[中房研協(xié)]門(mén)檻降低難阻土地市場(chǎng)頹勢(shì)，民營(yíng)房企繼續(xù)“躺平”

??【熱點(diǎn)聚焦】

??12月2日，廣州市第三輪集中供地落下帷幕。此次廣州市共有17宗地塊集中出讓，其中13宗地塊以底價(jià)成交，4宗流拍，成交總建面約226萬(wàn)平方米，成交金額約302.6億元。至此，廣州市2021年土拍正式宣告收官。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年廣州共計(jì)成交87宗涉宅地，總建面積約1502.48萬(wàn)平方米，成交總金額約1983億元。其中，首批集中供地參與出讓的48宗地塊中，4宗達(dá)到封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，6宗流拍?？偝山粌r(jià)約906億元；第二批集中供地共出讓48宗地，成交23宗，成交總額超569億元，流拍及延遲出讓地塊25宗。

??在此之前，無(wú)錫、深圳、南京、蘇州、福州等多個(gè)重點(diǎn)城市也先后完成了第三輪集中供地?？傮w來(lái)看，土地市場(chǎng)頹勢(shì)未改。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??從目前重點(diǎn)城市第三輪土拍結(jié)果來(lái)看，“底價(jià)成交”“地方企業(yè)及國(guó)企兜底”的特征顯著

??從以上6個(gè)重點(diǎn)城市第三輪集中供地結(jié)果來(lái)看，“底價(jià)成交”、“地方企業(yè)及國(guó)企兜底”的特征顯著，民營(yíng)企業(yè)繼續(xù)“躺平”。

??具體來(lái)看，在第三輪集中供地中，無(wú)錫、深圳、南京、蘇州、福州、廣州底價(jià)成交的地塊分別為17宗、35宗、23宗、16宗和13宗，底價(jià)成交地塊占成交地塊總數(shù)的比重分別為85%、63.6%、77.8%、92%、64%和100%。土地整體溢價(jià)率也保持在低位，其中以深圳最高，但也僅有4.7%，廣州13宗地塊更是全部以底價(jià)成交，是6個(gè)城市中唯一一個(gè)沒(méi)有溢價(jià)成交的城市。在拿地主體方面，地方國(guó)企依舊是拿地主力。以無(wú)錫為例，成交的20宗地塊中，有15宗為地方國(guó)企競(jìng)得，占比為75%；深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國(guó)企競(jìng)得，其中深地鐵獨(dú)占5席；南京45宗成交地塊中，超六成為地方企業(yè)競(jìng)得，其中棲霞建設(shè)、江寧城建、溧水中山保障房建設(shè)等企業(yè)均拿下多宗地塊。此外，如保利、中鐵建等非本地國(guó)企也參與了拿地。蘇州25宗成交地塊中，地方國(guó)企競(jìng)得地塊占比近八成。此外，還有南京安居、中建東孚、天地源等多家非本地國(guó)企參與拿地。

??政策層面的邊際寬松難改土地市場(chǎng)頹勢(shì)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力依然較大

??事實(shí)上，在第三輪土地集中供應(yīng)開(kāi)啟前，中央及地方政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)已多次向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。以中央層面為例，自9月底央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)首次提出房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩個(gè)維護(hù)”以來(lái)，中央層面已多次通過(guò)專題會(huì)議、房企座談會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等形式傳達(dá)出要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常等信息。在地方層面，多地對(duì)第三輪土拍政策進(jìn)行了寬松性調(diào)整。如南京取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)要求由“二級(jí)或一級(jí)”下調(diào)至“三級(jí)及以上”；蘇州將保證金比例從第二輪的30%-50%全部下調(diào)至30%，將首付款比例由60%下調(diào)至50%；深圳將“競(jìng)自持”調(diào)整為“競(jìng)公共住房面積”等。

??但從土拍結(jié)果來(lái)看，政策層面的利好對(duì)土地市場(chǎng)的改善作用仍十分有限。這其中主要有幾方面原因：

??第一，降低負(fù)債、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前房企的一致性目標(biāo)。在“房住不炒”定位和房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)高壓下，房地產(chǎn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的時(shí)代已經(jīng)一去不返。在企業(yè)負(fù)債沒(méi)有明顯改善直至達(dá)到三道紅線監(jiān)管要求之前，現(xiàn)金流即是房企的生命線，房企在拿地方面都將保持高度審慎。

??第二，房企融資端松動(dòng)有限，且主要集中在國(guó)企，民企資金流依舊緊張。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月房企境外發(fā)債僅2筆，發(fā)行規(guī)模2.58億美元，環(huán)比下降83.6%，發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模均為年內(nèi)單月最小值；境內(nèi)發(fā)債46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，但其中44筆發(fā)債主體為國(guó)企，占比約96%。融資端松動(dòng)尚未傳導(dǎo)至民企。

??第三，銷售端持續(xù)下行和行業(yè)爆雷不斷，房企市場(chǎng)信心不足。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)大至32%。百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比下跌3.4%，同比跌幅擴(kuò)大至37.6%。其中，超八成房企單月業(yè)績(jī)同比降低，超半數(shù)房企同比降幅大于30%。與此同時(shí)，房企爆雷也在延續(xù)。11月3日，佳兆業(yè)被爆因流動(dòng)性問(wèn)題理財(cái)產(chǎn)品逾期。11月29日，華夏幸福發(fā)布公告稱，截至公告披露日，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)1013.04億元。11月30日，百大集團(tuán)發(fā)布公告稱，投資的花樣年杭州項(xiàng)目債務(wù)本息逾期，已提起訴訟。12月2日，中國(guó)奧園就60億元理財(cái)產(chǎn)品給出現(xiàn)金分期兌付或?qū)嵨镔Y產(chǎn)兌付兩種方案等。業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑和行業(yè)的警鐘不斷，使房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期更加保守，“活下去”已經(jīng)不再是口號(hào)。

??總體來(lái)看，在房企資金環(huán)境沒(méi)有實(shí)質(zhì)性寬松、市場(chǎng)情緒沒(méi)有明顯改善的情況下，短期內(nèi)土地市場(chǎng)仍將延續(xù)頹勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力依然較大。