[克而瑞]土地周報 | 規(guī)則放松下寧波三輪土拍回暖，溢價率回漲至5%以上

??2022年第4周

??1月17日-2022年1月23日，寧波開啟第三輪集中土拍，22城三輪集中土拍正式收官。從土拍表現(xiàn)來看，由于土拍規(guī)則較上一輪明顯放寬，寧波三輪土拍熱度較第二輪大幅回暖，多宗土地溢價成交，鄞州等熱點片區(qū)更是有地塊觸頂搖號。在此拉動下，本周重點監(jiān)測城市的成交量價環(huán)比齊齊上漲，平均溢價率更是大幅回升至5.9%，是去年四季度以來首次達(dá)到5%以上。

??土地政策

??住建部定調(diào)2022年市場運(yùn)行基調(diào)

??上海今年將供應(yīng)17.3萬套保租房

??1月20日，住建部召開會議，部署2022年重點工作。會議要求，2022年將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，為2022年房地產(chǎn)市場運(yùn)行定下基調(diào)。同時，住建部還提出將進(jìn)一步推進(jìn)住房供給側(cè)改革，加大保租房供給，全年建設(shè)籌集保租房240萬套（間）。此外，上海也于本周提出十四五期間將增加47萬套（間）保租房，今年將完成17.3萬套（間）保租房籌集建設(shè)。由此來看，上海今年保障房用地規(guī)模還將進(jìn)一步提升。

??土地供應(yīng)

??本周地市供應(yīng)量仍在低位

??三四線城市成為供應(yīng)主力

??供應(yīng)方面。本周重點監(jiān)測城市的總供應(yīng)建筑面積達(dá)241萬平方米，雖然較上周明顯增加，但仍處于近一年來較低水平。分能級城市來看，一線城市本周僅上海新增一幅商辦用地，其余三市無經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)；二線城市的供應(yīng)規(guī)模亦處于較低水平，僅太原有一宗涉宅用地推出，其余入市地塊均為商辦用地；三四線城市成為本周供應(yīng)主力，其中臺州、蕪湖等城市供應(yīng)相對較多，供應(yīng)規(guī)模均在40萬平方米以上。

??土地成交

??受寧波三輪土拍拉動

??成交量價環(huán)比上漲

成交方面。由于本周有寧波集中土拍，重點監(jiān)測城市的土地成交量價環(huán)比齊齊上升。具體來看，本周重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積達(dá)652萬平方米，環(huán)比大漲，但仍顯著不及去年同期；成交金額為381億元，同比降幅也超四成；價格方面，受主力成交城市結(jié)構(gòu)變化影響，本周平均地價較上周大幅走高，平均樓板價達(dá)5842元/平方米，環(huán)比上漲93%，同比也有5%的漲幅。

??聚焦到城市來看。本周成交量最高的城市是寧波，由于有集中土拍，寧波此次成交規(guī)模達(dá)340萬平方米，其中涉及三輪集中土拍共有38宗地，其中多半為安置、租賃等保障用地，純商品住宅用地僅有15幅，最終38幅地全部成功出讓，華潤置地、廈門國貿(mào)、綠城、濱江、江山萬里等多家房企均有斬獲。值得一提是，同日進(jìn)行集中土拍的還有嘉興，共成交5幅地，其中有2幅均觸及最高限價，土拍熱度亦有所復(fù)蘇，最終這5幅地均由本地房企所包攬。

??市場熱度

??寧波三輪土拍回暖

??帶動溢價率回升至5%以上

??市場熱度方面。由于第三輪土拍規(guī)則明顯放松，寧波第三批集中出讓地塊的土拍熱度也明顯回暖，多宗土地溢價成交，其中5幅地還觸及最高限價，溢價率均在15%左右。在此影響下，本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率達(dá)5.9%，是自去年四季度以來首次回漲至5%以上。

??土地流拍方面。由于近期重點監(jiān)測城市土地入市規(guī)模明顯減少，土地流拍幅數(shù)較集中供地高峰期也明顯下降，本周僅有12幅地塊遭遇撤牌或流拍。從流拍地塊所在城市來看，樓市明顯遇冷的三四線仍是流拍主力，如揭陽、韶關(guān)等均有宅地遭遇流拍。

??周度TOP5

??寧波三批次多宗地塊價格下調(diào)

??利潤空間提升下土拍熱度明顯回升

本周，寧波迎來了最后一輪集中土拍。由于第二批次集中出讓遇冷，寧波此次不僅采取了預(yù)申請的出讓方式、延緩出讓金繳納等舉措，并且還下調(diào)了多宗地的起拍價格，增加了項目的利潤空間。比如濱江拿下的前殷區(qū)塊地塊、綠城拿下的鎮(zhèn)海國家高新區(qū)地塊，起拍價均較此前下降了1500元/平方米。

??從本周入榜地塊來看，寧波此次成交宅地的價格基本均較此前有所降低，利潤空間也明顯提升。因此，寧波第三輪土拍熱度也明顯回暖，多宗地溢價成交；更重要的是，民企參與度也較二輪明顯提升，濱江、綠城、偉星等民企也均有斬獲。

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??重點地塊點評

       偉星置業(yè)幸運(yùn)搖中寧波鄞州首南宅地 

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??地塊分析：

??1月18日，寧波第三批集中土拍終于拉開帷幕。在實行預(yù)申請出讓機(jī)制、延緩出讓金繳納等多重舉措下，寧波此次供應(yīng)的38幅宅地全部成功出讓，平均溢價率達(dá)7.1%，以微弱的優(yōu)勢超過杭州成為22城三輪土拍成交溢價率最高的城市。

和第二輪集中土拍草草收場相比，寧波的第三輪土拍熱度明顯回暖，出現(xiàn)了多宗地觸頂搖號成交的火熱局面。這些搖號觸頂?shù)貕K基本均位于鄞州區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套也十分完善。以本次成交單價最高的鄞州首南地段惠風(fēng)書院北側(cè)地塊為例:該地塊位于鄞州南部商務(wù)區(qū)板塊，靠近地鐵5號線鐘公廟站，并且還擁有惠風(fēng)書院、首南中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，2公里內(nèi)還有萬達(dá)廣場、山姆會員超市等商業(yè)配套。更值得關(guān)注的是，該地塊周邊斷供已久，二手房掛牌價格一度突破5萬元/平方米，存在一定的一二手房倒掛現(xiàn)象，去化預(yù)期較好。同時，項目的拿地成本也較此前有所降低。因此，該地塊吸引了多家房企參拍，在經(jīng)過55輪報價后成功觸及最高限價，并且在搖號階段也有8家房企參與，最終由偉星幸運(yùn)搖中，成交總價為21.76億元，平均樓板價達(dá)25822元/平方米，溢價率14.8%。