[克而瑞]七成地塊需搖號確定歸屬，杭州三輪土拍熱度逆勢而上

??12月21日，杭州第三輪集中土拍結(jié)束，掛牌的35宗宅地均成功出讓，成交建面416萬平方米，總成交金額763億元。熱度方面，與其他城市第三輪延續(xù)降溫趨勢不同，杭州第三輪土拍熱度逆勢而上，近七成地塊達到封頂價轉(zhuǎn)入線下?lián)u號環(huán)節(jié)（22日搖號），整體溢價率升至7%，市場明顯升溫。

??規(guī)則變化：起拍價下調(diào)、新房限價上調(diào)

??土拍規(guī)則也明顯放松

??首先，從規(guī)則上來看，杭州第三輪土拍規(guī)則有明顯放松，涉及恢復勾地制度、溢價率上限下調(diào)、降低房企報名資質(zhì)要求、取消報名地塊限制、取消“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”、全面推行“定品質(zhì)”要求，并延遲土地款繳納時間，以主城區(qū)為例，尾款由8個月延長至12個月等多項要求，從房企報名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納周期等多個方面減輕房企拿地的負擔。

??不僅如此，部分地塊起始樓面價明顯降低。就以在二批次集中供地中被終止出讓的上城區(qū)筧橋地塊為例，本次除了取消現(xiàn)房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時起拍樓面價由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅約為8%，這樣來看，房企的拿地成本真切的下降了。

??除此之外，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價上限較板塊內(nèi)目前在售項目有了上調(diào)，并且限價的調(diào)整范圍較廣，涉及杭州多個板塊，單價上調(diào)幅度從500-2000元/㎡不等，尤其是上城區(qū)艮北牛田、拱墅運河新城、蕭山市北等多個板塊限價漲幅均超2000元/平方米，這樣一來，極大地提升了房企的利潤空間。

??熱度變化：杭州三輪土拍熱度逆勢上漲

??七成地塊觸及封頂進入搖號環(huán)節(jié)

??與大部分重點城市第三輪集中土拍延續(xù)低熱不同，杭州第三輪土拍熱度逆勢而上，主城區(qū)以及蕭山、余杭多宗土地觸及最高限價進入搖號階段，整體溢價率增至7%，較第二輪溢價率增加了2個百分點。

??單地塊來看，第三輪集中土拍成交有24宗土地觸及最高限價進入搖號階段，占比接近七成，與首輪基本持平，市場熱度較二輪明顯上升（杭州第二輪集中土拍無一地塊觸及最高限價，底價成交地塊比重高達64%）。

??值得注意的是，受益于勾地政策的回歸，杭州第三輪集中土拍無一地塊流拍，與二輪集中土拍的高流拍截然不同。不僅如此，就連臨平、蕭山和余杭等非傳統(tǒng)主城區(qū)也有部分地塊封頂價成交，地市熱度顯著上漲。

??地價變化：起拍價、溢價上限雙雙下調(diào)

??主城區(qū)地價平均降幅超2000元/平方米

??上文提到，由于二輪土拍遭遇寒冬，為避免土拍遇冷，杭州三輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價與之前周邊同類地塊的起始樓面價有一定的降幅，典型如二批次集中供地中提前撤牌的筧橋地塊，除了取消現(xiàn)房銷售要求外，公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時起拍樓面價由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅高達8%。

??另一方面，雖然本輪集中土拍大都封頂溢價成交，但受溢價率上限下調(diào)至10%的影響，大部分地塊的實際成交價格有一定的下調(diào)，拱墅、上城、西湖、蕭山等區(qū)域均有地塊涉及，降幅從4%到20%不等，地價平均降幅在2000元/平方米左右。

??就以本次起拍樓面價最高的拱墅慶隆小河地塊為例，該地位于供應(yīng)稀缺的申花板塊，交通也較為便利，新房限價也略有上漲（精裝限價上漲1000元/平方米，漲至55000元/平方米），因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過27輪競價達到封頂進入搖號階段，成交樓板價為34611元/平方米，而之前周邊地塊的成交樓面價已經(jīng)達36100元/平方米，樓板價的實際降幅為1489元/平方米，稀缺地塊的真實地價仍在下降。

??盈利變化：多個板塊新房限價上漲

??主城區(qū)平均地房比降至0.61

??同樣以主城區(qū)純宅地（不含純租賃地塊）為例，對比每宗地新房精裝平均限價來看，16宗典型地塊平均地房比為0.61，較二輪明顯下降，平均房地差超16000元/平方米，整體上看盈利空間還是比較可觀的。

??以本輪集中土拍首個觸發(fā)最高限價的橋西拱宸橋地塊為例，該地塊在正式開拍之前就已經(jīng)有11輪封頂進入線下?lián)u號階段，足以看出該地塊熱度之高。具體來看，該地塊起始樓面價為31128元/平方米，溢價率為9.7%，成交樓面價為34153元/平方米，而該地周邊土地已經(jīng)斷供6年，新房十分稀缺，即使按照現(xiàn)房精裝限價51440元/平方米測算的話，地房比也能達到66%，房地差超過1.7萬元/平方米，并且新房與二手房有明顯的倒掛，項目的去化和盈利均不是問題。至于其余地塊，地房比多在65%以下，房地差多超1.5萬元，盈利空間則相對充沛。

??綜上來看，受勾地政策恢復、溢價上限下調(diào)、保證金繳納數(shù)額減少、出讓金繳納周期延長、“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”取消以及部分地塊起拍價下調(diào)、新房限價上漲等多重利好的影響，杭州三輪集中土拍熱度逆勢上漲。在溢價率上限降至10%的大前提下，本場土拍整體溢價率高達7%，并且近七成地塊達到封頂價進入搖號環(huán)節(jié)，市場熱度顯著上升。

       事實上，杭州三輪土拍明顯升溫除了自身土拍規(guī)則等方面的放松之外，還與近期政策環(huán)境有極大關(guān)聯(lián)，近日人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，提出要加大債券融資支持力度方面進行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購，這無疑對房企資金端帶來了較為積極的信號，一定程度上提振了市場的信心。由此展望接下來的第三輪土拍城市，在土拍規(guī)則放松和資金環(huán)境的改善之下，土拍熱度將有一定程度的回升。