[中房研協(xié)]杭州土拍熱度回升，房地產(chǎn)市場變中趨穩(wěn)

??【熱點聚焦】

??12月21日，杭州迎來第三輪集中供地出讓。與廣州、無錫、福州等其他重點城市第三輪土拍延續(xù)低迷不同，本輪杭州掛牌的35宗全部成功出讓，成交總建面約416萬平方米，總成交總額約763億元。其中，24宗地觸及封頂價，于22日搖號確定最終競得人；土地整體成交溢價率約7%，較第二輪提升約2.4個百分點。

??【熱點評析】

??政策面持續(xù)改善、土拍規(guī)則松綁、利潤空間提高等多因素助推杭州第三輪土拍升溫

??從數(shù)據(jù)上來看，杭州市第三輪集中土拍較第二輪明顯升溫。這其中主要有以下幾方面原因：

??第一，土拍規(guī)則明顯寬松。在第三輪集中供地中，杭州再次恢復預勾地制度，即有意向參與地塊競買的房企，可以提前與政府溝通意向，單宗地塊保證金封頂5000萬，較此前土地起價20%的保證金大大減少，降低了房企資金壓力。此外，取消了房企一年以上的房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求，取消了房企報名地塊數(shù)量的限制，取消“競品質(zhì)、現(xiàn)房銷售”等要求，改為全面推行“定品質(zhì)”要求，允許土地款延遲繳納，以主城區(qū)為例，尾款由8個月延長至12個月等。

??第二，出讓地塊相對優(yōu)質(zhì)。在本輪集中出讓的35宗地塊中，拱墅區(qū)占12宗，上城區(qū)4宗，蕭山區(qū)4宗，臨平區(qū)3宗，富陽區(qū)3宗，西湖區(qū)2宗，濱江區(qū)2宗，余杭區(qū)2宗，錢塘新區(qū)2宗，臨安區(qū)1宗，主城區(qū)出讓地塊過半，其中不乏核心區(qū)稀缺地塊。據(jù)統(tǒng)計，西湖區(qū)的三墩單元、拱墅區(qū)的申花單元、橋西拱宸橋單元等多宗地塊，報名房企均超過10家。

??第三，房企利潤空間提高。第三輪集中供地除將土地成交溢價率上限由15%下調(diào)至10%以外，同時將此前流拍地塊重新上線，并下調(diào)地塊起始樓面價，降低房企拿地成本。以上城區(qū)筧橋地塊為例，不僅取消了現(xiàn)房銷售要求，配建公租房比例由13%下調(diào)至8%，同時起始樓面價由25169元/㎡下調(diào)至23129元/㎡，降幅約8%。此外，杭州市住房保障局此前明確表示，上調(diào)部分板塊新房限價，逐步消除新房和二手房價格倒掛差，賦予了房企更大的盈利空間。

??第四，房地產(chǎn)政策環(huán)境的逐漸改善。自2021年9月底開始，中央層面陸續(xù)釋放維穩(wěn)樓市的信號。10-11月，中央層面多次組織召開重點房企座談會，摸底房企面臨困境。12月，中共中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議重磅定調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟工作會議時表示，要加強居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。要加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。政策層面的利好也逐漸傳導至市場上，進入11月以來，房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。據(jù)CNABS數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模由6-10月月均300億元猛增至2147億元，其中有23支共約674億元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在受理后當月通過或得到反饋意見。在銷售端，全國商品房銷售面積和銷售金額同比降幅較10月也有明顯收窄。政策已經(jīng)到達底部，融資端和銷售端情況在逐步改善，房企市場信心正在逐步回歸。

??杭州土拍吹出暖風，政策面持續(xù)改善下房地產(chǎn)市場變中趨穩(wěn)

??與此前無錫、深圳、南京、蘇州、福州、廣州等重點城市第三輪集中供地中成交地塊超半數(shù)為底價成交的結果相比，杭州市在溢價率上限10%的情況下達到了7%的整體溢價率，表現(xiàn)相當火熱。這其中雖然存在由于土拍時間較遲政策改善導向更加明確的加持，但也反映出房企對杭州市場的看好。但仍有幾點需要關注：

??第一，報名房企仍以國企和本土老牌房企為主。典型代表如綠城、濱江、招商、華潤、建發(fā)、中海、德信等，報名集中度相對較高。這與當前國企財務狀況及融資環(huán)境整體優(yōu)于民企存在一定關系，大部分民企資金鏈依然偏緊，融資環(huán)境尚未獲得實質(zhì)性改善。

??第二，土地地塊兩極分化明顯。杭州市此次土拍整體成交溢價率達到7%主要是由于主城區(qū)供應土地較多且多觸及封頂價，冷門地塊仍多以底價成交。這體現(xiàn)了房企拿地依然保持理性審慎，不宜用7%的整體成交溢價率過于渲染市場熱度，防止房價炒作。

??第三，供應縮量將加大商品房供給壓力。較11月3日杭州市自然資源規(guī)劃局發(fā)布的預公告相比，實際掛牌量減少16宗，總建面減少約200萬㎡。根據(jù)易居研究院發(fā)布的中國百城住宅庫存報告，截至2021年11月底，杭州市商品住宅存銷比僅3個月。而此次土地供應的減少無疑將使商品房供給壓力進一步加大、供需關系更加緊張。地方一方面要做好市場調(diào)控和房價維穩(wěn)工作，另一方面要通過加大保障性租賃住房供給等途徑，保障市民合理住房需求。

??總體而言，在市場持續(xù)下行的大背景下，杭州市率先以一場火熱的土拍吹起一陣暖風，對杭州市乃至全國房地產(chǎn)市場信心均有一定的提振作用。隨著行業(yè)政策面逐漸改善，房地產(chǎn)市場也將變中趨穩(wěn)。