[克而瑞]二輪土拍收官之城鄭州：樓市明顯遇冷、土拍熱度急劇下降，北龍湖板塊也難逃“流拍”

??11月19日，經(jīng)歷了特大暴雨、疫情之后的鄭州，終于迎來了第二輪集中土拍。作為二輪土拍收官之城，其土地市場(chǎng)是否也如其他二線城市一樣？底價(jià)成交、流拍、國企托底現(xiàn)象是否也會(huì)出現(xiàn)？熱度和盈利空間又會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

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??規(guī)則變化：首輪土拍“馬甲”橫行

??二輪出臺(tái)“禁馬甲、查資金”新規(guī)

??雖然鄭州首輪土拍九成地塊底價(jià)成交，但很大程度上是由于其城改地塊的屬性所致，熱點(diǎn)板塊土拍依舊十分高漲，北龍湖和經(jīng)開區(qū)4宗地塊還觸發(fā)封頂價(jià)，進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)。不僅如此，首輪集中土拍中3宗凈地，品牌房企共出動(dòng)百余個(gè)“馬甲”，繳納保證金高達(dá)1467億元，最終外來大型房企成為此次土拍的主角，本土中小房企基本陪跑。

??因此二輪土拍對(duì)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，禁止房企利用“馬甲”拿地：同一公司只能報(bào)名1次，參與競(jìng)買的企業(yè)在網(wǎng)上交易系統(tǒng)中申請(qǐng)競(jìng)買時(shí)，需在網(wǎng)上交易系統(tǒng)中填報(bào)承諾書，承諾具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、同一企業(yè)及控股公司不參與該宗地競(jìng)買。

??不僅如此，二輪土拍還限制房企的購地資金來源，并加大了違約的處罰力度。若房企競(jìng)得后經(jīng)審查不符合要求，不僅競(jìng)得結(jié)果無效，出讓人有權(quán)扣除成交價(jià)款的20%作為違約金，而且競(jìng)得人及參與同一宗地競(jìng)買的控股公司2年內(nèi)不得參加鄭州市土地出讓活動(dòng)。

??這一系列舉措均劍指首輪利用“馬甲”搶地的行為，并且嚴(yán)查資金來源也能提高房企參與拿地的準(zhǔn)入門檻，這些舉措都在加碼土拍市場(chǎng)，防止“炒地”，符合了“穩(wěn)地價(jià)”的政策導(dǎo)向，意在保證鄭州二輪土拍將表現(xiàn)平穩(wěn)，即使是在北龍湖等熱點(diǎn)板塊，也要避免出現(xiàn)首輪超高輪次競(jìng)拍的情形。

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??熱度變化：熱點(diǎn)板塊北龍湖也“流拍”

??熱度較首輪明顯下降

??鄭州第二輪集中供地的規(guī)模較首輪明顯下降，主城區(qū)共計(jì)掛牌了15宗含宅地塊（不含航空港區(qū)8宗），總建筑面積僅175萬平方米，較第一輪下降了76%。按照區(qū)域來看，包含惠濟(jì)區(qū)5宗、金水區(qū)4宗、鄭東新區(qū)、管城區(qū)和二七區(qū)各2宗。

??但是在開拍前一天，4宗土地被終止掛牌，其中包含北龍湖175畝地塊，該地也是本輪土拍中體量最大、起拍總價(jià)最高的地塊。

??就土拍結(jié)果來看，余下的11宗地均成功出讓，較首輪減少36宗；成交總建面為106萬平方米，較首輪下降了85%；成交總金額為65億元，與首輪相比，大幅收縮84%。值得注意的是，第二輪集中土拍優(yōu)質(zhì)地塊占比較首輪有所提升，因此平均樓板價(jià)較首輪增加7%，增至6162元/平方米。

??就熱度來看，二輪土拍中整體溢價(jià)率降至2.45%，較首輪下降了8.03個(gè)百分點(diǎn)。成功出讓的11宗地塊中僅管城回族區(qū)一宗宅地溢價(jià)成交，該地被電建以熔斷價(jià)12.06億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)為7145元/平方米，溢價(jià)率為15%。該地周邊在售同類項(xiàng)目均價(jià)約1.3萬元/平方米，據(jù)此測(cè)算的話，地房比約為55%，實(shí)現(xiàn)盈利不成問題。

??至于流拍率，由于開拍前終止出讓4宗，使得流拍率升至27%，較首輪明顯提升。這也與二輪土拍絕大部分城市表現(xiàn)一致，在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，二輪土拍流拍率較首輪明顯提升。值得注意的是，就連一直大熱的北龍湖板塊也出現(xiàn)了流拍（提前一天終止出讓），顯示出市場(chǎng)之“冷”。

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??事實(shí)上，由于其他城市二輪土拍遭遇寒冬，為避免土拍過冷，鄭州二輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價(jià)較之前周邊同類地塊的價(jià)格有一定的下調(diào)，二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、金水區(qū)均有地塊涉及，降幅從4%到32%不等。在地價(jià)真實(shí)下降的情況下，這些土地也均底價(jià)成交，足以見得當(dāng)前市場(chǎng)信心較弱、房企拿地十分謹(jǐn)慎。

??由于二輪土拍基本底價(jià)成交，而之前成交地塊多溢價(jià)成交，從實(shí)際樓板價(jià)來看，絕大多數(shù)地塊成交樓板價(jià)較之前呈下降趨勢(shì)，典型如惠濟(jì)區(qū)59號(hào)地塊，該地被天河投資以底價(jià)16268萬元競(jìng)得，成交樓板價(jià)4119元/平方米，而萬科去年年底在其一路之隔拿地樓板價(jià)高達(dá)7163元/平方米，這樣對(duì)比來看，樓板價(jià)降幅高達(dá)42%，拿地成本明顯降低。

??再對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來看，8宗純宅地平均地房比為0.34，盈利空間還是比較可觀的。就以本輪集中土拍中起拍樓板價(jià)和成交價(jià)最高的北龍湖15號(hào)地塊為例，該板塊一直是房企必爭(zhēng)的熱門板塊，本輪土拍該地卻被華潤(rùn)以底價(jià)20.01億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)為14601元/平方米，而該地備案商品住宅毛坯限價(jià)31300元/平方米，精裝額外加4700元/平方米，即使按照毛坯限價(jià)限售的話，地房比也僅有47%，如果精裝銷售的話，地房比更是低至39%。

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??樓市表現(xiàn)：疫情、暴雨雙重夾擊下

??鄭州新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌

??值得注意的是，盡管大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，但是受疫情、洪災(zāi)等影響，鄭州商品住宅市場(chǎng)仍在低位周期。截止11月中旬，鄭州商品住宅去化周期已經(jīng)近20個(gè)月，8月之后月均成交量?jī)H有70萬平方米，較3-7月月均成交量下降了約三成，較去年同期月均成交量更是已經(jīng)腰斬，成交均價(jià)也呈下降趨勢(shì)。

??結(jié)合近期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，10月份鄭州主城區(qū)約有16個(gè)項(xiàng)目入市，平均去化率僅有37%，即使部分項(xiàng)目降價(jià)幅度已經(jīng)高達(dá)15%，但銷售效果依然不及預(yù)期，這也在一定程度上解釋了本次集中土拍為何這樣冷清。

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??房企拿地：品牌房企積極性降低

??地方國企的支撐性明顯提升

??與首輪集中供地萬科、保利、碧桂園、融創(chuàng)、華潤(rùn)等龍頭房企積極拿地不同，二輪土拍中品牌房企相對(duì)較少，僅有華潤(rùn)、電建和中鐵三家，并且三家房企均僅拿1宗，尤其是一向是房企必爭(zhēng)之地的北龍湖地塊被華潤(rùn)底價(jià)競(jìng)得（另一宗流拍），更是出乎意料，其余的地塊多被地房國企、城投公司托底。

??造成這種現(xiàn)象，既有鄭州新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行的影響，也與“三條紅線”之下房企日益增加的資金壓力的影響；并且鄭州本次集中土拍還新出臺(tái)了“禁馬甲、禁金融融資借款”等新規(guī)，層層阻力之下，鄭州二輪土拍遇冷也在意料之中。

??綜合來看，作為二輪土拍收官之城的鄭州，與其他城市二輪土拍一樣，也以高流拍和底價(jià)成交“冷淡”收?qǐng)?。不僅如此，在商品住宅市場(chǎng)下行的影響下，一向土拍熱度較高的北龍湖地塊也遭遇了“流拍”。

??結(jié)合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)?？紤]到杭州、廣州、南京、蘇州等多個(gè)城市三輪土拍競(jìng)拍門檻適度“放松”，如杭州恢復(fù)預(yù)申請(qǐng)、廣州取消全周期限價(jià)、南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競(jìng)自持（公共住房）上限等新規(guī)，這些利好釋放之下，房企拍地的積極性將有所提升，三輪集中土拍的熱度或?qū)⑿》嵘?，高流拍的現(xiàn)象也將有所改善。