[克而瑞]22城第二輪集中土拍收官，多城第三輪集中供地密集發(fā)

??2021年第47周

??11月15日-11月21日，在鄭州、徐州有集中土拍的影響下，重點監(jiān)測城市的成交量價得以環(huán)比回升，但溢價率、流拍率等熱度指標依然表現不佳。重點城市集中供地方面，鄭州于本周完成了第二輪集中土拍，至此22城第二輪集中土拍均已收官，除早期成交的廈門和無錫外，其余城市的二輪競拍熱度均因供地規(guī)則大幅調整而較首輪明顯下滑。另一方面，第三輪集中供地潮也在密集來臨，截止至本周已有17個城市公布了第三輪集中出讓地塊。

??土地政策

??山東因城施策發(fā)展租賃住房

??海南擬將產業(yè)園區(qū)配套用地占比提升至30%

??下半年以來，各省市支持發(fā)展保障性租賃住房市場政策相繼出臺，本周山東、海南也相繼發(fā)布關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見。其中，山東提出將因城施策發(fā)展租賃住房，其中濟南、青島十四五期間計劃將籌集15萬、20萬套（間）租賃住房。同時，兩省份對利用產業(yè)園區(qū)用地建設保障性租賃住房也給予了支持，并將配套設施面積占比上限提升至15%。

??土地供應

??年關將至七城集中發(fā)布三輪供地

??供應規(guī)模因此環(huán)比大漲

??供應方面，重點城市需要在年底前完成第三輪集中供地，多個城市在近期發(fā)布了第三輪集中供地公告，本周更是有七個城市集中供地。在此影響下，重點監(jiān)測城市的總供應建筑面積較上周大幅上漲，總掛牌量達4087萬平方米。重點城市集中供地方面，北京、杭州、廈門、武漢、重慶、青島和長春相繼公布了第三批集中供應地塊，其中武漢、重慶、杭州和青島的供應量相對較高，其余城市的供應量均在200萬平方米以下。22城之外，西安、常州也于本周發(fā)布了下一輪集中出讓地塊信息，總供應量也均超過了100萬平方米。

??土地成交

??鄭州、徐州集中土拍

??拉動成交量價環(huán)比回升

??成交方面。重點監(jiān)測城市總成交建筑面積回升至1044萬平方米，環(huán)比大增，同比也有22%的漲幅；總成交金額為273億元，較上周亦大幅回升，但卻不敵去年同期；價格方面，在鄭州、徐州有多宗優(yōu)質土地集中出讓的影響下，平均地價較上周環(huán)比上漲14%至3703元/平方米，但同比仍有23%的降幅。

       各能級城市方面。一線城市本周僅有2宗商辦用地成交，分別位于上海和深圳，均為底價成交。二線城市中，完成第二輪集中土拍的鄭州成交量最大，共成交19宗地，均為第二輪集中出讓地塊，總成交量達195萬平方米，共收金95億元，其余城市的成交量多在低位。三四線城市中，徐州的成交建面最大，總成交面積達455萬平方米，涉及51宗地，包括市區(qū)第二批集中出讓成交的25宗地，最終多由本土國企底價競得，外來規(guī)模房企中則僅有龍湖落下一子。

??市場熱度

??溢價率延續(xù)低位運行

??鄭州、徐州二輪集中土拍流拍率大增

??成交溢價方面。在整體土地市場熱度持續(xù)低溫的影響下，重點監(jiān)測城市的溢價率連續(xù)多個星期低位運行，本周也不例外，平均溢價率僅為0.6%。各能級城市的溢價率同樣也在5%以下徘徊，其中二線城市在鄭州有地塊封頂搖號出讓的影響下溢價率微漲至1%，一線和三四線城市的溢價率均在零點。

??土地市場“寒潮”同樣也波及到鄭州和徐州的第二輪土拍。對比首輪成交情況來看，鄭州和徐州第二輪集中成交規(guī)模和溢價水平都出現了大幅下降，且各有4幅地提前撤牌，流拍率分別漲至17%和14%。

??周度TOP5

??鄭州、徐州二輪集中土拍遇冷

??部分優(yōu)質用地價格下降

??同其他城市一樣，鄭州和徐州在本周完成的第二輪集中土拍熱度也明顯下滑。其中，鄭州本輪成交溢價率降至2.4%，曾是首輪競拍熱點的北龍湖也難逃提前撤牌和底價成交。首輪集中土拍高熱的徐州降溫更加顯著，第二輪集中土拍僅有1宗地進入搖號階段，大部分地塊則由地方國企托底，平均溢價率更是僅有0.78%。

??在土拍遇冷下，鄭州和徐州的部分優(yōu)質地塊價格也出現下調。以總價榜、單價榜中兩城入榜地塊來看，鄭州北龍湖板塊、徐州銅山板塊的宅地價格均較此前出現下調。以鄭州北龍湖地塊為例來看，該地塊拿地價格為14061元/平方米，已低于2019年周邊成交地塊的價格。

??重點地塊點評

??華潤置地底價收入鄭州北龍湖宅地

??地塊分析：

??11月19日，鄭州第二輪集中土拍落下帷幕。同之前完成土拍的其他城市一樣，鄭州第二輪集中土拍也上演著提前撤牌與國企托底的現象，市場熱度冷意明顯。具體來看，本次鄭州主城區(qū)計劃出讓15宗地，有4宗則因無人報名而臨期撤牌，最終順利成交11宗，成交總價為65.13億元，平均溢價率為2.45%，成交規(guī)模和熱度均較首輪顯著下降。

??11宗地中，最受關注的地塊莫過于位于北龍湖片區(qū)的鄭政東出[2021]15號（網）地塊。作為本次集中供地中北龍湖板塊唯一的純宅地，宗地也吸引了多家房企參拍。但受鄭州樓市整體降溫和地塊起拍總價相對較高影響，宗地最終底價成交，成交總價為20.01億元，平均樓板價為14061元/平方米。據地理位置來看，雖然宗地位于北龍湖板塊，但距離板塊中心湖心島較遠，且有連霍高速、動車編組站等不利因素。另外，項目周邊的生活配套仍有待完善，2公里內商業(yè)設施較少，居民生活需求較為不便。周邊樓市方面，目前項目周邊在售樓盤不多，平均價格約在3萬元/平方米，低于項目最高限價。由此來看，項目的利潤空間較為可觀。