[克而瑞]合肥：第三輪冷熱不均，全年供地成交量同比漲6%

??合肥第三輪集中供地?zé)岫却篌w上仍延續(xù)了第二輪的“涼意”。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??今日，合肥第三輪集中供地落下帷幕。與第二輪土拍“一波三折”的情況相似，原本定于11月29日集中出讓的22宗地塊，由于部分房企參拍人數(shù)不足轉(zhuǎn)為拍賣，延期至12月8日才完成第三輪集中出讓，而合肥第三輪集中供地?zé)岫却篌w上仍延續(xù)了第二輪的“涼意”。

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??第三輪集中供地“冷熱不均”
成交首宗競(jìng)品質(zhì)地塊

??合肥第三輪集中供地共成交16宗含宅用地，除2宗純租賃用地以外，另外14宗地總成交建面達(dá)194.3萬平方米，成交金額136.9億元，平均樓板價(jià)僅為7044元/平方米，整體溢價(jià)率低至5%。

??第三輪“冷與熱”涇渭分明，6宗地塊一再延期“人氣”仍不足

??合肥的第三輪集中供地進(jìn)行得并不順利，最初掛牌的22宗含宅地塊（含2宗純租賃住房）最終走向三個(gè)不同的“結(jié)局”：

??8宗地塊于11月29日準(zhǔn)時(shí)出讓，其中3宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，還誕生了合肥第一宗競(jìng)品質(zhì)地塊（由安徽置地競(jìng)得），屬于本次土拍熱度的“天花板”；

??剩余14宗地塊由于競(jìng)買人不足3家，由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌，延期至12月8日出讓，但是在出讓當(dāng)日僅剩8宗地塊，8宗地塊均僅有1個(gè)參拍房企，最終均以保底價(jià)成交；另外6宗地塊再度遭遇延期，預(yù)計(jì)年內(nèi)不會(huì)出讓，將延期至明年的集中供地。

??由此可見，合肥第三輪集中供地仍然“涼意十足”，企業(yè)整體投資意愿相對(duì)較低。

??地塊普遍附帶嚴(yán)苛配件條件，僅部分項(xiàng)目盈利空間仍存

??本次8宗正常拍賣的含宅地塊中，除1宗純租賃用地底價(jià)成交以外，其他7宗宅地均溢價(jià)成交，成交溢價(jià)率分布在5%-15%。

??由于地塊自身素質(zhì)高，吸引了部分房企積極競(jìng)拍。但這些地塊同時(shí)也都附帶相對(duì)嚴(yán)格的配建條件，如配建安置房比例在15-35%，可售住宅建面遭到一定的壓縮，在最高地價(jià)、商品房售價(jià)雙限的情況下，地方政府控地價(jià)的決心可見一斑。

??值得一提的是，招商和金隅拿下的濱湖科學(xué)城05號(hào)和蜀山區(qū)10號(hào)地塊地價(jià)與房?jī)r(jià)差不足1萬元/平方米，盈利難度相對(duì)較大，這也對(duì)兩個(gè)規(guī)模房企的運(yùn)營能力提出了更高的要求。

??一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象明顯，未來二手房售價(jià)預(yù)期下調(diào)

??對(duì)比限價(jià)與周邊目前二手房情況來看，較多地塊存在限價(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況：尤其安徽置地競(jìng)得的濱湖科學(xué)城08號(hào)地塊，商品房毛坯備案限價(jià)與周邊二手房存在1.5-2萬元/平方米的價(jià)差。

??一方面未來這些項(xiàng)目入市的時(shí)候去化壓力較低，另一方面新盤價(jià)格的限制也給二手房?jī)r(jià)格帶來下調(diào)的預(yù)期，有助于控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。

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??三輪集中供地成交量同比去年漲6%
首輪高熱后二三輪熱度大降

??回顧合肥2021年的三次集中供地，明顯可以看出市場(chǎng)熱度走勢(shì)為“熱——涼——小幅回溫”。

??在首輪12宗地塊全部以高于20%的溢價(jià)率成交后，第二、第三輪雖然地塊供應(yīng)持續(xù)增加，但都出現(xiàn)了較高的流拍率，成交也以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)涼意盡顯。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年合肥主城區(qū)共出讓含宅地塊建面為553.6萬平方米，而今年三輪集中供地共計(jì)成交588.8萬平方米，集中供地下合肥主城區(qū)的土地供應(yīng)量有所提升，同比增加6%。

??分區(qū)域來看，新站區(qū)和包河區(qū)是合肥今年的“供地大戶”，成交總建面超過一百萬平方米，同時(shí)這兩個(gè)區(qū)也是合肥2021年商品住宅成交建面最高的2個(gè)區(qū)域；其次蜀山、濱湖和經(jīng)開區(qū)的成交體量在50-100萬平方米，廬陽區(qū)、高新區(qū)和瑤海區(qū)則成交量不足50萬平方米。

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??合肥銷售TOP十僅兩家未在集中供地增儲(chǔ)
本地民企相對(duì)積極

??拿地企業(yè)方面，合肥本土民營企業(yè)持續(xù)表現(xiàn)相對(duì)積極：

??首輪在大多數(shù)地塊靠搖號(hào)確定競(jìng)得人的情況下，房企拿地主要是“拼運(yùn)氣”、“靠人品”，12宗地被12家企業(yè)所瓜分，外地房企勢(shì)頭較猛，拿下了半數(shù)地塊，本土房企中合肥城建、文一地產(chǎn)、通和地產(chǎn)和安徽置地有所斬獲；

??第二輪集中供地中民企的投資活躍程度普遍大幅下滑，但安徽的本土房企如祥源、安徽置地等依然有所斬獲，此外皖投、合肥城改等地方平臺(tái)公司也出現(xiàn)“托底”；

??第三輪招商、保利、金隅等在合肥銷售額前十的房企再度現(xiàn)身補(bǔ)倉，同時(shí)他們作為國企，資金實(shí)力也更為雄厚；此外偉星、通和、安徽置地等民企也持續(xù)拿地。

??結(jié)合銷售來看，合肥權(quán)益銷售前十的房企中，僅有禹洲、中海未拿地，招商、保利、龍湖等均積極補(bǔ)倉，值得一提的是，安徽置地作為本土企業(yè)，經(jīng)過今年的三輪集中供地均有所斬獲的積極補(bǔ)倉，未來在合肥的市場(chǎng)份額有望更進(jìn)一步。