[克而瑞]快評(píng)｜寧波第三輪土拍溢價(jià)率位居22城之首

??1月19日，2021年集中供地收官之城寧波完成第三輪供地，掛牌的38宗涉宅地均成功出讓，其中可售宅地15宗，安置房用地16宗，租賃用地6宗以及共有產(chǎn)權(quán)地塊1宗，成交建面336萬平方米，總成交金額248億元。

??與大部分城市延續(xù)第二輪降溫走勢不同，寧波第三輪土拍逆勢而上，甚至有5宗地塊達(dá)到封頂價(jià)轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)，整體溢價(jià)率升至7.1%，成為三輪土拍溢價(jià)率最高的城市。

??規(guī)則變化：出讓金繳納周期拉長、起拍價(jià)下調(diào)

??大幅刺激房企拿地積極性

??從規(guī)則上看，寧波第三輪土拍啟用了與杭州類似的勾地制度——意向預(yù)申請(qǐng)制度（提交預(yù)申請(qǐng)最終卻未拿地，而導(dǎo)致地塊流拍的房企，兩年內(nèi)不得在寧波拿地），此舉很大程度了保障了土地出讓成功性。不僅如此，寧波第三批集中土拍同樣也延長了土地出讓金繳納周期，二期出讓金可延期4個(gè)月，一定程度上將緩解房企流動(dòng)資金壓力，也有助于提升企業(yè)拿地的積極性。

??值得注意的是，寧波本輪集中土拍的38宗涉宅用地中，有4宗是第二批集中供地流拍重新掛牌出讓的，與上次起始樓面積相比，部分地塊起始樓面價(jià)有不同程度的降低，多數(shù)降幅在1000-1500元/㎡之間。就以鎮(zhèn)海高新區(qū)地塊為例，容積率由2.7下調(diào)至2.35，同時(shí)起始樓面價(jià)由12700元/平方米下降至11200元/平方米，降幅高達(dá)11.8%。這樣來看，房企的拿地成本真切地下降了，利潤空間也顯著增加。

??熱度變化：4宗地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)

??7.1%的溢價(jià)率是第三輪土拍最高城市

??與大部分重點(diǎn)城市第三輪集中土拍延續(xù)低熱不同，寧波第三輪熱度逆勢而上，鄞州區(qū)多宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，整體溢價(jià)率增至7.1%，較二輪溢價(jià)率增加了6.8個(gè)百分點(diǎn)，較杭州三輪集中土拍溢價(jià)率還高出0.1個(gè)百分點(diǎn)，成為三輪土拍中溢價(jià)率最高的城市。

??單個(gè)地塊來看，第三輪集中土拍成交有5宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，溢價(jià)成交地塊比重也接近四成，雖然與首輪的高熱之勢無法相比，但較二輪明顯上升（寧波第二輪集中土拍無一地塊觸及最高限價(jià)，底價(jià)成交地塊比重高達(dá)89%）。

??值得注意的是，受益于勾地政策的回歸，寧波三輪集中土拍無一地塊流拍，與二輪集中土拍的高流拍截然不同。不僅如此，奉化安置地塊也以15%的高溢價(jià)成交，可以顯著看到地市熱度顯著回暖。

??盈利空間：限價(jià)上調(diào)進(jìn)一步“讓利”

??安置房地塊盈利仍充足

??第三輪集中供地的地塊中，有4宗為第二輪流拍地塊，其中有3宗在本次調(diào)整了銷售限價(jià)，調(diào)整方向2升1降：鄞州區(qū)江東北宅地限價(jià)下調(diào)500元/平方米，但潘火板塊的2宗純宅地限價(jià)分別上漲900元/平方米和4200元/平方米。從限價(jià)的調(diào)整來看，在“因地施策”、精準(zhǔn)調(diào)控下對(duì)于開發(fā)商有所“讓利”。

??從15宗可售宅地的成交樓板價(jià)和銷售限價(jià)對(duì)比來，本次出讓宅地給企業(yè)留下的盈利空間較大，地價(jià)房價(jià)比分布在0.22-0.69的區(qū)間內(nèi)，而部分地價(jià)房價(jià)比超過了0.5的地塊，地價(jià)和售價(jià)差也在10000元/平方米以上，因此吸引了房企積極參拍，部分地塊的競拍輪數(shù)高達(dá)40輪以上。

??本次土拍在配建方面也沒有太高要求，僅3宗地有特殊要求：鄞州區(qū)JD10-A4-1地塊要求商業(yè)部分自持30%，為期十年，但基本沒有影響房企的競拍積極性，22輪報(bào)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由世紀(jì)東方以最高限價(jià)競得；而鄞州區(qū)橫溪鎮(zhèn)凰山岙地塊則由于實(shí)際上住宅占比僅有50%左右，且需要建設(shè)不少于15000平方米的酒店并自持，運(yùn)營壓力較大，最終底價(jià)成交；此外華光城地塊要求現(xiàn)房銷售，因此即使房價(jià)地價(jià)差接近20000元/平方米，仍幾乎以底價(jià)成交。

??除了可售的宅地以外，本次寧波出讓了較多的安置房地塊，安置房地塊的銷售限價(jià)和政府結(jié)算價(jià)也為企業(yè)留足了一定的盈利空間，CRIC統(tǒng)計(jì)的14宗安置房用地平均地價(jià)房價(jià)比僅有0.33，平均價(jià)差超過7000元/平方米。正是盈利可期，本次安置房地塊中有3宗成交溢價(jià)率在10%以上，其中2宗（尚田安置地塊和云龍鎮(zhèn)北地塊）進(jìn)入了封頂搖號(hào)環(huán)節(jié)，分別被本土房企錦億和柏澳斬獲。

??對(duì)比寧波三輪集中供地的地價(jià)房價(jià)比明顯可以看出，首輪地市熱度高企，地價(jià)房價(jià)比最高、盈利空間最窄，第二、三輪在市場冷卻、及時(shí)調(diào)控的作用下，地價(jià)房價(jià)比有所下降，房價(jià)與地價(jià)差有所提升，房企盈利難度降低，也凸顯了逆周期拿地的重要性。

??企業(yè)拿地：品牌房企參與度提升

??但仍離不開國資托底

??在拿地企業(yè)層面，寧波第三輪拿地品牌房企參與度顯著提升：品牌房企中華潤、綠城、濱江均有所斬獲，所拿地塊均為無特殊用途的純宅地。而華潤不僅獨(dú)立拿下1宗地塊，還與寧波開發(fā)投資、寧波軌交以聯(lián)合體的形式各拿下1宗地塊；寧波本土民企在土拍中表現(xiàn)相對(duì)積極，共計(jì)拿下7宗地塊，大部分為安置房用地；此外，安徽偉星置業(yè)首次進(jìn)入寧波，通過搖號(hào)拿下鄞州區(qū)首南地塊，可見各類房企參拍的積極性與第二輪相比有所提升。但整體來看，國資、城投依然是土拍市場的主力，第三輪土拍中，國資拿地比例依然高達(dá)50%，基本均為底價(jià)成交，國企“托底”的情況依然存在，但是比例明顯降低。

??寧波三輪集中供地的參拍房企的變化趨勢如下：

??首輪集中供地土地市場熱度較高，以保利、萬科為代表的規(guī)模房企，以濱江、綠城為代表的本土品牌房企和以珠江投資、越秀等為代表的外來房企均積極參拍；第二輪市場熱度迅速冷卻，除了保利、招商、雅戈?duì)柕壬贁?shù)品牌房企以外，大量本土城投公司參與土拍并為地塊“托底”；第三輪雖然仍有半數(shù)地塊離不開國企“托底”，但是品牌房企、港資企業(yè)、本土民企等各類房企均現(xiàn)身拿地。

??三輪整體溢價(jià)率較二輪再度下滑

??僅寧波、杭州、成都等少數(shù)城市逆勢上漲

??考慮到寧波是三輪土拍收官之城，我們從22個(gè)重點(diǎn)城市三輪土拍熱度進(jìn)行了梳理和對(duì)比。整體來看，盡管三輪土拍大部分城市土拍政策有所“松動(dòng)”，但并未對(duì)市場起到實(shí)質(zhì)性的利好，重點(diǎn)城市第三輪集中土拍延續(xù)了二輪的低熱趨勢，整體溢價(jià)率僅有3%，較首輪和二輪分別下降了12和1個(gè)百分點(diǎn)，底價(jià)成交依然是主流。

??分城市來看，除寧波、杭州、成都、長沙等少數(shù)城市溢價(jià)率較二輪上升外，其余大部分城市第三輪溢價(jià)率較第二輪再度下降。具體數(shù)值來看，僅有寧波、杭州、合肥、深圳、成都5城市溢價(jià)率達(dá)5%及以上，其余城市溢價(jià)率均在5%以下。尤其是寧波，第三輪集中土拍熱度顯著上升，甚至超過杭州；溢價(jià)率居于22個(gè)重點(diǎn)城市之首，環(huán)比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。

??綜合而言，全年集中供地的熱度呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢，首輪火熱后，在政策打壓和企業(yè)自身現(xiàn)金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”，甚至三輪的整體熱度比二輪更低。

??綜上而言，受勾地政策恢復(fù)、出讓金繳納周期延長及部分地塊起拍價(jià)下調(diào)等多重利好的影響，寧波三輪集中土拍熱度逆勢上漲，本場土拍整體溢價(jià)率高達(dá)7.1%，并且有5宗地塊達(dá)到封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，市場熱度顯著上升。

??寧波三輪土拍明顯升溫除了自身土拍規(guī)則放松之外，還與近期加大債券融資、“降息”等政策環(huán)境有極大關(guān)聯(lián)，這無疑對(duì)房企資金端帶來了較為積極的信號(hào)，一定程度上提振了市場的信心。

??展望未來，我們認(rèn)為雖然第三輪土拍大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，但除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴(yán)格。

??并且，上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例也將提升。可以預(yù)估，2022年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。