[克而瑞]保證金下調(diào)難轉(zhuǎn)頹勢，蘇州三輪土拍熱度進一步下降

??11月26日，為期三天的蘇州第三輪集中土拍收官，成為三輪土拍第四城。其是否也如無錫、深圳和南京一樣，熱度較二輪再度下滑？底價成交、流拍、國企托底現(xiàn)象是否也會出現(xiàn)？熱度和盈利空間又會出現(xiàn)怎樣的變化？

??規(guī)則變化：三輪土拍保證金大幅下調(diào)

??意在緩解房企資金壓力

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，蘇州三輪集中土拍供應(yīng)宅地較首輪明顯減少，涉及26宗宅地，總供應(yīng)建面386萬平方米，較首輪總供應(yīng)規(guī)模減少了13%，但較二輪增量顯著，增幅高達(dá)45%，整體來看，三輪土拍供應(yīng)量還是相對充裕的。

??截止11月26日，2021年蘇州市區(qū)宅地累計供應(yīng)量達(dá)610公頃，而2021年度蘇州市區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)615.2公頃，從供應(yīng)角度來看，供地完成度達(dá)99%，基本完成了全年宅地計劃量。

??值得注意的是，與二輪土拍門檻明顯收緊不同，蘇州三輪土拍規(guī)則有明顯放松：一方面將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%；另一方面，還將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場指導(dǎo)價（除園區(qū)地塊外），在一定程度上緩解了企業(yè)因競拍激烈導(dǎo)致出價超過市場指導(dǎo)價而需提前一個月支付二期土地款的壓力，緩解房企現(xiàn)金流壓力，提升拿地積極性。

??熱度變化：蘇州三輪土拍熱度依次遞減

??園區(qū)湖東地塊也未觸及中止限價

??對比蘇州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價形成鮮明對比，并且三輪土拍中25宗成交土地中僅2宗溢價率成交，分別位于園區(qū)和姑蘇，其余區(qū)域地塊均底價成交。

??就溢價地塊比重來看，第三輪集中土拍成交的溢價地塊比重僅有8%（僅2宗），并且沒有一宗觸及中止限價，這與首輪57%溢價（半數(shù)地塊突破中止限價）、二輪16%(1宗突破中止限價)溢價相比，企業(yè)拿地積極性明顯降低，底價成交成為三輪土拍的主旋律。

??就流拍率來看，三輪表現(xiàn)較二輪稍好。除吳江30號地塊提前終止出讓外，其余地塊全部成功出讓，流拍率為4%，表現(xiàn)較二輪稍好。究其原因，一方面是由于本輪土拍對于房企的資金要求有一定程度的降低，保證金、首次付款比例均有下調(diào)；另一方面，本輪土拍中本地國企托底的比重較大，因此土地流拍現(xiàn)象較二輪有所緩解。

??不過就溢價情況來看，房企拿地的積極性并未被充分調(diào)動，品牌房企參拍情況并不佳，僅有中建、天地源、南京安居，其余均是本地國企平臺，就連一向火爆的園區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地也未觸及中止限價，土地市場之冷顯而易見。

??地價變化：實際樓板價明顯下調(diào)

??園區(qū)湖東地塊樓板價降幅高達(dá)9%

??事實上，由于二輪土拍遭遇寒冬，為避免土拍遇冷，蘇州三輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價與之前周邊同類地塊的起始樓面價并未有較大變化，即使與2年前的同類地塊樓面價漲幅也不足10%，部分地塊樓面價還有微降。

??由于溢價率較之前有明顯下降，大部分地塊的實際成交價格有一定的下調(diào)，園區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)均有地塊涉及，降幅從3%到12%不等，差價在493~2714元/平方米不等。

??就以本次起拍樓面價最高的園區(qū)湖東04號地塊為例，該地為26宗地塊中唯一一宗設(shè)定市場指導(dǎo)價的地塊，該地位置優(yōu)越，三軌環(huán)繞，并且周邊土地斷供已久，新房十分稀缺。盡管該地如此優(yōu)越，但起拍樓面價并未上漲，與周邊同類地塊的起始樓面價基本持平、甚至有所下降，僅有26330元/平方米，最終該地經(jīng)過12輪報價，最終被南京安居競得，成交總價27.9億元，成交樓面價為27514元/平方米，溢價率為4.5%，而之前周邊地塊的成交樓面價已經(jīng)超過3萬元/平方米，樓板價的實際降幅高達(dá)2714元/平方米，稀缺地塊的地價也在真實下降。

??盈利變化：地房比降至0.55

??相城區(qū)、新區(qū)盈利空間尤為充沛

??再對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，11宗純宅地平均地房比為0.55，較二輪下降了2個百分點，平均房地差超12500元/平方米，整體上看盈利空間還是比較可觀的。

??同樣以剛剛提到的園區(qū)地塊為例，該板塊一直是房企必爭的熱門板塊，本輪土拍該地卻被南京安居以4.5%的溢價競得，成交樓面價為27514元/平方米，而該地周邊在售現(xiàn)房較少，2公里處錦麟鉑悅府一盤在售均價，平均銷售均價約40628元/平方米，地房比為68%，房地差超13000元/平方米，再加上地塊十分稀缺，并且新房與二手房有明顯的倒掛，項目實現(xiàn)盈利不成問題。至于其余10個地塊，地房比多在60%以下，房地差均超萬元，盈利空間則相對充沛，尤其是相城區(qū)、新區(qū)地塊，地房比多在50%以下，盈利空間更是巨大。

??房企拿地：品牌房企幾乎銷聲匿跡

??地方國企的支撐性較二輪進一步提升

??與首輪土拍房企積極報名、半數(shù)地塊觸及中止限價不同，三輪集中土拍大部分地塊僅有一家房企報名參拍，25宗成交地塊中有23宗以底價成交，即使是以往的高熱區(qū)域——園區(qū)，也未觸及最高限價，溢價率僅有4.5%，房企拿地積極性明顯下降。

??另外，從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中萬科、華僑城、中梁、金茂、龍湖、中海、建發(fā)、仁恒等龍頭房企頻頻出手，首輪28宗土地大部分被大型國企、央企包攬，少量地塊被蘇高新、吳江投資等本地國企平臺拿下。

??二輪集中土拍中中海、綠城、中鐵建、保利等規(guī)模品牌房企均積極參拍、并有所斬獲，但與首輪相比，品牌房企報名數(shù)量明顯減少，最終拿地比重明顯下降，本地國企平臺的拿地數(shù)量明顯增加。

??三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除中建之外，其余的大都銷聲匿跡，參拍的大都是蘇州本地國企投資平臺，比重接近八成，較二輪有明顯提升。典型如高新區(qū)，掛牌的7宗土地5宗被蘇州高新區(qū)拿下，托底的意味十分明顯。

??總的來看，盡管蘇州三輪土拍規(guī)則有了一定程度的放松，但在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，房企的現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動，“躺平”的情緒仍在延續(xù)。蘇州第三輪集中拍地的“冷”也在意料之中，唯一出乎意料的是，一向是房企必爭之地的園區(qū)也未觸及中止限價，以“冷淡”首場，又為蘇州三輪土拍增加了一分涼意。

??結(jié)合昨日的南京、深圳土拍結(jié)果一起來看，盡管三城三輪土拍相繼放松，但對現(xiàn)金流壓力巨大的房企來說，土拍規(guī)則的放松并未對當(dāng)前市場起到根本的扭轉(zhuǎn)作用，除了深圳部分起拍價、配建要求較低的地塊觸發(fā)搖號外，其余地塊還是以低溢價和底價成交為主，三輪土拍“降溫”在一定時間內(nèi)還將延續(xù)。