??完整報告下載：《二批次集中供地總結(jié)與三批次分析》

??二批次集中供地總結(jié)：市場關注度平淡，穩(wěn)健型房企收獲豐盛

??截至11月14日，除了鄭州以外，其余21個城市皆完成第二批集中供地(下文數(shù)據(jù)皆不含鄭州兩批次集中供地)，總計成交住宅用地（含綜合用地，下同）636宗地塊，較首批次減少193宗地塊；成交用地面積約3342公頃，較首批次4820公頃減少約30.7%；成交規(guī)劃建筑面積0.71億平米，較首批次1.04億平米減少約31.7%；土地成交價款總計6371億元，較首批次1.03萬億元減少約37.9%；宗地成交率65.4%(宗地成交率=成交宗地數(shù)/供應宗地數(shù))，較首批次94.1%減少約28.7個百分點；綜合溢價率4.11%（綜合溢價率=成交價之和÷起始價之和-1），較首批次15.0%減少約10.9個百分點。

??上述指標與首批次相比皆有一定程度地下滑，主要可從規(guī)則調(diào)整、供應節(jié)奏、城市表現(xiàn)和房企表現(xiàn)4個維度分析：

??1、規(guī)則調(diào)整：二批次拍地規(guī)則趨嚴，對房企的資金實力要求更高

??受8月土拍新規(guī)影響，各城市相繼優(yōu)化其土拍規(guī)則，主要體現(xiàn)在4個方面：①嚴審房企開發(fā)資質(zhì)與資金來源；②單宗住宅用地溢價率不得超15%；③不以競配建等方式增加實際地價；④可通過競一次性報價、搖號、競品質(zhì)方式確定競得人。其中對參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來源審核可視為土拍政策在企業(yè)自制方面的收緊，加之在房企的三線四檔管控與銀行貸款兩集中的調(diào)控作用下，房企整體融資環(huán)境收緊，促使房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹慎。

??2、供應節(jié)奏：土地供應與房企拿地意愿產(chǎn)生錯配，是導致二批次土拍趨于理性的重要因素

??對于房企來說，第一批集中供地可以補充本年貨值，第三批年底拿地可在來年初再補齊土地出讓金，除了能補充來年貨值，亦能緩解房企的年內(nèi)現(xiàn)金流壓力。從這一方面看，第二批房企拿地意愿也相對較低，導致性價比較低的地塊產(chǎn)生報名人數(shù)不足或者流拍的情況。供應節(jié)奏與房企拿地意愿呈現(xiàn)時間上的不匹配，疊加政策調(diào)整趨嚴，因此第二批集中供地情況整體偏冷。

??3、城市表現(xiàn)：深圳由于所推出地塊性價比高，市場關注度依然保持高位

??雖然整體市場表現(xiàn)平淡，仍有部分城市由于調(diào)整得宜，關注度依然較高，以深圳為例，綜合溢價率12.1%，23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價上限后競自持面積，市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于大部分集中供地城市。主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，除了達到三穩(wěn)的目的外，也為房企留下足夠的利潤空間，因而深耕區(qū)域的房企參與熱情較高。

??4、房企表現(xiàn)：財務穩(wěn)健型房企躍為C位，中海、龍湖收獲豐盛

??由于前述原因，對于房企來說，在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于如中海、龍湖等財務穩(wěn)健型房企在逆周期時獲取性價比更高的土地資源。從二批次的房企表現(xiàn)來看亦是如此，中海合計獲取25宗地，為二批次獲地之冠；龍湖與中國鐵建分別獲地22宗與18宗，位列二三名。

??三批次集中供地分析：房企積極性有望提高，市場逐步企穩(wěn)

??隨著二批次集中供地進入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規(guī)則，無錫已于11月初完成三批次集中供地出讓?？傮w而言，從規(guī)則調(diào)整、供應規(guī)模、供應結(jié)構(gòu)與房企未來動作4個維度進行分析：

??1、規(guī)則調(diào)整：三批次規(guī)則相比于二批次有穩(wěn)有放，促進土地市場平穩(wěn)

??總的來說，第三批較第二批的規(guī)則有所放松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個方面：就房企資質(zhì)而言，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級降至2級或3級)以及放寬聯(lián)合拿地的限制；就資金要求而言，如蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調(diào)至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，又如廣州允許土地款分期支付，部分宗地取消一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，調(diào)整成最長6個月內(nèi)付清；就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓，如合肥二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，同時，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的占比從二批次40%降至三批次30%，為房企留下一定的利潤空間。值得注意的是，為確保第三批供地平穩(wěn)出讓，杭州三批次集中供地重啟了“勾地”預公告。

??綜上，可以歸納三批次的規(guī)則調(diào)整主要為房企的“現(xiàn)金流”緩解壓力，如多個城市降低保證金比例與延長土地款支付周期，不過房企資金來源審核、溢價率不得超過15%，以及搖號、競(定)品質(zhì)方式確定競得人等規(guī)則依然沒有放松，表明在穩(wěn)地價的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是首重要務。

??2、供應規(guī)模：為了完成年度宅地供應完成率，預計多數(shù)城市的三批次供地將會加大出讓規(guī)模

??從往年土拍成交數(shù)據(jù)來看，一年中的11、12月皆為土地供應與成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市為完成當年的土地供應計劃，會在年底大量供應地塊以達成完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強，有效提高房企的拿地意愿。基于上述邏輯，觀察已公告三批次供地的城市，可以發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市均加大土地供應力度，如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的三批次規(guī)劃建面的供應規(guī)模與二批次相比均呈現(xiàn)100%以上增長，蘇州更是高達184.2%的供應增加。

??進一步從2021年宅地供應完成率來看，合計兩批次僅有北京達到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應計劃仍有一段距離。隨著已公告三批次的城市加大供應規(guī)模，預計未公告三批次的多數(shù)城市會仿而效之，出讓規(guī)模的增長將會成為三批次集中供地的主旋律。

??3、供應結(jié)構(gòu)：相比于二批次，預計三批次大多城市會釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊以提高房企拿地意愿

??結(jié)合上段所述，各城市為了完成年度宅地供應完成率，除了加大供應規(guī)模外，不排除三批次各城市會釋放較優(yōu)質(zhì)地塊來穩(wěn)定市場情緒。從已公告三批次供地的城市來看亦是如此，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區(qū)供應規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，目前三批次預公告的核心區(qū)供應規(guī)劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。同時從地塊條件來看，51宗地中有42宗為純宅地，有利于房企算賬與去化，進而提高房企的拿地意愿。

??4、房企動作：伴隨近期行業(yè)積極信號頻出，房企拿地熱情會有所提升，未來合作開發(fā)將會增多，代建模式漸受關注

??從完成第三批集中供地的無錫來看，延續(xù)其他城市二批次情況，以當?shù)貒笈c財務穩(wěn)健型房企為拿地主力軍，不過隨著各城市釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊與拍地規(guī)則的適當放松，疊加近期行業(yè)的積極信號頻出，預計三批次的市場熱情會有所提高。

??同時，基于地方國企與城投公司二批次集中供地拿地占比較高，且預期三批次仍會占有一定份額，在“追求利潤”與“術業(yè)有專攻”的背景下，不排除當?shù)貒笈c城投公司會拿出所競得地塊尋求外部合作。因此，在高風險房企逐漸曝光并退出市場后，財務穩(wěn)健且具有品牌效應的房企會迎來一波大力發(fā)展的合作機會，尤其“代建模式”未來或成為行業(yè)的重點關注業(yè)務，為房企“轉(zhuǎn)型”或“轉(zhuǎn)性”提供了一條可行之路。