[克而瑞]利潤提升、規(guī)則放松下，三輪土拍深圳穩(wěn)、南京冷

??11月25日，深圳、南京同日完成了第三輪集中供地的出讓，同為核心城市，兩城第三輪的土拍呈現(xiàn)何種變化？

??深圳第三輪共計(jì)掛牌11宗地，其中7宗底價成交，4宗進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，總成交金額368億元，成交建面187萬平方米，整體溢價率5%，與前兩輪相比溢價率持續(xù)下滑，但并無流拍出現(xiàn)，熱度雖降但整體較“穩(wěn)”。

??反觀南京，在撤牌15宗地后，余下的46宗地中仍出現(xiàn)了一宗程度流拍的現(xiàn)象，最終成交45幅地，總成交建面達(dá)386萬平方米，成交金額325億元，平均樓板價僅為8425元/平方米，溢價率更是低至3%。和第二輪成交指標(biāo)對比來看，平均地價和溢價率均顯著下滑，撤牌、流拍地塊比例也由二輪的23%上漲至26%，第三輪土拍冷意更濃。

??深圳：第三輪供應(yīng)維持低位

??土拍表現(xiàn)兩極分化

??深圳第三輪集中供地共掛牌11宗地塊，土地供應(yīng)量仍處低位，但吸引了20家以上房企參拍。雖然八成地塊由本土國企競得，但并非由于“托底”導(dǎo)致，本土國企也參與到搖號環(huán)節(jié)，優(yōu)質(zhì)地塊競爭依舊激烈。

??地塊質(zhì)量“參差不齊”，搖號與底價成交兩極分化

??深圳本次土拍熱度分化顯著，有4宗進(jìn)入觸頂搖號環(huán)節(jié)、另外7宗則開拍后直接底價成交，主要是由于地塊質(zhì)量“參差不齊”所致：

??搖號成交地塊：本輪深圳掛牌地塊中有4宗地配建要求較低、達(dá)到最高限價的情況下仍保有較高的利潤空間，地價房價比在0.5以下、且價差較大，因此吸引了多家房企參拍且快速進(jìn)入搖號階段。最終位于南山核心前海板塊的大型宅地由深業(yè)&安居聯(lián)合體以最高限價86.65億元競得，光明區(qū)新興的光明板塊2宗宅地分別由深物業(yè)和深業(yè)集團(tuán)競得，另外1宗位于龍崗的人才用房由本土房企星河競得。

??底價成交地塊：7宗底價成交的地塊主要可分為三種類型：第一種為實(shí)際可售住宅占比低的綜合地塊，本次掛牌地塊中，福田區(qū)B106-0065、寶安區(qū)A004-0175、寶安區(qū)A407-1020和光明區(qū)A641-0029號地塊中的可售住宅建面比例均不足40%，商業(yè)、辦公和酒店建面占比極高，對于大部分企業(yè)來說，存在自持比例過大、現(xiàn)金流回正慢、運(yùn)營難度高的問題，最終四宗地由深圳地鐵集團(tuán)、鴻榮源和深科創(chuàng)三家分食；

??第二種為內(nèi)含特殊規(guī)定的定向出讓地塊，例如本次出讓的南山區(qū)K103-0016、龍崗區(qū)G01063-0264地塊，要求競買人具有國有地鐵的建設(shè)、運(yùn)營、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，該要求對于普通開發(fā)商來說難度過高，最終由深鐵獨(dú)自包攬；

??第三種則是自身區(qū)位條件一般的地塊，本次出讓地塊中僅有坪山區(qū)G14301-0115號地塊區(qū)位條件較差，處于深圳與惠州交界處，最終也由深鐵底價拿下。

??全年期自持租賃房改為可售公共住房，拿地規(guī)則有所放松

??深圳首輪集中供地采取的是“雙限雙競”的競拍方式，在第二輪集中供地中改為“三限雙競+搖號”，第三輪集中供地仍主要采用“三限雙競+搖號”的競拍方式。

??但值得注意的是，第二輪中競拍地價達(dá)到最高后，進(jìn)入競?cè)昶谧猿肿赓U住房面積環(huán)節(jié)，第三輪則改為競可售公共住房面積。雖然可售公共住房也有最高銷售單價限制，但與全年期自持相比，對房企現(xiàn)金回款仍然更加有利、運(yùn)營難度也更低，從該角度來看，深圳第三輪土拍規(guī)則有所放松。

       而其他層面則主要延續(xù)了第二輪的土拍要求，例如同一塊地禁馬甲、同一公司最多限拿地3宗、拿地資金審查等要求與第二輪相似。

??地方國企包攬八成地塊，本土民企鴻榮源、星河各落一子

??深圳本輪僅掛牌11宗地，但吸引了20余家房企參拍，不僅包括華潤、招商、中海、保利等龍頭房企，還有深圳安居集團(tuán)、深科創(chuàng)、深業(yè)集團(tuán)、深圳地鐵等諸多地方國企積極參與，最終搖號成交的4宗地塊中，有3宗地塊參拍房企數(shù)量在10宗左右及以上。從參拍積極的情況來看深圳依舊是房企投資“熱土”。

??從成交結(jié)果來看，9宗地塊由地方國企競得，民企中僅有本土房企鴻榮源、星河各落一子。龍頭房企中海、華潤、招商等雖然積極參拍，但在搖號環(huán)節(jié)均無緣拿地。

       與前兩輪拿地房企相比來看，深圳土拍市場的主要力量由地方國企（如深鐵、安居集團(tuán)等）、龍頭房企（以國企央企為主）和少量地方民企（鴻榮源、星河）組成。值得一提的是，在采用搖號確定競得人的土拍方式下，地方民企也有機(jī)會分一杯羹。

??南京：參拍門檻降低、項(xiàng)目盈利空間提升下

??第三輪土拍仍寒意十足

??為了增加開發(fā)商拍地的積極性，南京第三輪集中土拍降低了房企參拍門檻，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制等要求，并且調(diào)高了部分板塊的住宅限價，可謂“誠意滿滿”。但從最終成交結(jié)果來看，諸多限制放松并未激起更高的熱度，南京三輪集中土拍熱度較二輪反而進(jìn)一步走低，地方國企托底現(xiàn)象更加突出。

??加大中心城區(qū)地塊供應(yīng)、降低參拍門檻，三批次供地向房企釋放“誠意”

??供應(yīng)方面。從掛牌量來看，南京第三輪集中掛牌量較第二輪小幅增加，但總量較首輪縮減了兩成以上。具體來看，南京第三批次集中出讓土地總量達(dá)564萬平方米，供應(yīng)幅數(shù)達(dá)61幅，包括7宗租賃用地、8宗安置房地塊和46宗商品住宅用地。

??從供地質(zhì)量上來看，為了調(diào)動房企拍地的積極性，南京第三批次集中供地加大了中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的占比，中心城區(qū)地塊占比由23%上升至28%。其中，建鄴河西板塊、秦淮南部新城、城東板塊均有多宗優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，尤其是建鄴河西板塊，此次更是放出8宗住宅用地，除2宗租賃住房用地外，其余基本是性質(zhì)較為純粹的住宅用地，是三輪集中供地中供應(yīng)質(zhì)量最優(yōu)的一次。

??國企托底現(xiàn)象更加明顯，除河西外其余區(qū)域均迎來土拍寒潮

??盡管政府在供給側(cè)釋放了善意，但南京第三輪土拍熱度仍較第二輪進(jìn)一步走低。從拿地企業(yè)來看，除待搖號的五宗地未確定競得企業(yè)外，其余40宗地中接近八成的地塊由地方國企競得，而二輪中地方國企占比僅在三成左右，地方國企托底現(xiàn)象更加凸顯。

??再從區(qū)域熱度來看，各區(qū)域中僅建鄴河西是各大房企的爭奪熱點(diǎn)，其余區(qū)域的熱度均跌至谷底。對比三輪各區(qū)域土地成交溢價情況來看，三輪集中土拍中也僅有建鄴的成交溢價率仍維持在10%以上，其余區(qū)域的熱度均較一、二輪顯著走低。

??第三輪成交地塊平均地房比僅有0.49，項(xiàng)目利潤空間明顯增加

??土拍低溫下，南京此次成交地塊的價格也大多較此前出現(xiàn)了下調(diào)，包括建鄴河西南、秦淮南部新城等價值板塊，部分地塊降幅甚至超過20%以上。地價下降之下，項(xiàng)目的利潤空間也較前兩輪明顯提升。

??就成交的30宗商品住宅用地來看，六成地塊的可售樓板價與商品住宅毛坯限價比低于0.6，第三輪集中成交的平均地房比僅有0.49，明顯低于第一輪的0.65和第二輪的0.59。

??具體以本輪溢價成交地塊為例來看。對比周邊成交地價來看，這些地塊的成交價格均出現(xiàn)了不同幅度的降低，其中降幅最大的地塊為秦淮區(qū)南部新城G124地塊，該地塊成交樓板價為28589元/平方米，而其周邊首輪集中供地成交的地塊價格接近3.7萬元/平方米，拿地成本下降了22%。再結(jié)合地塊上商品住宅限價來看，8宗地的地房比都在0.6以上，其中建鄴區(qū)搖號成交的4宗地的地房比均達(dá)0.75，地房比相對較高。不過，這些項(xiàng)目的房地價差都在1萬元/平方米以上，再考慮精裝修等附加利潤空間，實(shí)際利潤空間仍然是比較充裕的。

??整體來看，深圳和南京第三輪土拍分別表現(xiàn)為“穩(wěn)”和“冷”，深圳在供應(yīng)了部分區(qū)域條件優(yōu)秀、盈利空間較高的地塊后，吸引了較多房企積極參拍，最終雖然呈現(xiàn)了搖號與底價成交兩極分化的局面，但并無地塊流拍，整體表現(xiàn)較穩(wěn)。

??南京雖然同樣加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、降低了參拍門檻并調(diào)升了部分板塊的限價，但第三輪集中供地的熱度反而較第二輪進(jìn)一步走低，除建鄴河西外其余板塊的土拍熱度直接跌入寒冬，包括此前的土拍熱點(diǎn)板塊南部新城。

??歸根結(jié)底，土拍熱度的走低仍是當(dāng)前房企資金壓力仍未得到紓解所致。雖然近期房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整，但民營企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項(xiàng)目回款速度并未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此拍地積極性并不高，因此重點(diǎn)城市三輪土拍熱度預(yù)計(jì)仍將低位徘徊。