市場易居研究院 2021-12-09 08:54:22 來源:丁祖昱評樓市
??房地產(chǎn)行業(yè)政策面迎來轉折點,但市場仍在探底。
??上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,11月40個重點城市新建商品住宅成交規(guī)模同環(huán)比雙降,成交規(guī)模為近十年表現(xiàn)最差11月。二手房市場方面,11月13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套,較上月增長28.9%,較去年同期下降40.6%,二手住宅成交持續(xù)降溫。
??實際上,從政策面?zhèn)鲗У绞袌鐾鶗邪肽曜笥业臏笃?,預期的市場底尚未真正到來。加上現(xiàn)階段房企加強銷售回款仍是第一要務,年末企業(yè)將加大供貨力度,打折降價潮或將蔓延。受此影響,年末成交有望企穩(wěn),但回升幅度有限。
??01
??40城新房成交仍在探底
??9月末自央行提出“兩個維護”以來,個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢,從市場層面來看,政策基本面改善將帶動年底房地產(chǎn)市場轉暖,成交有望企穩(wěn)回升,但市場較難出現(xiàn)反轉行情。
??11月,重點城市新房成交繼續(xù)走低,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測,11月,40個典型城市新建商品住宅成交2014.0萬平方米,為近10年表現(xiàn)最差的11月。
??從增速來看,11月40城新房成交量環(huán)比下降4.3%,同比大降39.4%,自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來,同比降幅已連續(xù)5個月加速擴大。
??從近6個月新建商品住宅移動平均同比增速來看,11月,成交增速曲線降幅擴大8.8個百分點至-26.4%,已接近10年來歷史最低位。
??實際上,整體走勢具有很強的周期性,2020年上半年受疫情影響,成交增速曲線在歷史較低值附近震蕩,7月開始上行,至2021年4月見頂后持續(xù)回落,隨后三季度以來,調控組合拳下,40城新房成交量近6個月移動平均同比增速于9月份首次轉負,隨后市場情緒持續(xù)快速回落。
??近期中央密集釋放寬松信號,但考慮到傳導至市場面仍需時日,且臨近年底,開發(fā)商會加大推盤和促銷力度,預計未來3個月,40城新房成交量難以扭轉頹勢,還會繼續(xù)向下探底。
??02
??浙江三線城市領跌,寧波年內縮水六成
??從各線城市累計增速來看,一、二、三四線城市1-11月新建商品住宅累計成交同比增速均收窄,增速依次為23.7%、4.9%、-8.3%,較上月分別收窄8.7、5.1、4.7個百分點,預計12月將繼續(xù)回落,聚焦城市層面,絕大部分城市同比增速均呈現(xiàn)出明顯回落。
??各城市之間分化進一步加劇,一線城市和部分強二線城市1-11月新建商品住宅累計成交同比增速領先,其中廈門、珠海、杭州累計成交增速均超50%;而三線城市降幅較為明顯,其中金華、洛陽、惠州等城市累計成交增速降幅均超過20%。
??值得注意的是,浙江省三線城市市場降溫最為明顯,由于去年同期浙江省各城市樓市較熱,今年下半年以來多地出臺樓市調控政策,市場逐漸降溫。
??以寧波為例,今年1月,寧波新房成交量一度達到187.4萬平方米,5月,寧波樓市調控加碼,自此之后寧波新房成交量同比增速連降7個月,至11月,僅成交約64萬平方米,較見年年初成交量縮水高達65%,并且增速已降至-52.7%,創(chuàng)2012年以來最低值(除去2020年2月)。1-11月,新房成交累計同比下降17.3%。
??03
??二手房成交規(guī)模持續(xù)下滑,深圳成交筑底
??今年下半年以來,隨著調控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收緊,全國二手住宅市場形勢急轉直下,成交量連續(xù)多月快速下滑,部分城市單月成交量甚至連創(chuàng)多年新低。至11月,多個城市二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯增長,結束下半年以來二手房成交量價齊跌的態(tài)勢。
??上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,11月,13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套,環(huán)比增長28.9%,較去年同期下降40.6%。
??但從累計增速來看,13個熱點城市1-11月累計成交同比下降6.0%,降幅擴大3.9個百分點,其中,深圳累計下降57.6%創(chuàng)熱點城市最大降幅。
??深圳作為全國首個實行二手房指導價的城市,二手房成交量連續(xù)多月在近10年低位徘徊。CRIC數(shù)據(jù)顯示,深圳11月二手住宅成交2118套,較上月增長7.2%,較去年同期下降63.9%。
??過去10年,深圳二手住宅成交規(guī)模月均在6600套左右,而過去幾個月,深圳單月二手房成交連續(xù)在2000套以下,甚至9月創(chuàng)下1765套的最低規(guī)模(除去2012年和2020年的春節(jié)月份)。受益于信貸層面的寬松,11月,深圳二手房成交略有回暖,成交套數(shù)回升至2000套以上,但并不能說明市場明顯轉向,而是進入筑底盤整期。
??此外,從二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速來看,11月13城二手住宅成交增速下降32.7%,同時,11城二手住宅價格同比漲幅已連續(xù)5個月收窄。考慮到目前二手住宅成交量尚未恢復到穩(wěn)定水平,市場信心塑造仍需時間,預計在市場慣性作用下,未來兩三個月熱點城市二手房量價總體將進一步走弱。
??政策層面來看,近期中央多部委密集表態(tài),重點滿足首套房、改善性住房按揭需求,各地銀行房貸投放和利率情況雖略有好轉,但總體依然審慎。
??與此同時,政治局會議最新表態(tài),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。中央首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的發(fā)展目標,這也意味著此次房地產(chǎn)市場急速降溫引起的風險得到了充分重視??紤]到政策傳導至市場具有滯后性,未來三個月市場頹勢難以根本性扭轉,市場尚未真正見底。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調整是有利于房地產(chǎn)向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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