團(tuán)購活動，房源保證兩年內(nèi)最低價。

??聚焦貴陽房地產(chǎn)市場，不難發(fā)現(xiàn)貴陽市場已然陷入深度調(diào)整期，體現(xiàn)在以下兩個方面：

??其一，市場下行壓力不斷加劇，近兩年成交加速下滑。2020年，貴陽房地產(chǎn)市場先抑后揚(yáng)，全年主城區(qū)成交面積高達(dá)852萬平方米，創(chuàng)近年來新高，同比增長49%。2021年二季度，貴陽市場開始轉(zhuǎn)冷，全年主城區(qū)成交面積跌至637萬平方米，同比下降25%。2022年，貴陽市場下行壓力進(jìn)一步加劇，前10月主城區(qū)累計成交325萬平方米，同比下降39%，整體呈加速下滑態(tài)勢。

??其二，房企頻繁打折降價，未來房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌。受限于貴陽市場下行壓力不斷加劇，房企持續(xù)加大促銷力度，特價房、工抵房等優(yōu)惠輪番落地。但實際收效甚微，僅限于少數(shù)降價力度較大的項目成交階段性好轉(zhuǎn)，多數(shù)項目成交并未實質(zhì)性改善。分區(qū)域來看，除觀山湖區(qū)房價相較堅挺之外，其余區(qū)域房價預(yù)期全面轉(zhuǎn)跌。而在“買漲不買跌”的心理預(yù)期下，市場觀望情緒愈加濃重。

??我們認(rèn)為此番貴陽政府保價在一定程度上將提振市場信心，刺激購房需求集中釋放，短期成交或?qū)⒚黠@提升。但長期來看，貴陽市場真正回穩(wěn)仍需較長時間周期，畢竟市場信心扭轉(zhuǎn)并非易事，市場需求及購買力同樣需要時間積累。

??因保交樓承壓、房價及收入預(yù)期下滑

??信心缺失制約市場復(fù)蘇節(jié)奏貴陽政策層面相較寬松，不限購，新房限售3年，但二手房不限售。2022年4月，貴陽放松限貸，首套房最低首付2成；首套貸款已結(jié)清，購買二套房執(zhí)行首套房貸款政策。但利好政策落地后貴陽市場并未回穩(wěn)，成交持續(xù)低位運(yùn)行，房價預(yù)期轉(zhuǎn)入下降通道。

??而在全國層面，貴陽樓市并非孤例，盡管地方需求端刺激性政策應(yīng)出盡出，但市場仍未真正見底。尤其是弱二線及多數(shù)三四線城市，市場已然陷入成交量、價全面轉(zhuǎn)跌的惡行循環(huán)。我們認(rèn)為市場信心缺失成為制約市場復(fù)蘇的重要因素，體現(xiàn)在以下三個方面：

??其一，房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌。2022年7月以來，70個大中城市新房及二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌城市數(shù)量持續(xù)增多。10月，共計58城新房銷售價格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中大連暫以1.2%環(huán)比跌幅居首；另有62城二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)跌，其中錦州暫以1.1%環(huán)比跌幅居首。

??其二，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑。2022年以來，受國內(nèi)疫情反彈等多方面因素影響，城鎮(zhèn)居民失業(yè)率持續(xù)保持高位，尤其是16-24歲青年失業(yè)率高企。10月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%，依舊位于年初所設(shè)定的目標(biāo)區(qū)間上限，其中16-24歲青年失業(yè)率高達(dá)17.9%，直觀反映居民就業(yè)難度在加大，未來收入預(yù)期同樣轉(zhuǎn)跌。

??其三，受限于房企暴雷，保交樓難度持續(xù)加碼。2022年以來，房企資金周轉(zhuǎn)壓力有增無減，企業(yè)暴雷現(xiàn)象時有發(fā)生，甚至不少優(yōu)質(zhì)民企同樣陷入償債危機(jī)。隨著出險企業(yè)持續(xù)增多，實際保交樓難度持續(xù)加碼，購房者普遍擔(dān)憂項目交付乃至爛尾

??市場筑底關(guān)鍵在信心

??預(yù)期明年上半年熱點(diǎn)城市“保溫”

??多數(shù)城市低位徘徊

??繼金融16條之后，近期三大金融部門再次表態(tài)，支持房企合理融資需求?？梢云谠S的是，房企整體融資環(huán)境將實質(zhì)性改善，優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益，短期融資“輸血”將有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能。預(yù)計房企供給側(cè)改革已接近尾聲，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐步回歸正軌，出險房企仍將有序出清。

??受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易才會逐步回歸。預(yù)計到明年二季度前市場才可能有望“見底” ，各線城市大概率重啟輪動修復(fù)。

??核心一、二線城市有望“保溫”，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。尤其是杭州、成都這類強(qiáng)二線城市，在市場出現(xiàn)走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交有望繼續(xù)走穩(wěn)。

??弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒅着腔?，市場修?fù)節(jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市。尤其是那些人口持續(xù)凈流出、居民過度加杠桿購房的弱三四線城市，市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩(wěn)還需經(jīng)歷更長時間周期。