??近期，不少城市迎來第三輪集中供地的出讓，從深圳、南京、蘇州、廣州和福州的拍地結(jié)果來看，雖然規(guī)則出現(xiàn)了一定的放松，但是仍難以扭轉(zhuǎn)地市熱度的下行。

??具體來看，深圳第三輪共計掛牌11宗地，其中7宗底價成交，4宗進入搖號環(huán)節(jié)，與前兩輪相比溢價率持續(xù)下滑，熱度雖降但整體較“穩(wěn)”。

??南京在撤牌15宗地后，余下的46宗地中仍出現(xiàn)了一宗流拍，最終成交45幅地，和第二輪成交指標對比來看，平均地價和溢價率均顯著下滑，撤牌、流拍地塊比例也由二輪的23%上漲至26%，第三輪土拍冷意更濃。

??蘇州三輪土拍熱度依次遞減，第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價形成鮮明對比。

??剛結(jié)束的廣州和福州與此前參拍城市相同，為了吸引房企參拍，兩城對土地出讓規(guī)則均進行了調(diào)整。

??我們認為，盡管各城三輪土拍規(guī)則有了一定程度的放松，但在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，房企的現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動，“躺平”的情緒仍在延續(xù)。

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??深圳熱度雖降但整體較“穩(wěn)”

??2021年11月25日，深圳完成了第三輪集中供地的出讓，共掛牌11宗地塊，土地供應量仍處低位。

??深圳本次土拍熱度分化顯著，有4宗進入觸頂搖號環(huán)節(jié)、另外7宗則開拍后直接底價成交，主要是由于地塊質(zhì)量“參差不齊”所致：

??搖號成交地塊：本輪深圳掛牌地塊中有4宗地配建要求較低、達到最高限價的情況下仍保有較高的利潤空間，地價房價比在0.5以下、且價差較大，因此吸引了多家房企參拍且快速進入搖號階段。

??底價成交地塊：7宗底價成交的地塊主要可分為三種類型：第一種為實際可售住宅占比低的綜合地塊，本次掛牌地塊中，福田區(qū)B106-0065、寶安區(qū)A004-0175、寶安區(qū)A407-1020和光明區(qū)A641-0029號地塊中的可售住宅建面比例均不足40%，商業(yè)、辦公和酒店建面占比極高，對于大部分企業(yè)來說，存在自持比例過大、現(xiàn)金流回正慢、運營難度高的問題。

??第二種為內(nèi)含特殊規(guī)定的定向出讓地塊，例如本次出讓的南山區(qū)K103-0016、龍崗區(qū)G01063-0264地塊，要求競買人具有國有地鐵的建設、運營、管理和上蓋物業(yè)獨立開發(fā)經(jīng)驗，該要求對于普通開發(fā)商來說難度過高。第三種則是自身區(qū)位條件一般的地塊。

??從土拍規(guī)則來看，第二輪中競拍地價達到最高后，進入競?cè)昶谧猿肿赓U住房面積環(huán)節(jié)，第三輪則改為競可售公共住房面積。雖然可售公共住房也有最高銷售單價限制，但與全年期自持相比，對房企現(xiàn)金回款仍然更加有利、運營難度也更低，從該角度來看，深圳第三輪土拍規(guī)則有所放松。

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??南京、蘇州、福州土拍熱度均依次遞減

??如果說深圳土拍表現(xiàn)相對兩極分化，那么南京、蘇州、福州第三輪土拍熱度則都出現(xiàn)了依次遞減。

??南京：向房企釋放“誠意”仍未激起熱度

??為了增加開發(fā)商拍地的積極性，南京第三輪集中土拍降低了房企參拍門檻，取消了股權轉(zhuǎn)讓限制等要求，并且調(diào)高了部分板塊的住宅限價，可謂“誠意滿滿”。但從最終成交結(jié)果來看，諸多限制放松并未激起更高的熱度，南京三輪集中土拍熱度較二輪反而進一步走低，地方國企托底現(xiàn)象更加突出。

??從供地質(zhì)量上來看，南京第三批次集中供地加大了中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的占比，中心城區(qū)地塊占比由23%上升至28%。然而除待搖號的五宗地未確定競得企業(yè)外，其余40宗地中接近八成的地塊由地方國企競得，而二輪中地方國企占比僅在三成左右。

??從區(qū)域熱度來看，各區(qū)域中僅建鄴河西是各大房企的爭奪熱點，其余區(qū)域的熱度均跌至谷底。

??蘇州：園區(qū)湖東地塊也未觸及中止限價

??與二輪土拍門檻明顯收緊不同，蘇州三輪土拍規(guī)則有明顯放松：一方面將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%；另一方面，還將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場指導價（除園區(qū)地塊外），在一定程度上緩解了企業(yè)因競拍激烈導致出價超過市場指導價而需提前一個月支付二期土地款的壓力，緩解房企現(xiàn)金流壓力，提升拿地積極性。

??然而對比蘇州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價形成鮮明對比。

??究其緣由，品牌房企參拍情況并不佳，僅有中建、天地源、南京安居，其余均是本地國企平臺，就連一向火爆的園區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地也未觸及中止限價，土地市場之冷顯而易見。

??福州：新房限價適度放松也沒用

??與二輪土拍降低“溢價率上限+搖號”、控制競配建來控土地熱度不同，福州三輪土拍規(guī)則有明顯放松，上調(diào)了溢價地塊的備案價格，在溢價成交的情況下，出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%，目的就是為了試圖通過新房限價放松，來增加開發(fā)商的利潤空間，以調(diào)動他們的拿地積極性。

??但對比福州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度同樣依次遞減，第三輪土拍整體溢價率降至3.1%。

??從底價地塊比重來看，第三輪集中土拍底價成交地塊增至50%，較前兩輪大幅提升（首輪、二輪底價成交比重均僅有15%），企業(yè)拿地積極性明顯降低。

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??廣州成目前唯一未有溢價成交的城市

??受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓，廣州僅推出17宗住宅用地，總建筑面積為296.36萬平方米，較前兩輪降幅都在六成以上。同時，中心城區(qū)地塊的供應量也顯著縮減，本輪僅海珠有一宗地掛出，其余三區(qū)則均無土地出讓，供地質(zhì)量較前兩輪也有所下滑。

??值得注意的是，此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊，此輪再次掛出，多宗地的起拍門檻有所下調(diào)。有4幅地的起拍總價較二輪時下調(diào)，降幅都在10%以上，其中白云太和鎮(zhèn)沙亭地塊降幅高達21%，地價顯著下調(diào)。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價并未下調(diào)，但分別取消了10%回購物業(yè)的配建要求和引進產(chǎn)業(yè)的要求，實際拿地門檻也較上一輪明顯下降。

??唯一地塊上漲的地塊位于增城區(qū)，該宗地起拍價較二輪掛出時上漲了約4%，但考慮該宗地也取消了配建回購物業(yè)的要求，實際起拍樓板價較第二輪也下降了245元/平方米。

??相比于已經(jīng)完成第三輪土拍的其他城市，廣州此次土拍熱度明顯更冷，也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價成交的城市。

??究其原因，一方面主要是由于近月來廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點片區(qū)南沙、黃埔已經(jīng)出現(xiàn)了多盤促銷的現(xiàn)象。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自今年7月份以來，廣州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個月，較今年年中時明顯拉長。

??另一方面，利潤空間未及預期也是導致房企參拍意愿不強的原因。雖然廣州此次對部分地塊調(diào)低了起拍價格，但出讓地塊的條件仍然較多，實際利潤空間并不是如此充足。

??綜合來看，盡管多城土拍門檻出現(xiàn)明顯放松，但仍難扭轉(zhuǎn)地市熱度的下行，就連一線城市廣州，其第三輪土拍堪稱徹底“涼涼”，除流拍地塊外，其余地塊均底價成交，甚至連海珠宅地也底價成交。

??展望未來，考慮到近期資金環(huán)境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大，為了降低未知風險，房企“躺平”的情緒還會延續(xù)，土拍“降溫”在一定時間內(nèi)仍是大概率事情。

??不過在地價下調(diào)、新房限價適度放松等政府“讓利”的新規(guī)下，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度仍在，如深圳四宗搖號地塊、福州本輪土拍中臺江CBD這樣的稀缺地塊，均吸引了多家房企競拍，參拍熱度較二輪有所提升。這說明在保障適當盈利的情況之下，房企對于稀缺資源依然較為看中，參拍意愿仍比較強烈。