[克而瑞]一、二輪“集中供地”之變：技術(shù)性降溫、規(guī)模房企“隱身”

??隨著鄭州土拍的結(jié)束，第二輪22城集中供地已經(jīng)全部完結(jié)。相較于第一輪集中供地的火熱，第二輪集中供地?zé)岫润E降，盡顯“涼意”。主要原因源自政策面的調(diào)控：多城為給過熱的土地市場降溫，通過現(xiàn)房銷售、競品質(zhì)、禁馬甲、嚴(yán)查拍地資金、提高保證金、提高地塊配建比例等“技術(shù)性”手段保障地價平穩(wěn)運行，部分城市甚至在第二輪供地中“隱藏”了優(yōu)質(zhì)地塊。

??對比第一、二輪集中供地來看，主要呈現(xiàn)三方面特征：

??第一，溢價率持續(xù)下探、流拍率直線上升。與第一輪部分城市“地王頻出”相比，在第二輪集中供地中，底價成交成為常態(tài)，22城平均溢價率僅為4%，其中超八成城市溢價率較第一輪大幅下降。即使是限價降低20%的深圳，僅有2宗地塊溢價超過10%。與之對應(yīng)的是流拍現(xiàn)象頻出，北京、杭州、長沙等城流拍率達到50%以上。溢價率、流拍率剪刀差持續(xù)擴大也印證了第二輪集中供地“秋意濃”。

??第二，規(guī)模房企集體隱身，國企、央企、地方城投公司“托底”。第一輪中規(guī)模房企投資的策略是提前出擊，數(shù)據(jù)來看，TOP30房企拍得首輪近四成地塊。第二輪則出現(xiàn)翻天覆地的變化，在銷售難、融資緊之下，規(guī)模房企、品牌房企幾乎集體“隱身”，拿地意愿降至冰點，取而代之的是少數(shù)大型國企、央企以及部分地方城投公司在土拍中“頻頻托底”。絕大多數(shù)房企的投資態(tài)度也從第一輪的“拼資金、憑運氣”搶地，轉(zhuǎn)變?yōu)榈诙喌摹疤善健?，從“不賺錢也要拿地”到“降價也無人問津”的市場轉(zhuǎn)變足以見得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎程度。

??第三，集中供地22城“偃旗息鼓”，非重點城市同樣降溫顯著。在首輪集中供地中，存在“按下葫蘆浮起瓢”的現(xiàn)象，在差異化的投資策略下，長三角縣市地價屢創(chuàng)新高。但在第二輪集中供地中，土地市場并未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的“熱與冷”，非重點城市土拍同樣降溫顯著，溢價率已經(jīng)跌至6%，例如揚州第二輪中成交地塊均以低溢價為主。

??01

??整體：第二輪集中供地?zé)岫蕊@著下降

??流拍、中止比例激增

??隨著行業(yè)高強度調(diào)控不斷，房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓，兩次集中供地的市場氛圍截然不同。從最終成交結(jié)果來看對比亦十分顯著：

??與第一輪集中供地相比，第二輪集中供地總成交建面、總成交金額分別大幅下降37%和41%,成交幅數(shù)也從877幅降至641，降幅高達27%，在供應(yīng)幅數(shù)基本持平的情況下，成交降幅尤為顯著；

??溢價率方面，在兩批集中供地均有多城市執(zhí)行“雙限”的情況下，第一輪集中供地的平均溢價率達到15%，而第二輪僅有4%，可見整體土地市場競拍熱度大幅度降低，底價成交成為常態(tài)；

??與之相應(yīng)的是整體流拍率的大幅上升，第一批集中供地僅有6%地塊流拍，主要是由于地塊區(qū)位較偏而導(dǎo)致的，第二批集中供地流拍率大幅上升至32%，超過三成地塊流拍。

??1、規(guī)模：深圳、廈門供應(yīng)大增帶動成交上漲，杭州、長沙跌幅超7成

??第二輪集中供地中，22城總成交建面大幅下降近4成左右，分城市來看成交規(guī)模也是以下降為主，但不同的城市間仍分化顯著：

??22個核心城市中，僅6個城市成交規(guī)模較首輪有所提升，另外16個城市第二輪成交規(guī)模均較首輪下降，尤其是杭州、長沙、廣州等城市第二輪的成交建面比第一輪下降了50%以上。

??深圳、廈門、青島、無錫、長春和成都第二輪集中供地的成交總建面較首輪不跌反漲。

??深圳、廈門作為熱度較高的熱點城市，在首輪集中供地中供應(yīng)幅數(shù)不足10宗，是首輪供應(yīng)量最低的城市，因此第二輪成交規(guī)模的上漲實際上是受到供應(yīng)上漲的帶動，成交總建面分別大漲208%和168%。且這兩個城市長期以來土地供應(yīng)都處于相對低位水平，宅地資源稀缺，在集中供地中明顯增大了供應(yīng)量，因此每次土拍市場均表現(xiàn)得較為積極。

??此外青島、無錫等4個城市，第二輪成交建面的上漲，主要也是得益于供地規(guī)模的上升。從供應(yīng)的總建面來看，青島、成都第二輪集中供地的總建面分別較首輪上升了95%和62%。

??2、溢價率：二輪較首輪下降11pct，重慶、杭州降幅最大（略）02

??政策端：第二輪拍地門檻顯著上升

??控溢價、競品質(zhì)成主流

??隨著近幾年土地市場熱度提升，很多城市已經(jīng)陸續(xù)在土拍階段出臺了一些例如限價、限售之類的“控溫”政策。在首輪集中供地時，北京、上海等一線城市已經(jīng)具備較為完善的土拍調(diào)控政策，部分二三線城市還相對寬松；但由于首輪集中供地以高熱收場，許多城市的第二輪集中供地均有所延遲，在競拍條件上進行了更多、更全面的設(shè)置。從結(jié)果上來看，土拍政策的持續(xù)加碼，也確實達到了給地市降溫的效果。本章主要從提升競拍門檻、“限價”降低、以及價格觸頂后的“競自持、競配建、競方案”三方面來進行對比。1、提升門檻：禁止馬甲公司參拍，提升資金審查范圍首輪集中供地時，大部分城市對于參拍企業(yè)的要求與以往差別不大，也沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求、商業(yè)引進或自持物業(yè)要求、禁馬甲等舉措，中小型房企積極參拍，導(dǎo)致了部分地塊參拍的房企數(shù)量過多，還有一些資金實力雄厚的房企為了在搖號環(huán)節(jié)增大競得可能性，動用馬甲公司參與競拍。

??禁馬甲公司：

??首輪僅有無錫、南京、上海和合肥有明確的禁馬甲要求，而第二輪則基本所有的城市都出臺了相關(guān)規(guī)定，要求同一競買人及同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（含聯(lián)合競買）同一幅地塊。其中深圳更是要求同一企業(yè)限競3宗地，已競得3宗用地的企業(yè)，則自動喪失本批次用地的繼續(xù)競買資格；南京則在首輪禁馬甲的前提下，增加了限房企參拍地塊數(shù)量不得超過總宗數(shù)30%的規(guī)定。禁止馬甲公司參拍，一方面是減少哄抬地價的可能性，另一方面也減少了部龍頭房企、規(guī)模房企壟斷式拿地的可能性。

??資金審核：

??由于對房企的金融監(jiān)管、三道紅線等政策早已出臺，因此大部分城市首輪就在資金審查方面有一定的要求，隨著首輪土拍高熱度落幕，第二輪集中供地對于資金方面的審查更加嚴(yán)格：首輪的資金審核主要對象是“競拍保證金”，而第二輪大部分城市對于資金審核的范圍擴大至“拿地資金”，包括保證金和競得后需要交付的土地款，對于房企自有資金的要求更高。而上海、北京則從首輪開始就嚴(yán)查整體購地資金來源，對于中小房企而言，一線城市的拿地門檻之高也在此有所體現(xiàn)。

??企業(yè)資質(zhì)：

??整體來看，在競拍資質(zhì)方面的調(diào)整幅度沒有禁馬甲和資金監(jiān)管加強的力度大，但仍有一定的提升：南京在首輪要求境內(nèi)企業(yè)參拍必須有房地產(chǎn)開發(fā)三級或以上資質(zhì)，但第二輪集中供地中，部分地塊的資質(zhì)要求提升至二級及以上、甚至一級資質(zhì)才能參拍；此外還有長沙、青島等城市，均通過在個別地塊出讓要求中增加引入商業(yè)、品牌酒店、辦公總部的要求，提升了對房企資質(zhì)和運營水平的要求。

??2、限價調(diào)整：22城全部實施限地價，最高溢價下調(diào)近30個百分點

??為控制房企的拿地成本，避免“面粉貴過面包”的情況持續(xù)發(fā)生，在集中供地之前諸多熱點城市采取了“限地價、限房價、競配建”的競拍方式，在首輪集中供地中，大部分城市也沿用了這樣的競拍方式，僅有武漢、重慶兩城市沒有實施限地價，北京也僅有部分熱點地塊限地價，非熱點地塊則沒有設(shè)置上限。

??而進入第二輪集中供地以后，武漢、重慶也加入了限地價的陣營，從總價上控制了房企的拿地成本。

??值得一提的是，對比兩輪限價的最高溢價率來看，大部分城市第二輪最高溢價率較第一輪都有所下調(diào)：

??首輪各城市設(shè)置的最高溢價率大約可分為3個檔次：天津、長沙、鄭州、廈門部分地塊設(shè)置的最高溢價率達到50%左右，其次南京、杭州、福州、合肥等地最高溢價率在30%左右；上海、無錫、沈陽則將最高溢價率控制在20%以內(nèi)，上海的最高溢價率僅有11%。

??進入第二輪集中供地后，最高限價的溢價率普遍有所下調(diào)，且上限均控制在15%左右，平均下調(diào)幅度約15個百分點。

       值得一提的是，第二輪集中供地并非從一開始就采用了降低最高溢價率，而是在撤牌后重新掛牌，將溢價率下調(diào)至15%左右。典型城市如深圳、天津等：深圳將22宗地塊全部撤牌后重新掛牌，所有地塊的總價限價整體下調(diào)20%，最高溢價率從45%整體降至15%，銷售指導(dǎo)價也隨之下降，降幅在3%-10%左右。

??3、競配建調(diào)整：從競配建增加無形成本，到競方案提升項目品質(zhì)（略）

??4、各城土拍“因地施策”，調(diào)控顆粒度持續(xù)提升（略）

??03

??城市端：22城地市熱度驟降

??僅深圳、廈門表現(xiàn)相對穩(wěn)健

??隨著鄭州、寧波兩城完成第二輪集中供地，22個重點城市的第二輪集中供地土拍均已結(jié)束，同樣是集中大批量出讓土地，但兩輪集中供地的表現(xiàn)截然不同。本節(jié)將從城市層面，通過流拍率、底價和觸頂成交比例，對比不同城市兩輪集中供地的差異，找出哪些城市熱度變化較大，哪些城市土地市場則相對“堅挺”。

??1、流拍率：多城地塊無人問津，杭州、廣州等第二輪流拍率超5成

??首先從流拍情況來看，在第二輪土拍流拍率比第一輪增加了26個百分點的整體情況下，不同城市的流拍率也產(chǎn)生較大的變動。（為統(tǒng)一口徑，在此把掛牌期間政府回收、撤牌的地塊也計入流拍范圍內(nèi)。）

??對比兩輪變化，第二輪流拍率增幅最大的城市是長沙、杭州、沈陽和廣州，且這些城市第二輪的流拍率均在50%以上。

??具體到四個城市來看：

??長沙在首輪集中供地中，僅有3宗流拍，流拍率8%；而第二輪集中供地在掛牌截止前夕，就已有16宗地提前終止，僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍，最終流拍率高達66%，投資“涼意”濃郁；

??杭州本次土拍在經(jīng)歷了整體延期、土拍規(guī)則調(diào)整、部門地塊撤牌等變故之后，最終共成交14宗宅地，流拍率達到55%；

??沈陽第二次集中供地伊始，共掛出44宗涉宅用地，但又22宗在開拍前一天緊急中止出讓，余下的22宗地中3宗流拍，僅成交19宗，流拍率高達57%，較首輪上升了45個百分點；

??廣州掛出48宗涉宅地，流拍土地多達25宗，僅成交23宗，流拍率高達52%，較首輪上升了近40個百分點。

??值得一提的是，第二輪集中供地的流拍并不僅發(fā)生在區(qū)域、位置條件較弱的地塊上，部分核心區(qū)位的地塊也開始流拍。長沙流拍的地塊中，分別有位于岳麓區(qū)市政府板塊、天心區(qū)中心板塊和雨花區(qū)中心板塊的地塊；杭州西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)也有地塊流拍；鄭州流拍地塊中，有1宗位于熱門的北龍湖板塊；成都、合肥等地也有位置相對核心的地塊流拍。

??反之北京、廈門在兩輪集中供地中，均保持了“零流拍”，主要來看原因有所不同：北京作為首都，其含宅地塊一直是稀缺資源，即使在條件相對苛刻的情況下，依然有國企、央企托底；廈門則主要是由于土地供應(yīng)持續(xù)緊缺，兩輪集中供地合計也僅成交了16宗含宅地塊，且第二輪集中供地時間較早（6月10日），當(dāng)時房企的流動性相對還較為充足、拿地積極性仍存，因此沒有產(chǎn)生流拍的現(xiàn)象。

??2、底價與觸頂：底價拿地成常態(tài)，觸頂成交下降17個百分點

??除了溢價率以外，地塊的底價成交與觸頂成交比例也在一定程度上體現(xiàn)了土地市場的冷熱情況。

??底價成交：

??首先從兩次土拍的底價成交比例變化情況來看，第二批集中供地的底價成交比例高達74%，較第一批上升30個百分點。底價成交在第二輪集中供地中成為常態(tài)，多數(shù)地塊以僅有1家房企參拍、底價成交收場，房企的參拍積極性較首輪大幅下降。

??分城市來看，第二批集中供地的底價成交比例普遍高于首輪，僅有青島、深圳兩地例外，這兩個城市第二輪集中供地底價成交的比例得以回落，主要是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變所導(dǎo)致的：

??青島的土地出讓長期以定向出讓為主，因此底價成交也是常態(tài)。在首輪集中供地中，僅有1宗開平路45號地塊吸引了包括萬科、保利、龍湖、華潤等龍頭房企在內(nèi)的近20家房企參拍，最終以65%溢價率成交，而其他地塊均為底價成交；第二輪集中供地中，主要是有4宗位于西海岸核心板塊的地塊觸發(fā)熔斷，轉(zhuǎn)為競品質(zhì)地塊，因此主要是優(yōu)質(zhì)地塊的出讓降低了第二輪集中供地的底價成交比例。

??同樣，深圳首輪集中供地僅有6宗涉宅地塊，且其中3宗為保障性住房，因此底價成交的比例高達50%，第二輪深圳供應(yīng)了相對較多的商品住宅地塊，因此底價成交地塊比例有所下降。

??從兩輪底價成交的整體情況來看，長沙、濟南、武漢、重慶、青島和長春的底價成交比例最高，均為省會或省級核心城市，一方面購買力主要來自于省內(nèi)購房者，但支撐力度不及珠三角、長三角區(qū)域，另一方面這些城市的土地供應(yīng)量長期處于高位，房企高價參拍的積極性也不足。

??觸頂成交：

??集中供地以來為控制整體的土拍溢價率，大部分城市都在土地出讓階段設(shè)置了最高限價，一旦參拍房企出價“觸頂”則進入二次競拍環(huán)節(jié)，二次競拍包括競自持、競租賃用房、競政府產(chǎn)權(quán)、競品質(zhì)等多種競拍方式，一個城市在集中出讓的過程中，地塊“觸頂”情況越多，則說明土地市場越熱，房企競拍的積極性越高。

??整體來看，首輪地塊觸頂成交比例約為31%，但第二輪集中供地則僅有14%的地塊觸頂成交，降幅達到17個百分點。

??細(xì)化到城市層面，無錫是首輪集中供地“觸頂率”最高的城市，共有80余家房企參拍，16宗出讓成功的地塊中有15宗觸及頂價，進入競自持環(huán)節(jié)，整體地市的熱度較高；且無錫的第二輪集中供地，在部分地塊下調(diào)的最高限價之后，也有四成地塊觸頂成交。

??從無錫出讓的地塊條件來看，首輪集中出讓的地塊條件較好，周邊配套都已經(jīng)基本完善，所以即使盈利空間不大，也吸引了大量房企積極參拍、導(dǎo)致地塊大量觸及最高限價；第二輪集中供地在市場整體環(huán)境趨冷的情況下，地塊熱度發(fā)生分化，僅有位于梁溪、濱湖、惠山城區(qū)的地塊觸及上限，而遠郊地塊基本都低溢價成交。

??在大部分城市都是首輪觸頂率大于第二輪觸頂率的情況下，福州、深圳卻正好相反，第二輪觸頂成交比例較第一輪不跌反升：福州第二輪集中供地，地塊的最高限價從溢價率30%降至15%，調(diào)低了最高限價，是地塊觸頂比例提升的主要原因，此外福州第二輪集中供地一旦“觸頂”，則進入搖號環(huán)節(jié)，沒有其他二次競拍環(huán)節(jié)，不但沒有隱形成本，也給了很多中小房企拿地的機會。

??深圳也是在第二輪集中供地中實現(xiàn)了地價、房價“雙降”后，有17宗地達到最高限價。一方面調(diào)低最高限價，有助于控制房企的拿地成本，另一方面在“觸頂”后以競自持、競租賃的形式進行二次競拍，能夠保證租賃用房的供應(yīng)量，對滿足各類市場需求起到一定的幫助。

??3、熱度變化：深圳、廈門較為“穩(wěn)健”、武漢、杭州遇冷明顯（部分略）

??一般情況下，城市土地市場熱度主要靠溢價率體現(xiàn)，但在集中供地背景下，多數(shù)地塊均有最高限價，溢價率上限受到控制，因此僅用溢價率難以體現(xiàn)土地市場熱度。為相對完整地對比集中供地背景下各城市的市場熱度情況，CRIC結(jié)合了整體溢價率、成交總建面、底價成交比例、流拍率四項指標(biāo)，以求更加真實地體現(xiàn)各城市土地市場的熱度。

??根據(jù)四項指標(biāo)，對22個城市兩輪土地市場熱度進行綜合打分后，第一輪集中供地22個城市平均市場熱度得分為78.18，第二輪平均熱度得分則降至70.74，其中底價成交和流拍兩個維度的分?jǐn)?shù)下降幅度最大，第二輪集中供地的“遇冷”也主要體現(xiàn)在此。

??細(xì)化到城市來看，根據(jù)不同城市在四個維度的總體得分情況將其分為3個梯隊，高于80分的可視作熱度相對較高，70-80分熱度相對正常，低于70分則說明該城市土拍熱度在22城中較低。

??首輪集中供地中，熱度較高的城市有武漢、杭州、南京、深圳、合肥、廈門、寧波和重慶，除武漢和重慶以外，均為珠三角和長三角的核心城市，城市群效應(yīng)依然顯著，值得一提的是，重慶的熱度得分較高主要是由于地塊沒有限價，普遍拍出了較高的溢價率。反之，熱度較低的城市是長春和青島，大批量地塊底價出讓，并未在集中供地中掀起高熱。

??第二輪集中供地中，僅剩深圳、廈門得分在80分以上，一方面得益于土拍時間較早，房企資金仍相對充裕，另一方面還是由于城市含宅地塊供應(yīng)量較低，導(dǎo)致土地資源更加稀缺；從城市得分的分布情況來看，第二輪集中供地中熱度低于70分的城市大幅增加，武漢、杭州等首輪表現(xiàn)較熱的城市在第二輪中得分也大幅下降，熱度下降2個等級。

     4、22城以外：成交金額占比結(jié)構(gòu)性提升，但熱度同步回落（略）

      04

??企業(yè)端：民企集體隱身

??國企央企是“托底”主力軍

??從企業(yè)角度來看，兩輪集中供地的表現(xiàn)也大相徑庭：首輪集中供地中區(qū)域深耕型房企、規(guī)模房企均表現(xiàn)較為積極，而第二輪集中供地中不少民企“隱身”，國企和地方平臺公司成為拿地的主要力量。

??一方面由于從受到“三道紅線”等金融監(jiān)管政策，2021年房企的融資現(xiàn)金流急劇收縮，另一方面第二輪集中供地中各城市對拿地自有資金的審核加強，拿地門檻大幅提升。

??1、投資力度：民企在第二輪土拍“銷聲匿跡”，拿地力度大降8成

??由于實施集中供地的22城是目前全國房地產(chǎn)市場的最核心城市，因此兩輪集中供地合計吸引了200家以上的房企參拍、拿地，CRIC統(tǒng)計了銷售百強房企在這兩輪集中供地中的拿地情況。

??整體來看，百強房企在首輪集中供地中，拿地金額超過9200億元，而在第二輪集中供地中，拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達63%。

??按企業(yè)類型來看，民企的降幅最大，國企央企第二輪拿地金額較第一輪下降42%，而民企的力度收縮幅度高達83%?？梢婋S著融資、土拍政策持續(xù)趨緊，民企受影響程度遠比國企央企更加嚴(yán)重。

??從金額的集中度來看，這樣的現(xiàn)象更為明顯：

??首輪集中供地中，百強房企中民企拿地金額占比達52%，而國企拿地金額占比48%，兩者“平分秋色”，甚至民企占比略高；但在第二輪集中供地中，民企的投資金額占比減半，僅剩25%，而剩余的75%則均由國企央企占據(jù)。

??按兩輪投資力度的漲跌變化，可將房企分為兩大類：

??一是拿地幅度大幅降低的房企，以融創(chuàng)、新城、中駿、德信、新希望等民企為代表，這些房企在第二輪集中供地中，投資金額甚至不足10億元，與首輪投資態(tài)度形成鮮明的對比。

??另一類則是拿地力度不跌反升的房企，從統(tǒng)計結(jié)果來看，此類房企全部來自國企央企，包括中海、保利置業(yè)、華發(fā)、金隅等。

??金隅作為北京本土國企，在首輪集中供地中，僅在天津拿下一宗商住地塊，總價11.9億元；而在第二次集中出讓中，金隅在北京、南京和杭州共拿下4宗地塊，總金額140億元，除北京1宗地塊是合作拿地以外，其他3宗地塊均為獨立拿地。

??中海則是第二輪集中供地中拿地金額最高的房企，在首輪集中供地拿地金額也達到170億元的情況下，中海在第二輪集中供地中持續(xù)發(fā)力，在深圳、廣州、南京等熱門城市均有3宗以上地塊入賬。

??而按銷售梯隊來看，TOP21-30強房企拿地力度大幅下降，第二輪集中供地拿地金額較首輪減少了93%，首輪中拿地積極的龍光、融信、佳兆業(yè)等在第二輪集中供地中均無斬獲。

??在21-30強梯隊投資極速收斂后，各梯隊房企在第二輪集中供地的拿地集中度也發(fā)生改變，前30強房企金額占比明顯下滑，而后70家房企的占比大幅上升，30-50強、后50強房企拿地金額占比幅度各上漲7個百分點。

      30強以前的房企在二輪供地中拿地收斂程度更為明顯，主要原因有二：一方面規(guī)模房企在首輪集中供地時，已經(jīng)搶先納儲，投資需求得到一定的滿足；另一方面則是在政策的持續(xù)收緊下，“禁馬甲”等政策限制了規(guī)模房企大幅攬地。

??2、企業(yè)表現(xiàn)：中海、保利、華潤、綠城等首輪、二輪投資均積極（略）

??3、拿地分布：南京、蘇州、重慶受青睞，龍湖、保利、萬科布局最廣（略）

??05

??總結(jié)與展望

??關(guān)注第三輪與明年第一輪機會

??通過合作開發(fā)介入核心城市

??第二輪集中供地結(jié)束，已經(jīng)進入11月下旬，各地的第三輪土拍才將持續(xù)拉開序幕。無錫作為第一個完成第三輪集中供地的城市，市場表現(xiàn)也同樣不盡人意，市場熱度低至冰點。

??當(dāng)前金融環(huán)境有放寬意向、但暫無實際舉措的情況下，大多數(shù)房企仍然深陷現(xiàn)金流危機，預(yù)計短期內(nèi)這樣的現(xiàn)象難以改善，第三輪的集中供地還將延續(xù)第二輪的“涼意”，依靠國企、央企和本地城投公司托底拿地。

??1、金融端口有望打開，但發(fā)債主體仍以國企、城投為主

??自9月末央行首次提及指導(dǎo)銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展后，10月至11月央行、銀保監(jiān)會和中房協(xié)陸續(xù)召開了房企座談會、房地產(chǎn)金融工作座談會等，意在維護、促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

??在這樣頻繁的發(fā)聲下，銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資口逐步放開，首先以國企、地方政府平臺為主，例如保利、招商、光明地產(chǎn)分別公告擬發(fā)行20億、30億和5億的中期票據(jù)。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布融資，涉及規(guī)模達到287.8億。

??雖然金融端有松口跡象，對于行業(yè)整體而言起到鼓舞信心的作用，但是目前發(fā)行債券的企業(yè)仍以國企、城投公司為主，此類企業(yè)具有政府信用背書，評級相對較高。其他評級較低的民企目前仍然暫無發(fā)債跡象，但實際上民企正是當(dāng)前受到現(xiàn)金流壓力最大的房企類型。

??因此，在第三輪集中供地中，預(yù)計拿地力量仍以國企為主，地方城投依然承擔(dān)“托底”的功能，其他民企、中小型房企年末工作的重心還將放在促銷售、促回款以及償債上。

??2、競拍門檻較第二輪有所放松，意圖刺激更多房企參拍

??截止11月下旬，無錫已經(jīng)率先完成了第三輪集中供地，作為前兩輪集中供地?zé)岫缺憩F(xiàn)都不錯的城市，也難免受到市場廣泛降溫的影響，第三輪集中供地的成交熱度也降至冰點，大部分地塊都僅有一家房企參拍，最終底價成交。

??在當(dāng)前房企拿地積極性大幅下挫的環(huán)境下，集中供地的城市的競拍門檻有所下調(diào)，意在刺激更多房企參拍：從無錫、南京、蘇州等城市發(fā)布的第三輪出讓公告來看，門檻下調(diào)主要表現(xiàn)為降低房企資質(zhì)等級要求、降低保證金比例、降低自持公共租賃房上限、減少產(chǎn)業(yè)引入等難度較大的要求等。

??預(yù)計其他城市集中供地的競拍門檻也將較第二輪下調(diào)，對于有拿地預(yù)算的中小房企來說，可以伺機參拍撿漏。

??3、投資主力將仍以國企、央企為主，仍需地方平臺“托底”（略）

??4、收并購機會增多，通過合作開發(fā)介入二輪集中供地核心城市（略）