[克而瑞]土地周報 | 土地供求環(huán)比雙降，溢價率仍在低位徘徊

??2021年第51周

??12月13日-19日，受重點城市第三輪集中供地潮暫止影響，重點監(jiān)測城市的供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大幅減少，成交側(cè)也因集中土拍城市個數(shù)減少而環(huán)比大降。市場熱度方面，溢價率指標仍在低位徘徊，不過土地流拍現(xiàn)象較高峰期已有所緩和，整體市場已現(xiàn)趨穩(wěn)信號。

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??土地政策

??海南為自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)升級提供用地保障

??昆明五華明確參與舊改企業(yè)資金要求

??12月13日，海南出臺了《支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見》?！兑庖姟诽岢?，海南鼓勵規(guī)劃用途混合彈性利用，并將實行差別化產(chǎn)業(yè)項目用地供地模式，以進一步保障產(chǎn)業(yè)項目落地，推進自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。此外，12月14日，昆明五華發(fā)布消息稱，日前已出臺五華區(qū)城市更新改造合作企業(yè)（伙伴）進入和退出辦法實施辦法，其中提出參與舊改企業(yè)（伙伴）須提供不少于項目總投資30%的企業(yè)自有資金證明。

??02

      土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模連續(xù)四周縮減

??一二線城市新掛地塊多為商辦用地

??供應(yīng)方面。由于重點城市三輪供地基本結(jié)束，加之臨近年關(guān)，各城市推地節(jié)奏都有所放緩，供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)連續(xù)四周走低。具體來看，本周重點監(jiān)測城市的供應(yīng)建面僅為182萬平方米，較上周大幅縮減了七成以上。各能級城市的供應(yīng)規(guī)模也在低位，尤其是一二線城市，供應(yīng)規(guī)模合計也未超過100萬平方米，本周新掛地塊基本均為商辦用地，涉宅用地占比較低。

??03

       土地成交

??僅青島一城集中土拍

??本周成交規(guī)模環(huán)比大幅縮減

       成交方面。受集中土拍城市個數(shù)明顯減少影響，本周重點監(jiān)測城市的土地成交量價環(huán)比雙降。具體來看，重點監(jiān)測城市總成交建筑面積為1136萬平方米，僅為上周的四成左右，同比也有超五成的降幅；總成交金額也降至402億元，亦較上周大幅走低；價格方面，受成交城市結(jié)構(gòu)變化影響，平均地價環(huán)比下降四成至3542元/平方米，同比降幅也高達三成以上。

       分能級城市來看。一線城市仍僅深圳和上海有少數(shù)幾宗商辦地成交，成交規(guī)模維持在低位。二線城市中，完成第三輪集中土拍的青島成交規(guī)模最大，總成交建筑面積達233萬平方米，涉及45宗地，其中37宗為第三次集中成交宅地；和前兩次集中出讓相比，青島第三輪出讓熱度延續(xù)低位，本地國企托底現(xiàn)象更加突出。其次是西安，總成交建面達81萬平方米，共涉及7宗地，主力成交區(qū)域集中在西咸新區(qū)。三四線城市中，肇慶的成交量最大，總面積達156萬平方米，其余城市的成交量相對較低。

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      市場熱度

??溢價率仍在低位徘徊

??土地流拍情況較四季度初略有緩和

??成交溢價方面。盡管近期房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境略有放松，但土地市場低熱度的態(tài)勢仍在延續(xù)，重點監(jiān)測城市的成交溢價率已連續(xù)17周處于5%的低位，本周也僅為1.3%。

??雖然土地溢價水平仍在低位徘徊，但重點監(jiān)測城市的土地流拍情況較三季度末、四季度初的高峰期已有所緩和，流拍率已連續(xù)六周低于20%。以22城第三輪土拍情況來看，除廈門等少數(shù)城市外，大部分城市第三輪流拍率基本均較第二輪有所降低，如本周完成第三輪土拍的青島三輪流拍率較二輪也下降了兩個百分點。

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       周度TOP5

??青島成為入榜主力

??入榜地塊基本均由國企托底

??作為本周唯一進行集中土拍的城市，青島成為本周成交總價TOP5和單價TOP5的入榜主力。具體來看，本周成交總價TOP5地塊中有4宗來自青島，其中總價最高的地塊位于嶗山區(qū)，是青島第三批集中土拍中唯一的嶗山地塊，由青建以17.83億元的總價競得；門檻地塊為市北區(qū)海泊河33號地塊，是青島此次集中土拍中唯一溢價成交的地塊，由遠洋和青島地鐵聯(lián)合競得，成交總價為12.05億元。

??單價榜中除啟東有一宗地入榜外，其余地塊也均來自青島。值得注意的是，青島此次集中土拍中拿地企業(yè)基本均以本地國企為主，入圍單價榜的4宗中除遠洋聯(lián)合青島地鐵拿下市北一宗地外，其余3幅地均由本地城建或地鐵集團等政府平臺公司競得。和前兩輪相比，青島第三輪土拍中本地國企托底的現(xiàn)象更加突出。

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??重點地塊點評

       青建底價競得青島三輪集中土拍中唯一嶗山宅地

??地塊分析：

??12月13日~15日，青島進行了為期三天的集中土拍。和第二輪供地相比，青島此次供應(yīng)規(guī)模大幅縮減，住宅用地總供應(yīng)建面達267萬平方米，涉及40宗地。最終，37宗成功出讓，成交建面215萬平方米，總成交金額129億元。就熱度來看，第三輪土拍熱度仍延續(xù)低位，整體溢價率僅有0.7%。

??成交的37宗地中，總價最高的地塊為嶗山區(qū)嶗山路以北、嶗山支路以東LS0402-127地塊，由青建以17.83億元的底價競得，成交樓板價為13537元/平方米。據(jù)地理位置來看，宗地位于四姜片區(qū)，擁有稀缺的山海資源，區(qū)位十分優(yōu)越。地塊周邊以高端改善豪宅為主，所在片區(qū)也在著力發(fā)展旅游業(yè)，因此項目周邊配套基本齊全，但資源較為一般：交通方面，地塊距離地鐵站點相對較遠，但周邊公共交通線路較多，可無縫換乘；商業(yè)和教育方面，均依附周邊社區(qū)資源，僅能滿足基本需求。目前，地塊所在片區(qū)在售新房項目不多，高層售價約在3.5萬元/平方米以上，與地塊名義成交價格相比仍有較大的利潤空間。不過，宗地上有安置住房以及需提取異地人才房配建資金的要求，對盈利空間壓縮較大，因而最終底價成交。